看屋筆記：高雄市鳳山區聯上WE(個案+價格分析)

文山特區的主要交通動線，是以青年路、文衡路、建國路、澄清路等路段為主，路段連結建國商圈與青年商圈，且澄清路與文衡路都開設不少大型連鎖販賣店、餐廳、店家等，各種日常消費需求應有盡有，加上正修科大師生與高雄長庚醫院的就業人口和客群帶來龐大消費需求，提升生活圈內的消費增加，也有助於該生活圈持續成長。加上鐵路地下化的正義車站與國1九如交流道鄰近生活圈，未來的捷運黃線也將在區域內設站，交通便捷性頗高，可望吸引更多消費人口進駐，帶來更強勁購屋需求。 　

一起來欣賞文山特區建案：聯上實業『聯上WE』

聯上WE外觀圖

建案特色：

1. 永久棟距：主打公園第一排建案，基地正對面是文山兒童公園，擁有綠意盎然的永久棟距，面該側的房型採光通風表現佳。
    
2. 建案規格：全棟規劃戶戶搭配平面車位，兩房低樓層也可以有平面車位，這在熱鬧或成熟的區域來說，屬於少見的規格。
    
3. 地理位置：建案位於文山特區，也是高雄知名成熟區域之一，生活機能、醫療體系完善。生活採買，步行5分內可到家樂福，車程5分內可到青年商圈。交通方面，車程10分左右可到國1，未來還有捷運黃線Y14站，未來性看好。車程10分可到正修科大、長庚醫院、澄清湖風景區等公共設施。

聯上WE格局分析：

標準層分析

1. 基地面積1172坪，為凹字型基地，一幢分成A.B左右兩棟，A棟每層7戶，B棟每層9戶，地上15樓/地下3F，屬於電梯大樓，6間店面，社區共222戶，稍微偏多，地下室可棟與棟互通。
    
2. 單面臨路，面文鳳路，兩側為12F大樓和1F店家，後側有16F大樓和1F店家。建案A棟與大樓棟距不大，該側的房型採光通風稍微不足。面文鳳路則是永久棟距，採光良好。
    
3. 大門面文鳳路，臨路會退縮21米，規劃植栽景觀和人行步道，提升社區質感。
    
4. A棟每層7戶併兩梯，B棟每層9戶併兩梯，電梯戶數比稍嫌不足，樓層戶數也稍微過多。
    
5. 建案規畫2房-21/26坪，共138戶 、 3房-32/46坪，共78戶。單純房型，建案客群包含首購型和換屋族。A.B兩棟棟距不大，樓層高度約3.25米。
    
6. 建案大多為單面採光，三房房型才有面公園，永久棟距。
    
7. 車道由文鳳路下地下室，車道為5.5米的雙向車道，社區皆規劃為坡道平面車位。每戶配一機車位。平面車位共225個，車位比1:1，車位比佳，兩房也可以買到平面車位。
    
8. 建案規格：兩房使用IH電子爐、SVAGO洗脫烘洗衣機， 三房規劃天然氣雙口爐，廚房：櫻花三機、TOTO衛浴等，屬於中階產品。
    
9. 公設包含：1樓規劃兒童遊戲室、健身房、戶外泳池、交誼廳，頂樓則有空中花園等，公設比約：34.9%，符合市場行情。
    
10. 學區為：文德國小、文山完全中學。

A7傢配圖

1. 為A7/26.32坪/兩房房型，格局方正，客廳採光通風良好，室內沒有隔間，由屋主自行隔間，採用開放式空間。
    
2. 有開門見廁和見灶的情況，可用門簾和屏風改善。
    
3. 開放式廚房，兩房使用IH電子爐，可能會有油煙的問題。
    
4. 單一衛浴，可惜的是衛浴沒有開窗，留意未來潮濕的情況，但有使用通用化衛浴，採用乾濕分離。
    
5. 兩房規劃一個景觀陽台，有另外規劃冷氣室外機位置，使用空間尚可接受。
    
6. 2間臥室都有開窗，沒有暗房的情況。

實價登錄分析：

聯上WE位於鳳山火車站生活區

1. 文山特區生活圈個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在26.3萬/坪。
   由2017~2020的整體成交價來看，約落在22-23萬/坪，2020的成交量或房價都有明顯上漲的情況，達到25萬/坪是該區的表現亮眼的一年。
   
   聯上WE：屋齡2年。 平均成交價22.48萬/坪。 近一年成交價34.03萬/坪。
   
   文山艾美　屋齡1年。平均成交價24.59萬/坪。近一年成交價24.69萬/坪。
   
   四季真觀：屋齡10年。 平均成交價25.9萬/坪。 近一年無交易資訊。
   
   文山藏美/藏美ONE　屋齡4年。平均成交價20.91萬/坪。近一年成交價19.95萬/坪。
   
   鑫文山　屋齡3年。平均成交價26.94萬/坪。近一年成交價26萬/坪。
   
   
    
2. 御廳苑：屋齡1年。  平均成交價27.33萬/坪。 近一年成交價27.58萬/坪。
   
   帝之匯：屋齡7年。  平均成交價26.3萬/坪。 近一年成交價27.44萬/坪。
   
   文山方程式：屋齡4年。  平均成交價23.69萬/坪。 近一年成交價25.92萬/坪。
   
   
   
    
3. 該建案目前已經預售完銷，文山特區新屋價已經站穩25萬，以現在行情來看聯上WE的話，開價27萬還算在合理範圍，不過在當時開賣期間27萬來說屬於未來價格。

聯上WE評價：

鳳山區的國泰重劃區正在積極佈局中，試圖追上文山特區的房價，不過未來文山特區等到百貨進駐，捷運黃線動工完成，就是挑戰3字頭的時候了。聯上WE整體規畫偏向首購或投資皆宜的產品，地理位置是建案的最大賣點，兩房可以搭配平面車位也讓人印象深刻，不過工期較長，預計2023年才完工，另外可以注意一下未來和隔壁大樓/店家的棟距。小編想問~現在文山特區還有兩房配平面車位的嗎~