看屋筆記：高雄市鼓山區美術君御(個案+價格分析)

根據新聞報導，高雄住宅大樓2020年平均房價，整體約上漲4.4％，其中漲幅最明顯的行政區分別有三民(13.5%)、大寮(13.22%)、小港(12.31%)、左營(11.8%)，漲幅均超過一成。屬於美術館特區的鼓山區雖然只小幅上漲約6％，不過從2019年的每坪單價22.36萬元，上漲到每坪單價23.71萬元，還是高雄平均單價最高價區域，儘管如此，鼓山區依然是高雄交易量排行榜前10名，讓該區域房價只有更高，沒有最高。

一起來欣賞美術館特區建案：太普建設『美術君御』

美術君御外觀圖

建案特色：

1. 多元公設：建案公設豐富，且整體具有高質感的規劃設計，如：水樹大院、藝術廊道、交誼廳、電影院、宴會廳、泳游池、空中花園、蒸氣室、烤箱、健身房等，公設比約35.5%，也符合市場行情。
    
2. 地理位置：建案位於美術館特區，且基地立足稀有的美術南三路和美術南二路角地，擁有雙面臨路的棟距優勢，是高雄。生活方面到青海商圈，步行在10分以內。休閒遊憩可到高雄市立美術館，步行約5分鐘左右。
    
3. 建設公司：太普建設在高雄擁有一群忠實客群追隨，其行銷能力以高雄地區來說屬於上乘，大樓不管是外型或公設規劃整體具氣派且令人印象深刻。
    

美術君御格局分析：

美術君御標準層分析

1. 基地面積1105坪，一幢分成A.B兩棟，地上29樓/地下5樓，無戶店面的單純超高電梯住宅大樓，社區共224戶，戶數稍微多了一點。
    
2. 雙面臨路，分別面美術南二路和美術南三路，皆為20米路寬的大路，部分臨路房型擁有棟距和採光優勢，面大樓和內圍的房型，採光和通風稍微不足。附近大樓建案居多，且有多處正在動工，日後大樓林立，略有擁擠感。
    
3. 面美術南三路高樓層房型，在對面空地還沒有動工前，可以遠望高雄市立美術館景觀，其美景著實讓人賞心悅目。
    
4. 社區大門前退縮27米，並且規劃綠化廊道，社區景觀整體綠意盎然。
    
5. A.B棟建物每層4戶併2梯，樓層戶數佳，但電梯戶數比稍微不足，兩梯都可以直達地下室。
    
6. 整棟規劃3-4房，45-80坪純住宅，房型大多是雙面採光，部分房型三面採光，適合換屋族或大家庭的建案。
    
7. 車道由美術南二路進入。雙車車道，社區規劃皆平面車位。每戶配一機車位。平面車位共平面313個，車位比：1:1.3，部分房型需要購買雙車位。
    
8. 建案全棟沒有天然氣，使用電熱水器和IH電子爐，是高雄錯的建案(部分房型沒有)，且陽台坪數稍微過多，會有花大錢買陽台的感覺。
    
9. 公設比35.5%，管理費：75/坪。符合市場行情。

A3傢配圖

1. 為3房格局，整體格局方正，客廳採光通風良好，室內空間效用大，沒有過多走道空間，室內有樑柱穿越情況。
    
2. 獨立式廚房，因靠近工作陽台，通風表現佳，使用IH電子爐設施，有明確冰箱擺放位置。
    
3. 雙衛浴只有主臥衛浴有開窗，採光通風沒有問題，採用乾濕分離衛浴，主臥衛浴配有浴缸。客用衛浴沒有開窗，稍微可惜。
    
4. 雙陽台規劃，使用空間佳，有另外規劃冷氣室外機擺放位置，不過兩個陽台坪數不少，景觀陽台為高雄厝。

A5傢配圖

1. 為2+1房格局，整體格局方正，客廳採光通風再來天井，尚可接受，室內空間效用大，沒有過多走道空間，室內有樑柱穿越情況。
    
2. 一字式廚房，因靠近工作陽台，通風表現佳，使用IH電子爐設施。
    
3. 雙衛浴只有主臥衛浴有開窗，採光通風沒有問題，採用乾濕分離衛浴。客用衛浴沒有開窗，稍微可惜。
    
4. 雙陽台規劃，使用空間佳，有另外規劃冷氣室外機擺放位置，不過兩個陽台坪數不少，景觀陽台為高雄厝面天井。

實價登錄分析：

美術君御位在高雄美術館特區
 

1. 高雄美術館特區個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在30.47萬/坪。
   由2017~2020的整體成交價來看，約落在22~25萬/坪，至18年起，每年漲幅逾1萬/坪，且成交量逐期上升。
   
   美術君御：屋齡5年。 平均成交價34.49萬/坪。 近一年成交價56.85萬/坪。
   
   美術君臨：屋齡10年。 平均成交價27.24萬/坪。 平均成交價27.24萬/坪。
   
   堅山仰翠：屋齡7年。 平均成交價24.99萬/坪。 近一年成交價44.33萬/坪。
   
   
   
    
2. 耘翠：屋齡1年。 平均成交價26.27萬/坪。 近一年成交價26.18萬/坪。
   
   遠見美術紀：屋齡14年。  平均成交價22.43萬/坪。  近一年成交價22.16萬/坪。
   
   堅山涵仰：屋齡8年。  平均成交價26.29萬/坪。 近一年成交價27.23萬/坪。
   
   
    
3. 美術君御目前是成屋銷售，還沒有實價登錄出來，可是根據樂居資料顯示，美術館特區的新屋價平均價已經來到3字頭，因此推估低樓層還有2字頭，中高樓層應該會來到3字頭以上。

美術君御評價：

美術館特區因為環境清幽，綠覆蓋率高，因此是許多人的理想居住地，不過在全高雄房市熱潮之下，今年美術館特區新屋房價站穩3字頭了，加上該區多以大坪數建案為主，傳統的三房加上車位，門檻至少需要千萬以上。美術君御整體設計以自住需求為主，其公設規劃具備高質感且氣派，營造出讓人想入住的衝動，不過全棟戶數稍微多、陽台坪數不小之外，一般大家庭是否能夠習慣IH電子爐，也是需要留意的地方。小編從頂樓看過去美術館的夜景~真的好美~