看屋筆記:苓雅區棋琴23重奏(個案+價格分析)

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看屋筆記:苓雅區棋琴23重奏(個案+價格分析)

棋琴23重奏

高雄巿政府近來積極推動成立運動中心,目前有正在營運的鳳山運動中心外,運動發展局也規劃在小港、楠梓、三民等3個區域推動,向體育署爭取國民運動館。位於苓雅區的中正技擊館則偏向委外OT,日前已進行顧問標,如工程、招商一切順利,未來將改以苓雅運動中心形式經營。中正技擊館裡頭適合健身中心、羽球館、游泳池等,如果一切成形,將有機會影響區域房價。

 

一起來欣賞苓雅區建案:棋琴建設『棋琴23重奏』

 

棋琴23重奏外觀圖

外觀圖

 

建案特點:

 

  1. 完整學區:建案學區為中正國小 (附設幼兒園)、大仁國中、中正高中 (附設國中部)、道明中學等,擁有完整12年國教多元學區,車程都在5分內,方便家長接送。
     
  2. 建案規格:戶戶全配置車位,車位比是完美的1:1,就連部分2房也可以搭配平面車位,少數規格的市區建案。
     
  3. 地理位置:建案基地位置位於建國一路上,車程只要5分內即可上國道,南來北往方便。距離中正技擊館、中正公園,距衛武營國家藝文中心約5分鐘車程,生活採買方面,步行約5分鐘內可達全聯福利中心、武廟市場約4分鐘步程。O9技擊館站步行約5分左右。

 

建案平面分析:

 

標準層分析

標準層

 

  1. 基地面積646.14坪,一幢分成A.B兩棟,A棟每層4戶,B棟每層7戶,地上15樓/地下4F,屬於電梯大樓,沒有店面的純住宅大樓,社區共153戶,尚可接受,地下室可棟與棟互通。
     
  2. 單面臨路,面建國一路,建案周圍多是透天或公寓,建物整體中高樓層採光通風良好。不過建案鄰近國道1號,車流量的聲音會是許多人顧慮的地方,同時建國一路上下班時段交通多處於壅塞,也是需要留意的地方。
     
  3. 大門面建國一路,臨路會退縮20米,規劃中庭花園,提升社區品質並且設計車道緩衝區,增加行車安全。
     
  4. A棟每層4戶併兩梯,B棟每層7戶併三梯,A棟電梯戶數比和樓層戶數佳,B棟則電梯戶數比佳,但樓層戶數稍微多了一點。
     
  5. 建案規畫2房-25/29坪 、 3房-34/37坪。A棟為單純3房設計,B棟規劃多元2-3房,建案客群包含首購型和換屋族皆宜。
     
  6. 建案三房戶戶邊間,且擁有三面採光,間間衛浴開窗,採光通風良好,配置天然氣管線,且建案非高雄厝建案。
     
  7. 車道由建國一路下地下室,車道為雙向車道,社區規劃坡道平面車位、機械車位。每戶配一機車位。平面車位共120個,機械車位共33個,車位比1:1,車位比佳,兩房也可以買到平面車位。
     
  8. 建案規格:廚具:德匠廚具、林內三機,衛浴:TOTO,屬於中階以上規格。
     
  9. 公設包含:接待大廳、中庭花園、空中花園、閱覽室、視聽室、健身房、兒童遊戲區、KTV、瑜伽教室、廚藝教室、信箱區、曬被區、太陽能板等,公設比約:36.5%,略高於市場行情。
     
  10. 管理費:65/坪,平面汽車:300/月,機車:50/月,還可以接受的範圍。

 

A5傢配圖

A5

  1. 為3房/36.59坪/室內約23.24坪,格局方正,客廳採光良好,客廳和臥室需自行隔間,室內動線流暢。
     
  2. 開放式廚房,靠近工作陽台,通風良好,油煙問題不大。使用明火設施。有開門見灶情況,擺設屏風即可改善。
     
  3. 雙衛浴都有開窗,通風沒有問題,採用乾濕分離衛浴,主臥還有規劃浴缸。
     
  4. 雙陽台設計,且另外規劃冷氣室外機擺放位置,增加使用空間。
     
  5. 三間臥室都有開窗,採光通風佳。

 

B5傢配圖

B5

  1. 為2房/25坪/室內約15.88坪,格局方正,客廳採光良好,室內動線流暢。
     
  2. 開放式廚房,靠近工作陽台,通風良好,油煙問題不大。使用明火設施。有開門見灶情況,擺設屏風即可改善。
     
  3. 單一衛浴有開窗,通風沒有問題,採用乾濕分離衛浴,比較不一樣的洗手台設置在衛浴外面。
     
  4. 單一陽台設計,且另外規劃冷氣室外機擺放位置,以兩房來說還可以接受。
     
  5. 兩間臥室都有開窗,採光通風佳。

 

 

實價登錄分析:

 

棋琴23重奏位於武廟生活圈

 

  1. 武廟生活區個案:近一年屋齡0~5年成交價約落在25.13萬/坪。
    由2017~2020的整體成交價來看,約落在19-21萬/坪,近期該區推案量大,新成屋多,所以不管是成交價或量都有大幅提升的現象。

    棋琴23重奏:預售屋。 開價30萬/坪起。 

    摩天100:預售屋。 開價30萬/坪起。 

    東高新STYLE:屋齡1年。 平均成交價27.18萬/坪。 近一年成交價27.18萬/坪。

    鳳凰頌:預售屋。 開價27萬/坪起。 


     
  2. 沐樂:屋齡1年。 平均成交價23.61萬/坪。 近一年成交價23.56萬/坪。

    本業好漾:預售屋。 開價28萬/坪起。 

    幸福O8:預售屋。 開價30萬/坪起。 

    實價登錄
     
  3. 目前棋琴23重奏還在預售中,沒有實價登錄出爐,由於整個武廟生活圈有不少新建案,讓我們可以有多樣品參考。現階段武廟生活圈的新屋價落25萬左右,棋琴23重奏開價30萬來看,應該還有議價的空間。
     

 

結論:

 

高雄的武廟生活圈位於苓雅區,區域內生活機能完善,以南高雄最大的武廟市場為中心外擴,鄰近國道1號、捷運橘線技擊館站等,在高雄蛋白區域紛紛站上2字頭的期間,武廟生活圈的新建案開價也來到3字頭了。棋琴23重奏整體規劃適合自住產品,每個房型衛浴都有開窗和部分兩房可擁有平面車位令人心動,不過建國一路車流量大和接近國道車輛聲音是網路討論最多的地方。小編好期待苓雅運動中心開幕那一天~想要去"怕蟻球"~

 

 

更新時間 2021/08/25
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