看屋筆記：高雄市苓雅區灣見築(個案+價格分析)

閱讀重點

建案特色：
灣見築格局分析：
實價登錄分析：
灣見築評價：

漢神本館百貨為南高雄市百貨發展核心之一，串聯鄰近的大立精品與大遠百商圈等，形成南高百貨核心重地。該區域通常以大坪數為主，新屋過去最指標建案為國揚集團位於距漢神百貨僅百餘公尺，高雄知名豪宅國硯，該案每坪成交價最高來到68萬元，創下高雄單坪成交紀錄，所以當該區有小坪數建案推出時，總會吸引想入亞灣區的首購族注目。

一起來欣賞鄰近漢神本館建案：居富建設『灣見築』

灣見築外觀圖

建案特色：

建材規格：廚房使用日本Panasonic Living Station廚具，搭配林內牌IH調理爐。主臥衛浴採用日本Panasonic 全自動馬桶，龍頭及花灑則為Grohe品牌，搭配V&B的面盆；公用衛浴V&B的面盆及馬桶，YKK氣密窗、室內冠軍木紋磚。以首購產品來說，是不錯的建材等級。
戶數單純：隨著市面上首購飯店宅樓層戶數越來越多，許多電梯大樓或是超高大樓，戶數都常上看150戶以上，住戶品質控管不易。總戶數約僅35戶，相對來說單純。
地理位置：基地位置座落於苓雅區漢神百貨正對面，周邊生活機能完善，且位於亞洲新灣區話題地段。生活機能於漢神百貨商圈、自強路商圈，步行在5分內，而距離五福商圈、三多商圈，車程也在5分內。就讀學區為成功國小、苓雅國中，距離兩校車程10分鐘內，方便家長接送。交通方面，鄰近輕軌光榮碼頭站C10，步行約4分鐘。

灣見築格局分析：

標準層分析

基地面積192.69坪，獨棟設計，建案每層3戶，地上12F/地下2F，含1戶店面、4戶辦公室，社區共35戶，戶數單純。
雙面臨路，分別為允文街和允文街120巷，日後附近會有一條新的計畫道路，大門面允文街，該路段為單行道，稍微不方便。
建案周圍為透天和停車場，建案中高樓層整體採光表現佳。附近的老舊透天都在徵收中，未來和停車場都有機會推出建案，以後採光可能略受影響。
建物每層3戶併1梯，電梯戶數比和樓層戶數佳。梯間有開窗，採光良好。但電梯僅有一部，未來遇到維修會比較麻煩。
建物房型規劃：二房(28~35坪) 、三房(42坪) 、店面(21.09坪)。房型以首購為主，建案是高雄厝房型，樓層挑高3.5米，空間感大，全棟為IH電子爐。
車道由允文街進入1樓停車室。社區規劃倉儲式停車位和機車道分開，每戶配一機車位，機車停在B1。車位共有平面式1個、機械式30個，車位比1:0.89，還可以接受，附近雖有停車位可租，但有機會成為建案，未來依舊有停車問題。因倉儲式車位一次只能一台車進行領車.停車動作，日後上下班期間，車位等待時間恐會拉長。
建案公設單純，僅有接待大廳、空中花園、健身房、會客室、櫃品區(一戶一個置物櫃)等，健身房設置在B2。公設比35.9%，還在可以接受範圍。
管理費約：5000/月，對比市場來看，屬於偏高的價格。

A1傢配圖

為2房坪數約29.17坪，室內坪數約18.66坪。格局還算方正，客廳採光通風尚可接受，客廳和臥室需要自行隔間，室內無樑柱穿越。
開放式廚房，靠近工作陽台，通風良好，油煙問題尚可接受，使用IH電子爐，留意有開門建灶的情況。
兩房搭配單一衛浴，衛浴有開窗，採用乾濕分離衛浴且是通用化衛浴，是加分規劃。
雙陽台設計，景觀陽台設置在主臥，工作陽台設立在客廳，使用空間尚可接受，因為是高雄厝房型，陽台坪數稍微多了一點。
兩間臥室都有開窗且採光通風良好。

實價登錄分析：

灣見築位於光榮碼頭生活圈

光榮碼頭生活圈個案：
近一年屋齡0~5年成交價約落在27.79萬/坪。
由2017~2020的整體成交價來看，約落在19-20萬/坪，該區為亞洲新灣區，目前南高話題最多的地區，成交價量還算穩定。

灣見築：屋齡0年。平均成交價29.29萬/坪。近一年成交價30.8萬/坪。

聯上鉑麗：預售屋。開價28萬/坪起。

鳳凰灣：屋齡0年。平均成交價23.62萬/坪。近一年成交價23.6萬/坪。
華尚STAR：預售屋。開價25.5萬/坪起。

星玥灣：預售屋。開價32萬/坪起。

繽海：預售屋。開價30萬/坪起。

和宜漂亮：屋齡2年。平均成交價21.69萬/坪。近一年成交價22.86萬/坪。
目前亞灣區的新屋價落在27萬左右，而灣見築附近的建案成交價也都落在23萬左右，互相參考之下，灣見築的成交價落在29~30萬來看，高於周圍行情，不過建案整體的建材屬於中階以上，就看大家怎麼抉擇了。

灣見築評價：

靠近漢神本館的建案通常以大坪數為主，較少有小坪數推出，且附近有許多老舊房屋等待徵收中，未來該區還會有新建案推出。灣見築偏向首購自住為主，期建案規劃單純，建材用料實在，不過高額的管理費對首購族來說會是一大負擔，且附近有宗教建物也是很多人討論的地方。小編還是比較喜歡漢神本館，因為它有愛馬仕和香奈兒~~