看屋筆記:仁武區芳崗澄品(個案+價格分析)

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看屋筆記:仁武區芳崗澄品(個案+價格分析)

芳崗澄品/芳崗水問

仁武區是近年來高雄市人口成長率最高的行政區,加上近期高雄市政府積極推動仁武產業園區,預計將引入138家廠商,提供約6300個工作機會,導入航太工業研發自製及精密製造業且職缺大多是高科技產業,在就業機會增加帶動下,未來房價成長幅度大,而該產業園區靠近國道1號鼎金系統與國道10號仁武交流道,對外交通便利性高,估計新大樓建案全面挑戰站穩2字頭。

 

一起來欣賞仁武區建案:芳崗建設『芳崗澄品』

 

芳崗澄品外觀圖

外觀圖

 

建案特點:

 

  1. 無價景觀:建案的中高樓層可以遠望到澄清湖無價湖景為建案最大賣點,擁有永恆視野和心曠神怡的景觀,回家就像渡假一樣。
     
  2. 建案規格:房型規劃戶戶可以三面採光,建案整體採光通風表現良好,且防水保固3年,優於市場的規定。
     
  3. 單純戶數:隨著市面上飯店宅樓層戶數越來越多,許多電梯大樓或是超高大樓,戶數都常上看150-200戶以上,住戶品質控管不易。總戶數約僅132戶且沒有店面,相對來說單純。

 

建案平面分析:

 

標準層分析

標準層

  1. 基地面積1502坪,兩棟規劃,每層3戶,地上23樓/地下3F,屬於超高電梯大樓,無店面規劃純住宅設計,社區共132戶,戶數單純。
     
  2. 三面臨路,分別面仁勇路、勇全路、赤吉街,面勇全路有建案正在施工,由於社區都有退縮,勇全路約10米寬,日後面該側房型採光通風應還可以接受,目前建案周圍都是透天,且道路較為寬敞,建案整體採光通風佳。中高樓層可以欣賞到綠意盎然的澄清湖景觀。
     
  3. 大門面仁勇路,設有大樓迎賓車道,並設置綠廊步道,提升整個社區質感。
     
  4. 建案每層3戶併兩梯,電梯戶數比和樓層戶表現佳,且梯間有開窗,採光性佳,電梯都能直達地下室。
     
  5. 建案規畫 3房-50/52坪 、 4房-63坪。單純房型,建案客群適合大家庭或換屋族。
     
  6. 車道由勇全路下地下室。社區規劃全平面車位。每戶配2機車位。平面車位共平面187個,車位比1:1.41,車位比佳,有些房型須購買到雙車位。
     
  7. 公設包含:接待大廳、中庭花園、空中花園、交誼廳、會議室、閱覽室、視聽室、健身房、KTV、信箱區等,公設單純,公設比約:36%,稍高於市場行情。
     
  8. 少見的建案戶戶三面採光且非高雄厝建案,中繼水箱規劃在14F。周圍環境單純,是純住宅區,生活圈稍微不便利,須依賴仁雄生活圈。
     
  9. 管理費:70/坪,車位清潔費:300,相較於市場行情,還可以接受。

 

B2傢配圖

傢配圖

  1. 50.26坪/3房房型,格局方正,客廳和客臥需自行隔間,客廳空間感大,採光通風良好,室內動線流暢,可惜室內有梁柱穿越情況。
     
  2. 獨立式廚房,靠近工作陽台,通風形況良好,使用明火設施,廚房空間大。
     
  3. 3房搭配2衛浴,雙衛浴都有開窗,並且都使用乾濕分離,主臥衛浴還有浴缸。
     
  4. 前後陽台規劃,增加可以使用空間,不是高雄厝陽台,房型擁有三面採光。

 

實價登錄分析:

 

芳崗澄品位於仁雄生活圈
 

  1. 仁雄生活圈個案:
    近一年屋齡0~5年成交價約落在18.45萬/坪。
    由2017~2020的整體成交價來看,約落在17~19萬/坪,仁雄生活圈是目前仁武的生活重點區域,目前新屋成交價落在18萬。

    芳崗澄品 屋齡3年。平均成交價21.64萬/坪。近一年成交價21.8萬/坪。

    明日學 屋齡0年。平均成交價20.66萬/坪。近一年成交價20.66萬/坪。

    幸湖灣 屋齡4年。平均成交價17.48萬/坪。近一年成交價17.03萬/坪。

    實價登錄分析

     
  2. 八德生活圈個案:
    近一年屋齡0~5年成交價約落在18.15萬/坪。
    由2017~2020的整體成交價來看,約落在17~18萬/坪,目前該區多數預售建案都已經封盤,預計開賣後,成交價會來到2字頭。
     

    遠見星誠:屋齡1年。 平均成交價17.97萬/坪。  近一年成交價17.97萬/坪。
     

    可麗都:預售屋。  開價20萬/坪起。  
     

    大麗城:屋齡1年。  平均成交價14.48萬/坪。 近一年成交價18.22萬/坪。

    實價登錄

     

  3. 八卦寮生活圈個案:
    近一年屋齡0~5年成交價約落在18.03萬/坪。
    由2017~2020的整體成交價來看,約落在17萬/坪,該生活圈內的84期重劃區建案銷售狀況佳,所以2020的成交量或房價都有明顯上漲的情況

    耘川:屋齡0年。 平均成交價19.66萬/坪。 近一年成交價19.66萬/坪。

    多城市:預售屋。 開價20萬/坪起。 

    花歷河: 開價19萬/坪起。 

    實價登錄

     

  4. 資料顯示目前仁武區的新屋價大多落在18萬上下,但八德重劃區的不少預售建案還沒開賣就是封盤不賣,等到案場一開放,可能還有上漲的空間。芳崗澄品實價登錄落在21萬,有略高於仁武區新大樓的行情,推估中高樓層能欣賞到無價湖景拉高了不少價格。

 

 

結論:

 

隨著市場上大樓建案越來越多也越來越高,擁有永久湖景的景觀宅,也越來越稀有。芳崗澄品整體規畫朝向自住產品,無過多複雜的公設,尤其是一望無際的澄清湖景觀,更讓人暫時忘了生活上的煩惱,稍微不方便是基地位置在純住宅區,生活便利性可能不足。小編站在建案的陽台上面發呆好久~好美阿~

更新時間 2021/08/23
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