看屋筆記：新北市蘆洲區崇利中山(個案+價格分析)
閱讀重點
捷運徐匯中學站周邊機能發展成熟，去年(2020年)環狀線第一階段通車，帶動了一波捷運周邊漲幅，而徐匯中學站規劃為蘆洲唯一的雙捷運站，未來北環段的開通，串聯雙北生活圈將更為便利。崇利中山距離徐匯中學站走路約3分鐘，規劃21-38坪2-4房，讓我們來看看還有哪些特色吧!
崇利中山 外觀示意圖
建案特色：
1.繁華機能：
- 走路3分鐘可到徐匯廣場商圈、集賢路商圈，連鎖商家、主題餐廳林立，10分鐘可達湧蓮寺廟口商圈，開車5分鐘可達家樂福蘆洲店，生活採買無虞。
2.便捷交通：
- 走路3分鐘可達捷運徐匯中學站，為蘆洲區唯一的雙捷運站規劃，未來環狀線北環段開通後，將串聯新北產業園區，交通更為便利。
- 與台北市僅一橋之隔，車程約5分鐘可上三重交流道，可串聯64、環河快速道路，過重陽橋即達士林，接軌雙北生活圈。
3.高規建材：
- 建材部分配有Panasonic廚具、林內雙機、義大利爐具、YKK氣密窗搭配5＋5mm Low-E玻璃等，算是區域少見的高規格規劃。
崇利中山 生活機能圖
.jpg)
崇利中山格局分析：
崇利中山 1F平面圖
1.本案為獨棟規劃，地上12層，地下3層，共計61戶住家，4戶店面。
2.標準層一層7戶，配有兩部電梯，坪數規劃為21-32坪2-3房。
3.車道規劃從中山一路95巷進出，出入口位於A1戶下方，低樓層住戶較受影響。車位為坡道平面規劃，共計49個車位。
4.公設規劃有接待大廳、中庭花園、空中花園、交誼廳、廚藝教室等。
崇利中山 標準層平面圖
.jpg)
5.以下將針對5-6F標準層進行分析：整體來說格局方正，廚房採開放式設計，空間感較為寬敞。衛浴為三件式規劃，冷氣機外機不縮減工作陽台空間，無額外廊道佔用虛坪，使用坪效高，算是還不錯的規劃。
6.橘色區塊為約21-22坪兩房，為單面採光規劃。
A4戶格局方正，採大面寬設計，室內採光良好。主、次臥位於左右兩側，有較大的私人空間，皆有對外窗，無暗房問題。
A2、A6戶格局相似，樑柱外推，格局方正好規劃，公共領域較為寬敞。整體空間較為狹長，受限於採光面較少，客房無採光較為可惜。
7.黃色區塊為31-32坪三房規劃，整體格局空間規劃相似，A1、A7戶有玄關空間，可做鞋櫃收納。客、餐廳尺度舒適、空間分明，三間主、次臥皆在採光面上，雙衛浴皆有對外窗，通風不易潮濕。
崇利中山 A2戶傢配圖
.jpg)
8.A2戶為約38坪，8-10F高樓層的4房傢配圖。擁有雙面採光，室內無樑柱無走道，整體空間方正好規劃，使用坪效高。四間房皆放得下雙人床，個人空間尺度舒適，且皆有對外窗，無暗房問題。主臥外有景觀陽台，高樓層視線不受遮擋，擁有良好的寬廣視野。
實價登錄分析：
近一年屋齡0~5年成交價約落在49.8萬/坪。
由2017~2021的整體成交價來看，約落在39-44萬左右，該區目前推案量較少，新建案開價逐漸朝6字頭邁進。
1.徐匯中學生活圈周邊個案
崇利中山 屋齡1年。 平均成交價53.81萬/坪。
城市知己2倫敦公寓 屋齡7年。 平均成交價42.77萬/坪。 近一年無交易資訊。
徐匯中學生活圈周邊
2.仁義重劃區周邊個案
好蒔光 屋齡2年。 平均成交價43.95萬/坪。
欣世代世紀館 屋齡3年。 平均成交價44.47萬/坪。
麗捷花園廣場 屋齡3年。 平均成交價45.7萬/坪。
仁義重劃區周邊
3.菜寮生活圈周邊個案
長虹天馥 屋齡7年。 平均成交價52.43萬/坪。 近一年無交易資訊。
長隆天美 屋齡6年。 平均成交價57.21萬/坪。 近一年成交價79.97萬/坪。
璞園春生生 屋齡7年。 平均成交價59.3萬/坪。 近一年無交易資訊。
菜寮生活圈周邊
4.菜寮生活圈為三重的行政中心區，生活機能已發展成熟，地利上有外環第一圈的優勢，房價為三者最高。徐匯中學生活圈生活機能發展成熟，加上環狀線第一階段的開通，帶動了捷運沿線周邊房市的成長，加上未來北環段帶來的利多優勢，房價已逐漸追上菜寮生活圈。而仁義重劃區被視為目前發展已經成熟的重陽重劃區的延伸，鄰近小型商店街，大型商圈需要開車，推案量大，相較之下區域房價會較低一些。
捷運徐匯中學站近年甚少推出新案，崇利中山為周邊2021年唯一推出的新建案，與區域個案相比符合區域行情。
崇利中山評價：
崇利中山距離徐匯中學站走路約3分鐘可達，且為蘆洲唯一的雙捷運站，周邊生活機能完整，21-38坪的設計符合目前市場的中小坪數規劃，在建材及空間的設計上都可見其用心，有在徐匯中學周邊尋找捷運宅個案的朋友可以參考看看崇利中山的規劃。