看屋筆記:左營區圓禾向青(個案+價格分析)

註冊

看屋筆記:左營區圓禾向青(個案+價格分析)

圓禾向青

左營高鐵特區匯集高鐵、台鐵和高捷等交通設施,是高雄市唯一的三鐵共構站,區域內具有一定的保值性,不僅有新光三越百貨、彩虹市集和環球購物中心等百貨商圈機能,且綠地覆蓋率高,街廓整齊不擁擠,更有多所總量管制的明星學校,生活品質深受外地客喜愛,也是不少青年首購族的優選區域,日後還有台積電等周邊議題加持,房市一片看好。

 

一起來看看左營高鐵特區建案:『圓禾建設』圓禾向青

 

圓禾向青外觀圖

外觀圖

 

建案特點:

 

  1. 戶數單純:隨著市面上飯店宅樓層戶數越來越多,許多電梯大樓或是超高大樓,戶數都常上看150-200戶以上,住戶品質控管不易。總戶數約僅93戶,相對來說單純。
     
  2. 建案規格:建案強調兩房也能有搭配平面車位,以左營市區來說是相對少見的。
     
  3. 地理位置:基地的位置為最大賣點,建案在文府路上,屬於鬧中取靜。步行5分鐘內即可到達左營高鐵站,擁有三鐵共構的交通優勢。步行10分內可到學區:文府國小、文府國中,省去家長接送時間。生活機能方面,車程5分可到華夏路商圈、高鐵新光三越等。

 

建案平面分析:

 

​​​​​標準層分析

  1. 基地面積484坪,建案每層7戶,地上15F/地下3F,戶數91戶和2戶店面,社區共93戶,相對單純。
     
  2. 雙面臨路,分別為文府路和重仁街,大門面重仁街,該路段車輛相對較少,周圍為大樓和透天,因為棟距表現尚可接受,建案整體採光通風不錯。建案旁邊有小型土地出售中。
     
  3. 建案每層7戶併2梯,電梯戶數比稍微不足,樓層戶數也稍微多了一點。
     
  4. 建物房型:2房-20/28坪 、 3房-35坪。適合首購或換屋族,不是高雄厝的建案。
     
  5. 建案車道由重仁街下地下室,規劃雙向坡道式,社區皆規劃為坡道平面車位、機械車位。每戶配一機車位。平面車位共41個、機械車位38個,車位比1:0.83,車位比尚可接受,少見的市區兩房也能有平面車位。
     
  6. 公設單純,僅有接待大廳、空中花園、交誼廳、會議室、健身房、信箱區、曬被區等。公設比37%,稍微偏高。
     
  7. 建案配備:廚具:櫻花,衛浴:TOTO,屬於中階規格。
     
  8. 管理費:75/坪、汽車清潔費:300/月、機車清潔費:50/月,對比市場行情,還在可以接受的範圍。

 

A1傢配圖

傢配圖

  1. A1/兩房房型,權狀27.53坪,格局方正、客廳採光通風佳,第二房和客廳需自行隔間。
     
  2. 開放型廚房,靠近工作陽台,通風良好,使用明火設施。
     
  3. 兩房配置雙陽台,還有冷氣室外機專屬位置,增加使用空間,是兩房少有的加分規劃。
     
  4. 兩房搭配一衛浴,衛浴有開窗,都採用乾濕分離。
     
  5. 兩間臥室都有開窗,沒有暗房,且擁有雙面採光。

 

實價登錄分析:

 

圓禾向青位於左營高鐵特區
 

  1. 左營高鐵特區個案:
    近一年屋齡0~5年成交價約落在24.3萬/坪。
    由2017~2021的整體成交價來看,約落在16~20萬,且在18年驟升後,房價仍有逐漸攀高的情形,此外每年成交量更是突破400筆。

    圓禾向青:屋齡1年。 平均成交價25.74萬/坪。 近一年成交價28.75萬/坪。

    京城文學苑 預售屋。開價30萬/坪起。

    TAKU宅:屋齡3年。 平均成交價25.86萬/坪。 近一年成交價23.06萬/坪。

    實價登錄

     
  2. 新驛城:屋齡2年。  平均成交價23.9萬/坪。  近一年成交價24.1萬/坪。

    鑫高鐵1期:屋齡1年。  平均成交價21.49萬/坪。 近一年成交價25.33萬/坪。

    鑫高鐵2期:預售屋。  平均成交價-萬/坪。  

    實價登錄

     
  3. 因為市場有風聲台積電要來高雄設廠的消息,連帶周圍區域房市上漲。目前整個左營特區房價平穩,平均成交價落25萬,圓禾向青平均成交價在25.5萬,還在合理範圍,不過最近因為受台積電話題影響,近一年成交價來到28萬,有稍微略高附近的行情。

 

結論:

 

交通重大建設一直是區域保值性的重要關鍵,加上台積電風潮,使得最近左營高鐵特區推案量不少。圓禾向青整體規劃偏向自住或投資皆宜產品,尤其地理位置優勢卓越,步行10分內可擁有三鐵共構,居住環境單純,也受到不少通勤族青睞。留意的旁邊的空地目前正在出售中,日後有可能會推出建案。小編覺得住家走路就能到高鐵站,這樣以後出差很方便耶~

 

更新時間 2021/08/19
為了優化網站服務,本網站使用「Cookies」來改善使用者體驗。當您繼續使用本網站即表示您同意Cookies政策與隱私權政策
TOP