2021-08-09
看屋筆記

看屋筆記:台中市北屯區大城十月蜂收(個案+價格分析)

閱讀重點

台中北屯區十期重劃區街廓新穎一致且方正,發展完善,重劃區內多屬透天住家性質,可開發大建地日益趨少。大城十月蜂收基地位於軍福十五路、和順路及和福路,3分鐘可上74快速道路雙匝道,基地四面臨路,具遼闊大棟距,但周圍大樓林立,僅朝西及朝南有視野。基地面6000坪寶之林大公園,沿著軍福十六路上還有7500坪新都生態公園,近距離享有萬坪綠意森林。周圍生活機能完善,有軍功及東山兩大商圈。建案規劃幾乎為戶戶邊間雙面採光,皆無規劃暗廳暗房,住家分棟管理讓社區更單純,帶大家來看看大城十月蜂收還有哪些特色吧!

 

大城十月蜂收外觀
大城十月蜂收外觀

 

建案特色:

 

  1. 完整學區:大城十月蜂收坐擁軍功、廍子國小,以及國高中預定地,更近薇格、華盛頓、長春藤各大明星雙語學校12年免接送學區。
     
  2. 商圈機能完善:附近就是東山及軍功兩大商圈,無論是傳統小吃及連鎖餐廳都非常便利,距東山黃昏市場步行5分鐘可抵達,日常生活採買方便。
     
  3. 建案規劃:大城十月蜂收為1層4戶及5戶3-4房規劃,兩部電梯使用上充足,在格局規劃上戶戶邊間衛浴開窗且都有陽台,且房間無暗房,住戶出入也單純許多。

 

大城十月蜂收格局分析:

 

  1. 大城十月蜂收基地面積約1223坪,1幢4棟規劃,樓層規劃地上15層,地下3層,共238戶住家8戶店面。A、B、C棟皆為一層4戶規劃,D棟為一層5戶,配有兩部電梯,兩座逃生梯,使用上充足。
     
  2. 公設比33.5%,公設規劃接待大廳、交誼廳、會議室、閱覽室、視聽室、健身房、親子遊戲區、瑜伽教室。
     
  3. 大廳進出口為朝南15米計畫道路進出 ; 朝東15米和福路,對面為14F日光花園 ; 朝西15米和順路,對面為寶之林園區 ; 朝北為15米軍福十五路。
     
  4. 汽車由15米和順路進出,車道位於A5戶下方,低樓層住戶稍受影響,規劃247個車位,平面式159個、機械式88個。機車車位一戶配一車位。
     
  5. 建材配備:廚房配備林內三機、結晶鋼烤櫥櫃(有緩衝)以及LG人造石檯面烤漆玻璃,衛浴使用TOTO衛浴,以及TOTO強化玻璃乾濕分離拉門,部分戶型主臥還有更衣間設計,標配耐磨木地板。


    大城十月蜂收一樓平面圖
    一樓
     
  6. 大城十月蜂收為37-42坪3-4房規劃。

    (1)紅色區塊為約37-39坪三房兩衛雙面採光格局。
    廚房為半開放式規劃,客餐廳空間分明,前陽台直接採光光線充足。主次臥皆有開窗,採光通風良好。A3/A5/B5/C3主衛浴為四件式規劃,有規劃更衣室空間,其餘為類四件式規劃且標配浴缸,公共衛浴為三件式規劃,乾濕分離。陽台為雙陽台規劃,曬衣空間足夠。整體空間無暗廳暗房,皆為邊間雙面採光,格局方正坪效佳。

    (2)藍色區塊為約42-43坪四房兩衛雙面採光格局。
    格局規劃與三房類似,差別在於多一間次臥室空間,次臥採光為間接採光,光線由工作陽台進入,可規劃為小孩房、書房或辦公空間。整體格局規劃方正,D6棟距大視野遼闊。

    大城十月蜂收標準層平面圖
    標準層

 

實價登錄分析:

 

大城十月蜂收位於十期重劃區南
近一年屋齡0~5年成交價約落在23.15萬/坪。
由2017~2021的整體成交價來看,約落在18-24萬/坪,從2017-2021房價有明顯的上漲,2021年達到高峰,成交量在2018年達到高峰。



1.十期重劃區南區域個案

大城十月蜂收 屋齡0年。 平均成交價26.59萬/坪。 近一年成交價36.42萬/坪。

富宇山河匯 屋齡3年。 平均成交價21.74萬/坪。 近一年成交價35.75萬/坪。

寓上花園 屋齡5年。 平均成交價19.65萬/坪。 近一年成交價44.54萬/坪。

十期重劃區南區域個案
時期南

2.軍功生活圈區域個案

觀景苑 屋齡7年。 平均成交價21.8萬/坪。 近一年成交價40.47萬/坪。

櫻花東山1號 屋齡4年。 平均成交價21.21萬/坪。 近一年無交易資訊。

鼎泰鑫贊 屋齡8年。 平均成交價20.27萬/坪。 近一年成交價32.18萬/坪。

軍功生活圈區域個案
軍功

3.十期重劃區南軍功生活圈交通機能同樣倚賴74快速道路,商圈皆倚賴軍功及東山兩大商圈。十期重劃區南新建案皆圍繞著74快速道路,區域內無其他交通機能,透過74快速道路可通往各行政區,十期重劃區南剩餘腹地較多,未來還是有發展空間,且綠地為此生活圈特色,公園林立,大城十月蜂收步行5分鐘可到新都公園,單價符合區域行情。

 

大城十月蜂收評價:

 

十期重劃區發展完善,生活機能齊全,面對千坪公園綠地以及鄰近12年完整學區、兩大商圈及台74線,四面臨路基地條件在十期非常難得一見。大城十月蜂收規劃均質3-4房,為較少投資客的社區,交通依賴74號快速道路上下班,假日亦可出遊通往各行政區,但也因為唯一的交通機能,74快速道路在假日及上下班車潮擁擠。大基地開發,1層4-5戶的規劃較單純,戶戶雙面採光更是大城十月蜂收的特色之一,若有在此區找房子的,可以參考看看大城十月蜂收