看屋筆記:岡山區薰衣巢(個案+價格分析)

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看屋筆記:岡山區薰衣巢(個案+價格分析)

薰衣巢

高雄岡山近期有不少房市話題,不僅有87期重劃區土地創下天價的新聞,還有位於R24南岡山捷運站對面的岡山樂購站前廣場,也預計今年底完工開幕,捷運站周邊有日本服飾品牌Uniqlo街邊店、高雄藏壽司街邊店、健身工廠南岡山廠等眾多廠商紛紛進場。此外,高醫系列也將在岡山設立新的分院,休閒娛樂、醫療體系紛紛到位。

 

一起來欣賞岡山區建案:雄崗建設『薰衣巢』

 

建案特點:

 

  1. 單純戶數:近年來首購產品戶數眾多,住戶品質相對難以掌握。本建案為華廈建物,總戶數僅59戶,是非常單純的戶數。
     
  2. 稀少建案:該區域都是以透天建案居多,其入手門檻較高。鮮少有屋齡5年內的華廈型建案可以選擇,總價較低也能減少首購族的負擔。
     
  3. 地理位置:建案位於高雄市岡山區忠誠街205巷,環境為單純住宅區。車程約10分鐘內即可抵達學區竹圍國小、岡山國中,方便家長接送,生活採買方面,車程約5分鐘內可達全聯福利中心、小北百貨、文賢市場等,交通方面,約5分鐘左右車程可至岡山車站。

 

建案平面分析:

 

標準層分析

標準層

  1. 基地面積482.79坪,建案每層7戶,地上10F/地下2F,純住宅華廈建案,社區共59戶,相對單純許多。
     
  2. 三面臨路,分別為忠誠街205巷和成功路70巷、計畫道路,大門面計畫道路,面15F大樓的房型,因為社區都有退縮,採光通風還可以接受,周圍為透天居多,建案整體採光表現不錯。
     
  3. 建案每層7戶併2梯,電梯戶數比因為只有10F,尚可接受,樓層戶數稍微多了一點,梯間有開窗。
     
  4. 建物房型: 2房-29/30坪 、 3房-38/43.6坪。房型單純,適合首購族或換屋族,建案是高雄厝房型。
     
  5. 建案車道由計畫道路下地下室,規劃雙向坡道式。社區皆規劃為坡道平面車位。每戶配一機車位。平面車位共41個,車位比1:0.69,車位比不足,附近停車的地方也有限。
     
  6. 單純公設:接待大廳、中庭花園,公設比35%,還在可以接受的範圍內。

 

A8傢配圖

傢配圖

  1. A8/2房房型,格局還算方正、客廳採光通風佳,餐廳也可以隔成+1房。
     
  2. 開放型廚房,須留意可能會有油煙情況。
     
  3. 兩房配置單一陽台,陽台連接客廳、主臥、客臥,留意一下隱私部分,陽台坪數稍微大了一點。
     
  4. 兩房搭配單一衛浴,衛浴有開窗,都採用乾濕分離。

 

實價登錄分析:

 

薰衣巢位於岡山前站生活圈
 

  1. 岡山前站生活圈:
    近一年屋齡0~5年成交價約落在19.09萬/坪。
    由2017~2021的整體成交價來看,約落在12-13萬/坪,岡山前站屬於岡山區最熱鬧的地方,近年來區域話題增溫,岡山區的新屋價和過去5年的價格落差非常大。

    薰衣巢:屋齡0年。 平均成交價16.88萬/坪。 近一年成交價19.17萬/坪。

    恆聚NEW STAR:屋齡3年。 平均成交價18.83萬/坪。 近一年成交價21.13萬/坪。

    忠誠居:預售屋。 平均成交價-萬/坪。 

    實價登錄

     
  2. 岡山後站生活圈
    近一年屋齡0~5年成交價約落在16.62萬/坪。
    由2017~2021的整體成交價來看,約落在11-12萬/坪,岡山後站屬於尚待開發區域,目前成交價跟成交量都處於低檔。

    藏逸:屋齡0年。 平均成交價17.38萬/坪。 近一年成交價16.37萬/坪。

    藏逸2:預售屋。 平均成交價-萬/坪。 

    蒔上豐閣:預售屋。 平均成交價-萬/坪。 

    實價登錄

     
  3. 薰衣巢目前還在預售階段,尚無實價登錄出爐,不過建案附近就有15F大樓的成交價格可以參考,大樓造價基本上會比華廈造價還來的高,NEW STAR成交價落在18萬~20萬左右,所以薰衣巢開價在16.8萬來說,還算合理,不過坪數低於25坪以下的房型,適合用總價來參考喔。

 

結論:

 

現階段能夠帶動岡山區房市的兩大關鍵是橋頭科學園區以及各項機能到位,岡山區原本就是螺絲產業重鎮,具有一定的剛性自住需求,且橋科今年底開放企業選地設廠,未來產業進駐後,將提供更多就業機會,帶來的人口紅利勢必影響周邊區域如橋頭、岡山、楠梓等區域;生活機能部分,交通捷運紅線延伸動工中、醫院體系、百貨商場也都讓在地話題性更多。薰衣巢整體規畫不管是投資或自住都皆宜的產品,如果看好岡山區發展的話,不妨前往賞屋,不過部分房型陽台坪數不小,會有花大錢買陽台的感覺。請問有人可以跟小編推薦一下岡山羊肉爐嗎~

更新時間 2021/08/18
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