看屋筆記：歸仁區安建築3(個案+價格分析)

根據新聞資料顯示，台南歸仁區在2020年大樓開工數量超車永康和安南，且較過去往年大幅成長10倍以上，在當地普遍以透天為主的區域來說，十分罕見，由於歸仁高鐵特區聚集多項重大公共建設，具有未來發展性，紛紛吸引建商進場獵地插旗，目前新大樓開價已經每坪2字頭大關。

一起來欣賞歸仁區建案：城富開發建設『安建築3』

安建築3外觀圖

建案特色：

1. 稀少建案：該區域都是以透天建案居多，其入手門檻較高。鮮少有屋齡5年內的華廈型建案可以選擇，總價較低也能減少首購族的負擔。
    
2. 建案規畫：全棟規劃戶戶雙面採光，且衛浴都有開窗，在採光和通風表現上良好。
    
3. 地理位置：建案位於大仁街上，該區域屬於單純住宅區，車程5分鐘內可抵達學區歸仁國小、歸仁國中。公共建設方面，車程5分鐘內可到歸仁圖書館，15分左右到歸仁高鐵站。生活採買方面，車程約5分鐘左右可達全聯福利中心、寶雅。

安建築3格局分析：

標準層分析

1. 基地面積336.04坪，獨棟設計，每層7戶，地上6樓，屬於華廈大樓，沒有店面的純住宅大樓，社區共33戶，戶數單純。
    
2. 單面臨路，面大仁街，建案周圍多是透天建案，建物整體中高樓層採光通風良好，環境為單純住宅區，生活便利性稍微不足。
    
3. 大門面大仁街，一樓為停車位，是新加坡式建築。
    
4. 建案每層7戶併1梯，樓層戶數稍微多了一點，電梯戶數比稍微不足。
    
5. 建案規畫二房(22.88坪) 、三房(31.82坪)，22.88坪2房1衛共4戶，31.82坪3房2衛共29戶，房型單純，建案客群包含首購型和小家庭皆宜。
    
6. 建案房型戶戶擁有雙面採光，間間衛浴開窗，採光通風良好，使用天然氣。
    
7. 社區規劃坡道平面車位。每戶配一機車位。平面車位共23個，車位比1:0.69，車位比稍微不足，附近停車較不易。
    
8. 建案規格：7吋彩色對講主機系統，吸氣筏排水裝置，不銹鋼壓接管和披覆管設備，信元鋁門窗，櫻花櫥櫃與IH爐廚具，德瑞克衛浴等，屬於中階規格。
    
9. 公設比約：29%，略低於市場行情。

實價登錄分析：

安建築3位在歸仁圓環生活圈

1. 歸仁圓環生活圈個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在18.95萬/坪。
   由2017~2020的整體成交價來看，約落在13萬/坪，該區域原本屬於較偏鄉區域，因為高鐵站的進駐，大樓成交價來到了18萬，接近2字頭了。
   
   安建築3：屋齡2年。 平均成交價25.42萬/坪。 近一年成交價27.19萬/坪。
   
   香榭DC：屋齡6年。 平均成交價16.44萬/坪。 近一年成交價28.8萬/坪。
   
   首富堡：屋齡9年。 平均成交價16.1萬/坪。 近一年無交易資訊。
2. 歸仁區還是以透天為主，但因為高鐵進駐的關係，開始有華廈產品出現，目前該區域的華廈開價都是2字頭，但是成交還是在1字頭，安建築3開價23萬來看，應該還有議價的空間，特別的是客群大多是外地人前來置產。
    

安建築3評價：

歸仁區因為有高鐵、三井OUTLETS、綠能科學城等利多議題進駐，突然成為全台關注區域房市之一，也曾有排隊買房變成新聞版面，是一個外地人認為具有前景的區域，但是台南在地人卻不看好的奇妙情況，區域大樓房價來接近2字頭，許多在地人難以接受，但外地人卻覺得好入手的現象。安建築3偏向首購或投資的標的，戶戶雙面採光和衛浴皆開窗，提升居住品質，稍微可惜的是附近的生活機能稍微不足。小編覺得建案對面有游泳池，這樣運動很方便耶~