看屋筆記：高雄市橋頭區龍騰鑫市鎮(個案+價格分析)

環保署在今年7月召開高雄橋頭科學園區環評第三次初審會議，在經過多回合商討後，環評委員同意此案通過環評初審，為橋科的發展踏出成功的第一步。橋頭科學園區基地面積約262公頃，其中的164公頃規畫設廠用地，區內預計鎖定以人工智慧物聯網領域、半導體、航太、智慧機械等相關產業為主，預測將創造7500~11000個就業機會，年產值約1,000億元至1,800億元，成為近期高雄房市注目的焦點之一，不過後續流程還需要送環保署環評大會確認結論。

一起來欣賞橋頭區建案：龍騰建設『鑫市鎮』

鑫市鎮外觀圖

建案特色：

1. 稅率優惠：根據橋頭新市鎮開發條例第25條規定，高雄新市鎮特定區內的建築物，興建完成後，可以擁有三稅(買賣契稅、房屋稅、地價稅)優惠。內容為：1.買賣契稅免徵 (一次為限) 2.房屋稅/地稅價6年內減徵，第一年都不用繳，在第二年減繳80%，第三年減繳60%，第四年減繳40%，第五年減繳20%，第六年起才開始正常繳交。在購屋稅率優惠不少。
    
2. 建案規畫：戶戶全配置車位，車位比是完美的1:1，就連低樓層2房也可以搭配車位。
    
3. 地理位置：建案基地位在橋頭新市鎮，鄰近高雄都會公園，步行約5分鐘。生活機能採買到楠梓德賢商圈，車程約5分鐘內。交通方面，距離捷運紅線青埔站約車程5分鐘左右。

龍騰鑫市鎮格局分析：

標準層分析

1. 基地面積2170坪，為ㄇ字型，共有A.B.D.E.F 5棟設計。A.B棟每層7戶，E.F棟每層9戶，D棟每層8戶，15F/地下3樓，屬於無店面純住宅電梯大樓，社區共569戶，整體戶數稍微過多。
    
2. 單面臨路，為經武路1130巷，大門面經武路1130巷，社區有規劃退縮和飯店式迎賓車道，對面目前是停車場，未來都有機會推出建案，需要留意日後的採光棟距。
    
3. 建案周圍有15F大樓，面該側房型的採光通風可能稍微不足，面停車場和空地的房型，目前整體採光通風表現佳。
    
4. 建案A.B棟每層7戶併兩梯，E.F棟每層9戶併兩梯，D棟每層8戶併兩梯，整體電梯戶數比稍微不足和樓層戶稍微偏多。
    
5. 建物房型單純：二房(20、24坪) 、三房(26、30坪) ，以首購族為主的建案。
    
6. 建案車道由經武路1130巷下地下室，規劃雙向坡道式，社區規劃為坡道平面車位、坡道機械車位。每戶配一機車位。平面車位、機械車位共291/278個，車位比1:1，車位比佳。2房也能購買到車位。
    
7. 公設大多集中在1樓有：交誼廳、閱覽室、健身房、兒童遊戲區、信箱區、曬被區、迎賓LOBBY、韻律教室、宴會廳、迎賓車道、景觀休息區、KTV電影院、中庭景觀步道等。公設比僅33%，略低於市場行情。
    
8. 房型標配：凱撒衛浴設備、廚具三機櫻花、凱撒廚房水龍頭、進口米蘭人造石檯面、力霸鋁門窗、Grunbeck格溫拜克-全自動反洗淨水設備等，屬於中階規格。
    
9. 管理費：40元/坪/月，略低於市場行情。
    
10. 學區：甲圍國小；橋頭國中；中山高中；國立高雄科技大學。擁有完整的16年學區。

A2傢配圖

1. 為3房格局，客廳和臥室需要自行隔間，客廳採光稍嫌不足。
    
2. 一字式廚房，因為靠近工作陽台，通風良好，不過也靠近衛浴，留意可能會有氣味的情況。使用明火設施。
    
3. 雙衛浴，但雙衛浴沒有開窗，日後可能有潮濕問題。
    
4. 只有一個工作陽台，以三房來說的話，使用空間可能不太足夠。
    
5. 三間臥室都有開窗，採光通風表現佳。

實價登錄分析：

鑫市鎮位在高雄新市鎮生活圈
 

1. 高雄新市鎮個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在17.2萬/坪。
   由2017~2021的整體成交價來看，約落在16-17萬左右，該區為目前高雄房市熱區，2020年成交量來到700戶以上。
   
   棋琴20重奏 屋齡2年。平均成交價16.08萬/坪。近一年成交價15.66萬/坪。
   
   華雄音樂河 預售屋。開價18萬/坪起。(此為封盤前的價格，目前封盤中)
   
   鑫市鎮 屋齡0年。平均成交價13.54萬/坪。近一年成交價16.46萬/坪。
   
   鳳凰冠 預售屋。開價17萬/坪起。(此為封盤前的價格，目前封盤中)
   
   
    
2. 全民萬歲2：屋齡2年。 平均成交價15.67萬/坪。 近一年成交價18.4萬/坪。
   
   巴黎行旅ABD棟：屋齡1年。 平均成交價13.86萬/坪。 近一年成交價16.11萬/坪。
   
   京城森遠：預售屋。 開價22萬/坪起。 (此為封盤前的價格，目前封盤中)
   
   
3. 目前整個橋頭區許多建案因為橋頭科學園區的關係，開價已經來到2字頭，但成交價大多還是落在1字頭。對比鑫市政附近的建案大約在15~16萬上下，如果依照鑫市政的規劃，目前成交價落在13萬~15萬都還在合理的範圍以內。

龍騰鑫市鎮評價：

高雄市政府積極推動開發橋頭科學園區，預計最快今年年底前開放企業開始選地設廠，未來將串連南科、路科、橋科到楠梓科技產業園區，可望成全台最完整的科技產業廊道。由於橋科開發已勢在必行，也帶動鄰近的橋頭新市鎮首購大樓推案售價，目前已開價多數站上2字頭或封盤不賣等待更多橋科新聞利多出來，再進行下一步。鑫市鎮整體規劃偏向首購族或投資客群設計，需要留意的是，附近的空地都有機會推出建案，日後可能會影響到棟距或採光。小編發現好像都是外地人在買橋頭新市政的房子耶~在地人呢?