看屋筆記:前金區聯上鉑金(個案+價格分析)

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看屋筆記:前金區聯上鉑金(個案+價格分析)

聯上鉑金

根據網路新聞表示,內政部第一次跨產業與國內電信業者合作,依照2020年11月各地電信使用人數,研究出平日與假日的日間活動人口和夜間停留人口等資訊,發現其中,平日夜間停留人口除了少部分為旅遊和商務外,絕大部份還是當地居民及工作者,若大於當地戶籍人口數,就代表外來人口淨流入多。進一步觀察高雄市蛋黃區段,實際停留人口都低於設籍人數,只有前金區例外,發現平日夜間停留人口較設籍人數多了2成、大約5500人。房仲業者表示因前金是南高雄核心區域之一,商業區域密集、就業機會廣,進而吸引較多人口停留或居住。

 

一起來欣賞前金區建案:聯上建設『聯上鉑金』

 

聯上鉑金外觀圖

外觀圖

 

建案特點:

 

  1. 完整學區:建案學區為前金國小、前金國中、高雄女中,完整12年國教,距離學區都在車程5分鐘內抵達,家長接送輕鬆。其中雄女就在建案對面,步行僅需1分鐘。
     
  2. 建材規格:全棟使用衛浴:Villeroy & Boch面盆、Grohe龍頭、hansgrohe定溫淋浴龍頭、Duravit浴缸,廚房:林內烘碗機及瓦斯爐、德匠櫃體、日本壓花水槽、Svago微波烤箱、義大利進口衛浴磁磚,其他:住友制震、LOW-E複層玻璃,都屬於中階以上規格等級。
     
  3. 地理位置:建案位於五福三路和成功一路路口,屬於高雄市中心地段,附近生活機能成熟,是最大賣點。車程5分左右至五福商圈、成功商圈、漢神本館、大立精品百貨等,交通部分,步行10左右,可搭乘捷運紅線-中央公園站、捷運橘線-市議會站,車程15分鐘左右可至國道1號。

 

建案平面分析:

 

一樓平面分析

一樓

  1. 基地面積564.46坪,基地方正,社區三面臨路,分別為成功一路(20M路寬)、成功一路318巷(6M路寬)、長生街(10M路寬),面成功一路318巷的空地也是聯上的土地,目前規劃15F大樓,日後面該側的中低樓房型採光通風略受影響;大廳由成功一路進出。周圍多為透天的建築,因此全棟中高樓房型採光通風佳。
     
  2. 社區採純住宅大樓無店面規劃,為29F/B6超高電梯大樓,共140戶住家,戶數單純。
     
  3. 公設單純:接待大廳、空中花園、交誼廳、會議室、視聽室、信箱區、曬被區等,公設比35.8%,對比市場行情,還在合理範圍內。
     
  4. 1樓挑高7.6米,建案有24小時的物流管理,增加住戶的隱私性和安全性,社區周圍退縮6-9米,並有規劃飯店是迴車廣場。
     
  5. 採用5.5米雙向車道口,其出入口為長生街。汽車停車位則配置坡道平面、坡道機械,平面車位128個車位,機械車位72個,每戶一個機車位,車位比1:1.42,有些房型須購買雙車位。B1為機車位、B6為機械車位。
     
  6. 周遭環境生活機能完整,建案對面就是高雄女中,為永久棟距。

 

標準層分析

標準層
 

  1. 建案每層5戶併3部電梯,2部電梯可達地下室與頂樓,電梯戶數比和樓層戶數表現尚可接受。
     
  2. 大樓規劃3房-38/48/71坪 、 4房-63/73坪,適合大家庭或是換屋群族。
     
  3. 房型大多是雙面採光,只有A3房型是單面採光,非高雄厝建案。
     
  4. 中繼水箱位於14層,全棟使用天然氣,有明火設施。
     
  5. 大樓管理費:85/坪、機械車位:600/月、機車:100/月、腳踏車:50/月,略高於市場行情。

 

A6傢配圖

A6

  1. 權狀為47.91坪/3房格局,客廳採光通風良好,室內空間感大,室內有樑柱穿越情況。
     
  2. 獨立式廚房,因靠近工作陽台,通風表現佳,使用明火設施,有明確冰箱擺放位置。
     
  3. 雙衛浴都沒有開窗,採光通風略受影響,採用乾濕分離衛浴,主臥衛浴配有浴缸。
     
  4. 雙陽台規劃,增加使用空間,雙陽台都是對外,採光通風良好。有另外規劃冷氣室外機的擺放位置。
     
  5. 三間臥室都有開窗,且主臥間空大,還可以規劃更衣室。

 

實價登錄分析:

 

聯上鉑金位在光榮碼頭生活圈

 

  1. 光榮碼頭生活圈個案:
    近一年屋齡0~5年成交價約落在27.79萬/坪。
    由2017~2020的整體成交價來看,約落在19-20萬/坪,該區為亞洲新灣區,目前南高話題最多的地區,成交價量還算穩定。

    文雄苑 預售屋。開價29萬/坪起。

    愛情河左岸 預售屋。開價35萬/坪起。

    聯上鉑金 預售屋。開價35萬/坪起。

    福懋真湛真美館 屋齡0年。平均成交價24.26萬/坪。近一年成交價24.05萬/坪。

    棋琴文立苑 屋齡2年。平均成交價28.62萬/坪。近一年無交易資訊。

    高雄女中個案

     
  2. 文化中心生活圈 個案:
    近一年屋齡0~5年成交價約落在28.8萬/坪。
    由2017~2020的整體成交價來看,約落在20-24萬/坪,從2017-2020不管是成交量或房價都有逐年上漲的情況,該區是高雄傳統富人區。

    聯上居謙:屋齡0年。 平均成交價25.05萬/坪。 近一年成交價25.23萬/坪。

    京城逸文苑:屋齡2年。 平均成交價36.56萬/坪。 近一年成交價37.54萬/坪。(僅參考)

    華尚DEAR:屋齡3年。 平均成交價26.22萬/坪。 近一年無交易資訊。

    實價登錄
     
  3. 聯上鉑金還在預售的階段,因為是超高大樓,所以工程期需要3年以上。附近建案大多落在24~26萬左右,且文化中心附近行情也還在2字頭,聯上鉑金以開價35萬來看的話,偏向未來的價格,應該還有議價的空間。

 

結論:

 

雖然目前整個高雄發展重心北移明顯,房市亦是如此,不過成熟的前金區還是不少的首選區段之一。聯上鉑金地理優勢卓越,且整體規畫朝向自住產品,也是高雄頗有名氣的高總價建案,面成功一路的高樓層還能遙望到海景,在市區也能有海景的景觀享受,大家比較會留意日後隔壁同樣是聯上的基地,蓋起來後的棟距表現。如果讀雄女住聯上鉑金應該可以睡到早上7點喔~

更新時間 2021/08/16
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