看屋筆記：桃園市桃園區德友秀川(個案+價格分析)

小檜溪重劃區近年備受注目，不同於一般偏遠的重劃區，地段上鄰近中正路商圈、站前商圈、藝文特區、大有商圈等成熟商圈，車程約在5-10分鐘可達，滿足日常生活所需，且區域內擁有5座親水公園，高綠覆氛圍舒適宜人。德友秀川位於青溪一路與朝陽街口，距離未來G8捷運站約700公尺、G9站約1,000公尺，集結在地品牌建商德友機構、日本地產龍頭三菱地所、公共工程金質獎監造日商岩田地崎聯手打造，規劃26-46坪2-4房，讓我們來看看德友秀川還有哪些特色吧!

德友秀川 外觀示意圖

建案特色：

1.日本血統，聯承百年品牌打造：

• 德友機構－德友機構深耕桃園20年，為知名在地建商，連續9年榮獲台灣誠信建商，品質有保障。
• 三菱地所－日本三大開發商之一，專精於造鎮開發，以經營東京車站所在的丸之內地區大樓事業聞名國際，台灣知名投資包括南港CITY LINK、臺北南山廣場、板橋潤泰峰匯等。
• 岩田地崎－日本百年營造公司深耕台灣30年，承攬多項國家級重大建設，包含日本新千歲機場、台北捷運、高雄捷運等工程。此次導入日式工程管理，並有日本國家一級建築師駐場監造，確保工程品質。

2.安心建材：

• Alfa safe 戴雲發耐震系統工法－鋼筋一體化施工，強化鋼筋加工綁紮與組裝，有效提高結構與耐震的安全品質。
• 英國studor 通氣排水系統－美國太空總署、澳洲雪梨歌劇院指名使用，保護水封、隔絕臭氣與蚊蟲侵入，並有效抑制病毒與細菌在管道間造成垂直感染。
• 日系BENKAN不鏽鋼用水配管系統－與北市知名豪宅 (陶朱隱園、華固名鑄、元利信義聯勤)同等壓接另件，預防人為異常施工。
• 當層排氣遮斷－有效遮斷管道間的異味流竄，也較不易漏水，具備防疫、防火、隔煙等安全功能。

3.品質保固：

提供10年防水保固，優於一般業界1-3年保固，以及3年設備保固、15年結構保固，居住更安心。

德友秀川 生活機能圖

德友秀川格局分析：

1.本案分為A、B兩棟，分別為地上15樓及地上14樓規劃，皆為地下4層。共計121戶住家，9戶店面。

2.A棟標準層為一層4戶，配有兩部電梯，坪數規劃為36坪三房與46坪四房。B棟標準層為一層5戶，同樣配有兩部電梯，規劃26坪兩房及37坪三房格局。

3.車道規劃為6米，從15米朝陽街進出，出入口位於B1戶下方，低樓層住戶較受影響。車位為坡道平面規劃，共計131個車位，車位配有充電佈線架，為電動車友善社區。

4.公設規劃有日式風格交誼廳、健身房與韻律教室、多功能室、戶外親子遊戲區與室內兒童遊戲室，頂樓設有空中花園等，B1規劃有第二門廳。

5.建材部分配有維夫拉克四合一電子解鎖系統、日本SHOWA防水隔音氣密窗、TOTO馬桶與系列五金、櫻花三機、六合一暖風機(配有藍芽喇叭與自體感應燈)等。

德友秀川 標準層平面圖

6.黃色區塊為約25-28坪兩房規劃，B1、B6戶為邊間雙面採光，B3戶為單面採光。

B6戶進門為用餐區域，廚房為獨立式雙排設計，後側有櫥櫃收納空間。公、私領域分離，主、次臥皆在採光面上，主臥擁有雙面採光。

B3戶雖然為單面採光，不過整體採大面寬設計，客廳、主、次臥皆在採光面上，採光效果良好。廚房為開放式設計，可彈性規劃吧台，若擔心油煙問題可在裝潢時以拉門作為區隔。規劃有雙衛浴，可將公私用品做區分，皆搭配三件式規劃。

7.藍色區塊為約36-37坪三房規劃，皆為邊間雙面採光。

B5戶的客餐廳動線寬敞，廚房為雙排設計，有較大的後陽台空間，使用不擁擠。三間主、次臥都放得下雙人床，尺度舒適，主臥擁有雙面採光，主衛浴配有浴缸，並有對外窗設計。

德友秀川 B5戶傢配圖

A3、A5戶格局相似，採對稱式設計，進門有玄關設計，可做鞋櫃收納。客、餐廳空間分離，廚房為一字型獨立式規劃，空間公、私領域分離，三間主、次臥皆在採光面上，A3戶主臥擁有雙面採光。

德友秀川 A3戶傢配圖

8.綠色區塊為約46坪四房規劃，同樣採對稱式設計，廚房為獨立式雙排規劃，無多餘走道浪費空間，主臥擁有雙面採光，雙衛浴規劃，主衛浴搭配四件式衛浴，並設有對外窗。

德友秀川 A1戶傢配圖

9.整體來看格局方正好規劃，無虛坪浪費，戶戶有前、後雙陽台，休閒與工作領域分離，且冷氣機外機設計，不占用工作陽台空間，算是規劃得不錯。

實價登錄分析：

德友秀川位於小檜溪重劃區

小檜溪重劃區108年推案初期開價約落在31-34萬左右，一線品牌建商部分已經站上約40萬/坪，價格有逐漸上調的趨勢。

1.小檜溪重劃區個案

德友秀川 屋齡1年。 平均成交價35.98萬/坪。

國泰川青 屋齡2年。 平均成交價39.14萬/坪。

東騰青一 屋齡1年。  平均成交價38.22萬/坪。

小檜溪重劃區周邊

2.中路重劃區個案

近一年屋齡0~5年成交價約落在28.38萬/坪。近五年成交價約落在27.38萬/坪。
由2017~2020的整體成交價來看，約落26-28萬/坪，2019年的平均成交價26.64萬/坪， 為近五年低點，不過2020年已回漲到27.66萬/坪，預計今年房價會繼續上漲 。  

昕中城 屋齡4年。 平均成交價26.35萬/坪。

向陽綻 預售屋。 平均成交價30.96萬/坪。

鴻苑 屋齡3年。 平均成交價36.19萬/坪。

中路重劃區周邊

3.中路重劃區腹地廣大，不少品牌建商紛紛插旗，賣壓與品牌價格落差較大，生活機能尚待完整；小檜溪重劃區雖仍處於開發階段，不過周圍皆為桃園知名生活圈，補足生活機能需求，區域房價會比中路重劃區再來得高一些。德友秀川  開價與區域個案 相比價格相近，算是符合區域行情。 

德友秀川評價：

 德友秀川    主打日系精工建築，結合在地深耕品牌與日本職人精神，從建材的選用、施工的監造管理都可見其用心。格局規劃26-46坪2-4房，戶戶擁有良好的採光與舒適尺度空間，不論首購或換屋族都能有不錯的選擇。距離未來G8捷運站約700公尺，更能提高交通便利性。有在小檜溪看房子的朋友可以參考看看 德友秀川的規劃。