看屋筆記：高雄市新興區仁愛逸捷(個案+價格分析)

新興區是高雄發展相當相對較早的區域，高雄市鬧區從最早的鹽埕區向東移之後，就是新興區最繁榮的時候，全盛時期包含大統百貨、新崛江等，都帶來大量人潮，雖然目前高雄重心有北移的情況，不過新興區的生活上的食衣住行育樂各層面都相當完善，且高雄捷運唯一紅橘線交會站美麗島站也是在新興區，擁有便捷大眾交通的優勢，還是不少人置產的理想區域之一。

一起來欣賞新興區建案：龍陞開發『仁愛逸捷』

建案特色：

1. 完整學區：學區是新興國小，新興高中完全中學，擁有完整的12年國教，方便家長接送。且距離新興國小約500公尺，小朋友也可步行上下學。
    

2. 售後服務：全棟建物防水保固5年，結構體保固15年，都優於法律規定和市場行情。
    

3. 地理位置：建案位於仁愛一街上，屬於鬧中取靜地段，周圍生活機能成熟。距離五福商圈、新崛江商圈、新興夜市、六合夜市等，車程約5分鐘內。步行約5-6分鐘，可到達捷運美麗島捷運站，為最大賣點。此外，車程約10分鐘可上國道1號，交通便利。

仁愛逸捷格局分析：

標準層分析

1. 基地面積126.44坪，獨棟規劃，地上15樓/地下2樓，2戶店面規畫設計住宅大樓，建案含店面總共65戶，戶數單純。
    
2. 雙面臨路，分別面仁愛一街、中正三路71巷，，建案兩條臨路並不寬敞，尤其是中正三路71巷，比較擁擠，須留意會車情況。
    
3. 建案周圍大多透天或公寓，低樓層面採光通風稍嫌不足，高樓層採光通風表現不錯。
    
4. 建案樓層戶數3~5戶併2梯電梯，12樓以下每層5戶，12樓每層4戶，12樓以上每層3戶，電梯比和樓層戶數佳。只有一部電梯可以直達地下室，梯間有開窗，採光佳。
    
5. 整棟規劃全2房，二房(19~26坪) 、店面(35坪)，適合首購族或投資客群，建案不是高雄厝，全棟使用IH電子爐。
    
6. 車道由中正三路71巷進入1樓停車室。社區規劃倉儲式停車位和機車道分開，每戶配一機車位，機車停在B1。車位共有平面式1個、機械式30個，車位比1:0.47，稍微不足且附近不好停車，日後恐有停車問題。因倉儲式車位一次只能一台車進行領車.停車動作，日後上下班期間，車位等待時間恐會拉長。兩房可以搭配車位，以市區來說是不錯的規格。
    
7. 建材使用：日本原裝進口Panasonic智能型馬桶、Panasonic三合一冷暖抽風機、Doris陶瓷面盆及防潮浴櫃、櫻花三機廚具、維夫拉克三合一電子鎖、三菱電梯、全棟使用台灣水泥混凝土等，都屬於中階規格。
    
8. 單純公設：接待大廳、空中花園、會議室、閱覽室、信箱區、曬被區公設比34.6%，管理費：90/坪，汽車清潔費：700/月，機車清潔費：100/月，價格稍微偏高。

A房型傢配圖

1. 房型為A，室內沒有隔間，全部都是開放空間，屋主可以自由發揮，客廳採光通風尚可接受，留意有開門見廁的情況，。
    
2. 開放型廚房，因靠近陽台，油煙問題不大，全棟沒有配置天然氣管線，採用電子爐。
    
3. 搭配單一衛浴有開窗，通風沒有問題。採用乾濕分離衛浴且有浴缸，兩房來說屬於加分配備。
    
4. 單一景觀陽台，使用空間可能稍微不足。
    
5. 兩間臥室，一間有開窗，採光通風良好，另一間可能是沒有開窗的暗房。
    

實價登錄分析：

仁愛逸捷位在信義國小生活圈

1. 信義國小生活圈個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在24.8萬/坪。
   由2017~2021的整體成交價來看，約落在19-20萬/坪，該區成交量和成交價相對平穩。
   
   仁愛逸捷：屋齡5年。  平均成交價27.29萬/坪。  近一年成交價39.39萬/坪。
   
   慶旺DC：屋齡10年。  平均成交價27.26萬/坪。  近一年成交價36萬/坪。
   
   國聯雙捷棧：預售屋。  平均成交價35萬/坪。 近一年成交價43.63萬/坪。
   
   
   
    

2. 美麗島生活圈個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在25.6萬/坪。
   由2017~2021的整體成交價來看，約落在17-19萬/坪，該區成交量起伏不大，但有略減的趨勢。成交價方面，由於該生活圈目前的預售屋數量不多，導致新屋價格高出舊屋不少。
   
   美麗城安：屋齡2年。  平均成交價28.99萬/坪。  近一年成交價28.28萬/坪。
   
   民生一號院：屋齡0年。 平均成交價35.63萬/坪。 近一年成交價38.8萬/坪。
   
   捷韻都馨城馨：屋齡4年。 平均成交價26.53萬/坪。 近一年無交易資訊。
    

   
    
3. 新興區的房市穩定波動不大，從鄰近的兩個生活圈來參考的話，可以看到新屋價大概落在25萬左右，仁愛逸捷平均成交在24.49萬，依照地理位置和格局來看，還算在合理範圍之內。

仁愛逸捷評價：

隨著高雄捷運交通網越來越完整，捷運宅也水漲船高，不再只是建商的口號，而是吸引買方的標的之一。仁愛逸捷整體規畫朝向首購族和投資客群，擁有不錯的地理位置優勢，因為鄰近區域有不少的辦公大樓，所以有不少的租屋族群或是搬出來住的首購族，因此仁愛逸捷會是不錯的選擇之一，不過較高額的管理費用和倉儲式停車位，也是許多人考量的原因之一。小編覺得，如果公司和住家都在捷運站附近的話，真的很方便耶~