看屋筆記：高雄市前鎮區勤見築(個案+價格分析)

北橋科和南亞灣是近期高雄政府積極力推產業成型的兩大焦點，其中南高雄產業成型最重要關鍵就是前鎮區的205兵工廠搬遷程序。根據都市計畫顯示，205兵工廠搬遷後，舊址地區及周邊區域，將打造成亞灣經貿專用區及文化休閒專用區，可規劃包括百貨、飯店和商辦，已經生活連鎖廠商進駐，帶來龐大的就業人潮和商機，成為整個亞洲新灣區最具發展性核心區域。

一起來欣賞位於苓雅區建案：居富開發『勤見築』

建案特色：

1. 單純戶數：隨著市面上飯店宅樓層戶數越來越多，許多電梯大樓或是超高大樓，戶數都常上看150戶以上，住戶品質控管不易。總戶數約86僅戶，相對來說單純。
    
2. 建案規格：戶戶全配置平面車位，車位比是完美的1:10.3，就連低樓層2房也可以搭配平面車位。
    
3. 地理位置：建案位置位於憲德街上，鄰近205兵工廠，擁有未來亞灣經貿專用區及文化休閒專用區等話題性，屬於鬧中取靜。生活方面，依賴瑞隆生活圈，車程約5分左右，休閒娛樂到三多商圈、夢時代等，車程約10分左右。交通部分離高雄輕軌車程約2分左右，屬於較著重未來性的建案。

勤見築格局分析：

標準層分析

1. 基地面積536坪，獨棟規劃，每層6戶，地上15樓/地下3F，屬於電梯大樓，社區共86戶，戶數單純。
    
2. 未來建案規畫四面臨路，分別面憲德街(10M路寬)、另外三面為6~8米計畫道路，建案周圍街景屬於老舊尚待開發區域，附近有未來公園預定地和住宅用地，還需等都市計畫確認，部分房型未來採光和通風可能略受影響，目前全棟整體採光通風表現良好。
    
3. 大門面憲德街，社區都有退縮，1樓設有人工造景區並設置綠廊步道，提升整個社區質感。環保室規劃在1樓。
    
4. 建案每層6戶併兩梯，電梯戶數比和樓層戶表現佳，且梯間有開窗，採光性佳，電梯都能直達地下室。
    
5. 建案規畫 2~4房，26~53坪，多元房型，建案客群適合換屋族或大家庭，A2/B2為兩房房型，其他為3-4房，房型多為3面採光，不過2房只有單面採光。
    
6. 車道由憲德街下地下室。社區規劃全平面車位。每戶配1機車位。平面車位共平面89個，車位比1:1.03，車位比佳，有些房型須購買到雙車位。
    
7. 公設：會議室、健身房等，公設單純，公設比約：35.65%，符合市場行情。
    
8. 建案採用錯位高雄厝設計，讓每一層的高雄厝植栽都能充分享受到陽台，也增加建案整體的設計感。全棟為高雄厝設計，兩房除外。
    

9. 全棟使用高松名廚、BOSCH洗碗機、德國GROHE、V&B衛浴，都屬於中階以上等級。
    

10. 管理費：70/坪，車位清潔費：300，機車清潔費：100，略高於市場行情。

B1傢配圖

1. 47.50坪/4房房型，格局方正，客廳和客臥需自行隔間，客廳空間感大，採光通風良好，室內動線流暢，梁柱都在外。
    
2. 一字式廚房，靠近工作陽台，通風形況良好，使用明火設施，有開門見灶情況，擺設屏風即可。
    
3. 4房搭配2衛浴，雙衛浴都有開窗，並且都使用乾濕分離，主臥衛浴還有浴缸。
    
4. 雙陽台規劃，增加可以使用空間，高雄厝陽台規劃在主臥，陽台總坪數稍微過多，房型擁有三面採光。
    
5. 4個房間都有開窗，但是靠近工作陽台的臥室，採光稍微不足。
    

B3傢配圖

1. 46.57坪/3+1房房型，格局方正，客廳和+1房需自行隔間，客廳空間感大，採光通風良好，室內動線流暢，梁柱都在外。
    
2. 一字式廚房，靠近工作陽台，通風形況良好，使用明火設施，有開門見灶情況，擺設屏風即可。
    
3. 3房搭配2衛浴，主臥衛浴有開窗，可惜客臥衛浴沒有開窗，並且都使用乾濕分離，主臥衛浴有規劃通用化衛浴和浴缸。
    
4. 雙陽台規劃，增加可以使用空間，高雄厝陽台規劃在主臥，陽台總坪數稍微過多，房型擁有三面採光。

實價登錄分析：

勤見築位於亞洲新灣區

1. 亞洲新灣區個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在36.94萬/坪。
   由2017~2020的整體成交價來看，約落在20~23萬/坪，亞洲新灣區為南高雄指標，其房價也是屬於高檔，區內建案都屬大坪數居多。
   
   勤見築：屋齡3年。 平均成交價24.75萬/坪。 近一年成交價36.89萬/坪。
   
   心灣LRT：屋齡0年。 平均成交價21.31萬/坪。 近一年成交價21.31萬/坪。
   
   百達悅品：屋齡6年。 平均成交價20.41萬/坪。 近一年成交價23.2萬/坪。
   
   
   
    
2. 三多生活圈個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在27.79萬/坪。
   由2017~2020的整體成交價來看，約落在20萬/坪，三多商圈屬於高雄市區，近年不管是成交量成交價相對穩定，不過今年受疫情影響，各方面都有下降的趨勢。
   
   三發晶沙：屋齡4年。 平均成交價24.89萬/坪。 近一年成交價23.79萬/坪。
   
   名發晶閣：屋齡3年。 平均成交價31.18萬/坪。 近一年成交價28.81萬/坪。
   
   棋琴17重奏：屋齡5年。 平均成交價23.25萬/坪。 近一年成交價23.56萬/坪。
   
   福懋悅然：屋齡5年。 平均成交價29.89萬/坪。 近一年成交價28.82萬/坪。
   
   
   
    
3. 目前勤見築還在預售階段，所以尚未實價登錄的資料，也沒有開價資料，不過可以從附近的大樓成交價去參考，依照建案規格的話，灣見築價格會比心灣LRT還要高，又比百達悅品有屋齡上的優勢，推測房價應該會在22~23萬/P以上。
    

勤見築評價：

占地達57公頃的205兵工廠位於市區的精華地段，預計至2023年搬遷完成，屆時將串聯亞灣區的新交通動線，帶動南高的百貨商圈、捷運、輕軌及觀光娛樂一系列發展。勤見築整體規畫朝向自住產品，尤其三面採光通風的表現和建材規格令人印象深刻，不過建案位於尚待開發區域，在都市計畫尚未確定前，都有可能改變，影響到棟距表現。小編上次經過附近，不少道路都開通了耶~