看屋筆記：台中市北屯區大城十月蜂收(個案+價格分析)
閱讀重點
台中北屯區十期重劃區街廓新穎一致且方正，發展完善，重劃區內多屬透天住家性質，可開發大建地日益趨少。大城十月蜂收基地位於軍福十五路、和順路及和福路，3分鐘可上74快速道路雙匝道，基地四面臨路，具遼闊大棟距，但周圍大樓林立，僅朝西及朝南有視野。基地面6000坪寶之林大公園，沿著軍福十六路上還有7500坪新都生態公園，近距離享有萬坪綠意森林。周圍生活機能完善，有軍功及東山兩大商圈。建案規劃幾乎為戶戶邊間雙面採光，皆無規劃暗廳暗房，住家分棟管理讓社區更單純，帶大家來看看大城十月蜂收還有哪些特色吧！
大城十月蜂收外觀
建案特色：
- 完整學區：大城十月蜂收坐擁軍功、廍子國小，以及國高中預定地，更近薇格、華盛頓、長春藤各大明星雙語學校12年免接送學區。
- 商圈機能完善：附近就是東山及軍功兩大商圈，無論是傳統小吃及連鎖餐廳都非常便利，距東山黃昏市場步行5分鐘可抵達，日常生活採買方便。
- 建案規劃：大城十月蜂收為1層4戶及5戶3-4房規劃，兩部電梯使用上充足，在格局規劃上戶戶邊間衛浴開窗且都有陽台，且房間無暗房，住戶出入也單純許多。
大城十月蜂收格局分析：
- 大城十月蜂收基地面積約1223坪，1幢4棟規劃，樓層規劃地上15層，地下3層，共238戶住家8戶店面。A、B、C棟皆為一層4戶規劃，D棟為一層5戶，配有兩部電梯，兩座逃生梯，使用上充足。
- 公設比33.5%，公設規劃接待大廳、交誼廳、會議室、閱覽室、視聽室、健身房、親子遊戲區、瑜伽教室。
- 大廳進出口為朝南15米計畫道路進出 ; 朝東15米和福路，對面為14F日光花園 ; 朝西15米和順路，對面為寶之林園區 ; 朝北為15米軍福十五路。
- 汽車由15米和順路進出，車道位於A5戶下方，低樓層住戶稍受影響，規劃247個車位，平面式159個、機械式88個。機車車位一戶配一車位。
- 建材配備：廚房配備林內三機、結晶鋼烤櫥櫃（有緩衝)以及LG人造石檯面烤漆玻璃，衛浴使用TOTO衛浴，以及TOTO強化玻璃乾濕分離拉門，部分戶型主臥還有更衣間設計，標配耐磨木地板。
大城十月蜂收一樓平面圖
- 大城十月蜂收為37-42坪3-4房規劃。
(1)紅色區塊為約37-39坪三房兩衛雙面採光格局。
廚房為半開放式規劃，客餐廳空間分明，前陽台直接採光光線充足。主次臥皆有開窗，採光通風良好。A3/A5/B5/C3主衛浴為四件式規劃，有規劃更衣室空間，其餘為類四件式規劃且標配浴缸，公共衛浴為三件式規劃，乾濕分離。陽台為雙陽台規劃，曬衣空間足夠。整體空間無暗廳暗房，皆為邊間雙面採光，格局方正坪效佳。
(2)藍色區塊為約42-43坪四房兩衛雙面採光格局。
格局規劃與三房類似，差別在於多一間次臥室空間，次臥採光為間接採光，光線由工作陽台進入，可規劃為小孩房、書房或辦公空間。整體格局規劃方正，D6棟距大視野遼闊。
大城十月蜂收標準層平面圖
實價登錄分析：
大城十月蜂收位於十期重劃區南
近一年屋齡0~5年成交價約落在23.15萬/坪。
由2017~2021的整體成交價來看，約落在18-24萬/坪，從2017-2021房價有明顯的上漲，2021年達到高峰，成交量在2018年達到高峰。
1.十期重劃區南區域個案
大城十月蜂收 屋齡1年。 平均成交價26.81萬/坪。 近一年成交價37.3萬/坪。
富宇山河匯 屋齡4年。 平均成交價21.93萬/坪。 近一年成交價36.38萬/坪。
寓上花園 屋齡5年。 平均成交價19.65萬/坪。 近一年成交價44.54萬/坪。
十期重劃區南區域個案
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2.軍功生活圈區域個案
觀景苑 屋齡8年。 平均成交價21.8萬/坪。 近一年成交價40.47萬/坪。
櫻花東山1號 屋齡5年。 平均成交價21.21萬/坪。 近一年無交易資訊。
鼎泰鑫贊 屋齡8年。 平均成交價20.66萬/坪。 近一年成交價36.16萬/坪。
軍功生活圈區域個案
3.十期重劃區南及軍功生活圈交通機能同樣倚賴74快速道路，商圈皆倚賴軍功及東山兩大商圈。十期重劃區南新建案皆圍繞著74快速道路，區域內無其他交通機能，透過74快速道路可通往各行政區，十期重劃區南剩餘腹地較多，未來還是有發展空間，且綠地為此生活圈特色，公園林立，大城十月蜂收步行5分鐘可到新都公園，單價符合區域行情。
大城十月蜂收評價：
十期重劃區發展完善，生活機能齊全，面對千坪公園綠地以及鄰近12年完整學區、兩大商圈及台74線，四面臨路基地條件在十期非常難得一見。大城十月蜂收規劃均質3-4房，為較少投資客的社區，交通依賴74號快速道路上下班，假日亦可出遊通往各行政區，但也因為唯一的交通機能，74快速道路在假日及上下班車潮擁擠。大基地開發，1層4-5戶的規劃較單純，戶戶雙面採光更是大城十月蜂收的特色之一，若有在此區找房子的，可以參考看看大城十月蜂收！