看屋筆記：高雄市三民區京城閱河堤(個案+價格分析)

閱讀重點

建案特色：
京城閱河堤格局分析：
實價登錄分析：
京城閱河堤評價：

高雄生活機能最便利的地方在哪裡？也許多數在地人會回答發展悠久的三民區，亦或者擁有巨蛋百貨的左營區，然而今天將介紹的「京城閱河堤」即坐落在兩者的交界處，不須再為選擇三民或左營做取捨，通通擁有才是王道。此外，河堤周遭的環境不像市區般吵雜繁亂，反而有種愜意生活步調的感受，夜晚時，也相當適合在河堤散步、放鬆等，那麼是否迫不及待地想知道其餘細節呢？就讓小編帶各位詳細說明吧～

一起來看看三民區建案：京城建設『京城閱河堤』

建案特色：

建築工法：高雄首座使用戴雲發Alfa Safe耐震系統工法，並且每戶通過建築安全履歷認證，為施工品質做更嚴格的把關。
校園首排：社區樓下即達明星學區，接送小孩不再是煩惱事情，徒步1分鐘即可抵達，學童可自行徒步上下學。且校園擁有多片綠地空間，為老少咸宜的休閒場所，同時兼享寬敞的永久棟距。
高雄厝陽台：打造空中綠院子，增添居住環境與大自然的連結，並且搭配無障礙的通用化衛浴，使年長者或行不動不便的人來說更加便利。

京城閱河堤格局分析：

一樓平面分析

基地面積339坪，社區雙面臨路，分為明仁路(約17M路寬)、明愛街(約12M路寬)。
採獨棟規劃，15F/B3電梯建築。6戶店面、51戶住宅，共57戶，戶數單純。
公設有接待大廳、中庭花園、空中花園、交誼廳、閱覽室、信箱區、曬被區等，整體而言為實用性高的規劃，可避免設施閒置浪費的情形；公設比35~36%，為略高的公設配比。
汽車出入口前方為明愛路，採雙向車道規劃。皆為坡道平面車位，共58車位。未規劃機車停車位，須格外留意。
每層4戶，配置2部電梯，梯戶比1:2，總梯戶比1:25.5。電梯配置足夠，可減緩上下班時段久後電梯的情形。
戶戶面朝河堤國小，可享永久寬敞棟距，俯瞰校園綠地。
建材設備有規劃V&B衛浴、凱特馬桶、Grohe五金、主臥國際牌暖風機、大雅廚具、林內三機等，為偏中上規格的設備
管理費：80/月，對比市場行情，稍微偏高。

A1傢配圖

樑柱外推，室內空間較不受影響。進門則有規劃玄關空間，可做為工作與居家的心情調適。
廚房採Ｌ型開放式規劃，需留意是否有足夠空間放置電器櫃。
主臥空間可再自行做彈性調整，與客廳之間的空間則需再額外規劃。
兩位衛浴之間的臥房空間較小，建議規劃為單人房、兒童房等。鄰於廚房的臥房雖然空間足夠，但行徑至次衛浴需經由餐廳，行走動線得注意。
主衛浴雖然採四合一式，但淋浴與浴缸之間的空間較小，須衡量是否會影響使用；衛浴開兩扇窗，可大幅減緩濕氣狀況。次衛浴則未開窗，且位在室內中心，濕氣狀況需留意。
露臺直接從客廳延伸到主臥室，屬於相當寬敞的空間，可擁有獨立的小庭院；此外，亦可規劃為戶外休憩空間。

實價登錄分析：

「京城閱河堤」位在巨蛋生活圈

巨蛋生活圈個案：
近一年屋齡0~5年成交價約落在29.94萬/坪。
由2017~2020的整體成交價來看，約落在20~22萬/坪，目前房價未突破近年高點，但交易量仍算穩定，約300件。

京城閱河堤：屋齡7年。平均成交價34.08萬/坪。近一年成交價40.26萬/坪。

城市光采：屋齡12年。平均成交價21.5萬/坪。近一年成交價37.32萬/坪。

松丰：屋齡11年。平均成交價25.86萬/坪。近一年無交易資訊。
生態園區個案：
近一年屋齡0~5年成交價約落在30.63萬/坪。
由2017~2020的整體成交價來看，約落在20~23萬/坪。該區的房價逐漸攀升，且交易量屬於活絡的地區。

時尚京城：屋齡7年。平均成交價36.24萬/坪。近一年無交易資訊。

日大雍禾：屋齡5年。平均成交價29.61萬/坪。近一年無交易資訊。

京城君匯：屋齡8年。平均成交價27.64萬/坪。近一年成交價33.23萬/坪。
以上資訊僅供參考。

京城閱河堤評價：

「京城閱河堤」除了基地位置的優勢，也是市區相當罕見戶戶面朝校園的標的，其永久棟距增添不少價值性。社區周遭環境因鄰近河堤旁，帶來愜意的生活氛圍，不像鬧區如此吵雜，提高居住生活品質。在格局表現則較為一般，有部分房型不方正、陽台面積過大、行走動線等狀況需留意，且以高雄市區的新案來說，未配置機車位為較不便的規劃。倘若以高雄3字頭的建案來審視，建議可以再多多與其他建案比較。