看屋筆記：高雄市三民區文山艾美(個案+價格分析)

閱讀重點

建案特色：
文山艾美格局分析：
實價登錄分析：
文山艾美評價：

高雄三民區和鳳山區是高雄人口數量最多的前2大行政區，地理位置在兩地間的文山特區，擁有兩區的人口紅利加上未來擁有捷運黃線、百貨商場開發案等話題，一直是高雄房市發展重點區域之一。文山特區的生活圈多元，串聯鳳山區青年商圈、文衡商圈和三民區陽明商圈等，且鄰近澄清湖風景區和長庚醫療體系，生活休閒和醫療資源相當充沛，雖然該區房價居高不下，還是吸引許多買方進場。　

一起來欣賞文山特區建案：三嘉開發建築『文山艾美』

文山艾美外觀圖

外觀圖

建案特色：

明星學區：學區為東光國小、陽明國中，9年國民教育的明星學區。車程都在10分左右可以抵達，省去家長接送的時間。
單純戶數：隨著市面上飯店宅樓層戶數越來越多，許多電梯大樓或是超高大樓，戶數都常上看150戶以上，住戶品質控管不易。總戶數約僅97戶，相對來說單純。
地理位置：基地位於文山特區，屬於高雄熱門區域之一，周邊生活機能完整，步行5分鐘內可至清湖公園，生活採買方面，步行3分鐘可達家樂福澄清店，車程10分內可到長庚醫院。

文山艾美格局分析：

一樓平面

基地面積700.96坪，社區雙面臨路，分別為澄清路、文揚街。澄清路為該區主要道路，車流量較大，大廳由文揚街進出，該路段車流量較少。面文揚街另一側是高爾夫球場，目前是教育用地。
建案周圍沒有大樓的建築，因此整體中高樓房型採光通風佳，建案都有退縮，且有設計人行步道。比較多人討論的是，隔壁是燒烤店，怕有油煙的問題。停車場日後也有機會推出建案，屆時該側房型也會略受影響。
社區採A/B兩棟規劃，地上15F/B3電梯大樓，2戶店面，規劃95戶住家。公設有規劃接待大廳、中庭花園、空中花園、交誼廳、閱覽室、健身房、信箱區、曬被區等，公設單純，公設比35%，管理費：65/坪，平面車位：300/月，符合市場行情。
採用雙向車道口，其出入口前方同為文揚街，汽車停車位則配置全坡道平面，共105車位，車位比1:1.08，有些房型需要配雙車位，另有規劃每戶配一機車位。垃圾環保室位於1樓。

標準層

A棟每層4戶併2部電梯，電梯戶數比和樓層戶數佳，B棟每層3戶併2部電梯，電梯戶數比和樓層戶數佳，皆可通達地下室。
建案規畫：3房-35.61/40/50.78坪、 4房-61.33/62.13坪，適合換屋族或是大家庭，為高雄厝建案。
戶戶都是邊間設計，基本上都有雙面採光，有些房型有到三面採光，梯間有開窗，整體採光通風性佳，AB棟距約6米左右。
建案規格：櫻花廚具，TOTO衛浴，德國V&B面盆，德國Grohe單槍臉盆龍頭及淋浴/浴缸龍頭，凱撒壓克力浴缸、全棟BWT淨軟水、Safety防爆門、大同氣密窗、戶戶配有雙流新風機等，都屬於中階以上等級。

A2/2F傢配圖

傢配圖

3+1房房型，權狀約54.45坪，格局還算方正、室內有明顯穿樑情況、走道動線流暢、客廳採光通風佳，第+1房和客廳需自行隔間。
一字型廚房，靠近工作陽台，通風良好，配置明火廚房。
3+1房擁有三面採光且有雙陽台，另有冷氣室外機安裝空間，增加使用空間。該房型非高雄厝。
3+1房搭配雙衛浴，雙衛浴都有開窗並且採用乾濕分離，主臥室是通用化衛浴並設置浴缸。

實價登錄分析：

文山艾美位在文山特區

文山特區個案：
近一年屋齡0~5年成交價約落在26.32萬/坪。
由2017~2021的整體成交價來看，約落在21~25萬/坪，過去幾年約落在22萬上下，但於去年迅速攀升至25萬，且整體交易量大幅成長，挑戰3字頭大關。

文山艾美　屋齡1年。平均成交價24.59萬/坪。近一年成交價24.69萬/坪。

四季真觀：屋齡10年。平均成交價25.9萬/坪。近一年無交易資訊。

文山藏美/藏美ONE　屋齡4年。平均成交價20.91萬/坪。近一年成交價19.95萬/坪。

鑫文山　屋齡3年。平均成交價26.94萬/坪。近一年成交價26萬/坪。
御廳苑：屋齡1年。  平均成交價27.33萬/坪。近一年成交價27.61萬/坪。

帝之匯：屋齡7年。  平均成交價26.3萬/坪。近一年成交價27.44萬/坪。

文山方程式：屋齡4年。  平均成交價23.69萬/坪。近一年成交價25.92萬/坪。
文山特區如果是新屋且知名建商的話，目前正在挑戰3字頭中，文山特區建案大多落在25-27萬左右，依照文山艾美的規劃和位置來看，成交價落在24萬上下，還在合理的範圍內。

文山艾美評價：

文山特區機能完善，包含休閒遊憩、生活採買、金融交易、完整教育、醫療體系等，就連缺少的百貨商圈，也都正在擬訂計畫中。由於區域內土地越來越少，使得該區推案房價大幅上漲，且大多以換屋族為主，頗有另一個文化中心生活圈的味道。文山艾美整體適合自住產品，建案本身沒有太多問題，未來也有捷運黃線的利多，反而是周圍環境的抗性討論度較高，如澄清路淹水、燒肉店、停車場等，可以稍加留意。小編好期待文山特區的百貨公司阿~~