看屋筆記：台南市安平區市政阿曼(個案+價格分析)

因為台積電加碼投資南科而造成南科房市效應，因此台南成為全台房市上漲速度最快的城市之一，吸引許多在南科從業人員前來置產，而市區精華地段房市增值潛力往往遠高過郊區，安平區內有台南市政府及市議會，位於5期市政特區，未來還有規劃捷運綠線和北外環道路施工，完工後可縮短到南科的行車時間等交通利多，多項投資案也正在進行中，如：亞果遊艇城開發案、安平跨港大橋等，成為近年來首購率先卡位潛力地段。

一起來欣賞市政特區建案：龍騰建設『市政阿曼』

市政阿曼外觀圖

建案生活機能圖：

建案特色：

1. 完整學區：建案附近擁有新南國小、安平國小、金城國中、慈濟完全中學等，完整12年國教且車程都在10分內，方便家長接送。
    
2. 建案配備：全棟使用錦鋐氣密窗、櫻花廚具、American Standard 廚房抽拉式龍頭、淨水設備：Grunbeck格溫拜克、衛浴：toto免治馬桶、V&B面盆、Grohe、五合一暖風機等，以首購型建案來說，都屬於中階以上等級。
    
3. 地理位置：建案位於台南市安平區永華路上，擁有重劃區和未來建設等議題。車程5分鐘內可達台南市永華國民運動中心、西拉雅廣場、親水公園、府平公園等休閒場所，生活採買方面，距家樂福安平店約5分鐘車程左右。交通方面，車程15分鐘可到台南火車站。

市政阿曼格局分析：

標準層分析

1. 基地面積810坪，一幢分成A.B前後兩棟，A棟每層5戶，B棟每層6戶，地上22樓/地下4F，屬於超高電梯大樓，2店面規劃，社區共227戶，稍微偏多，地下室可棟與棟互通。
    
2. 雙面臨路，面大永華路二段(40米寬)，永華四街27巷，建案左右兩側都大樓建案，需稍微留意兩側的採光通風，臨路兩側是永久棟距，中高樓層採光良好。
    
3. A棟每層5戶併兩梯，B棟每層6戶併兩梯，因超高樓層緣故，電梯戶數比稍嫌不足，不過以首購型產品來說，樓層戶數表現不錯。兩部電梯都可直達地下室。
    
4. 建案規畫2房-21坪 、 3房-27/35/37坪。房型單純，建案客群以首購型或換屋族為主。
    
5. 車道由永華路二段下地下室。社區規劃為坡道平面車位、機械車位。每戶配一機車位。平面車位共109個、機械車位：116個，車位比1:0.99，車位比佳，住戶都可以買到車位。
    
6. 公設包含：接待大廳、中庭花園、交誼廳、健身房、KTV、信箱區、曬被區、Lounge Bar、家教室、遊戲室、BBQ區，公設比約：33%，略低於市場行情。

A1傢配圖

1. A1/三房房型，格局方正、走道動線流暢、客廳採光通風佳，客房和客廳需自行隔間。
    
2. 一字型廚房，有開窗和靠近工作陽台，採光通風良好，使用IH電子爐。
    
3. 三房擁有少有的三面採光且有雙陽台，另有冷氣室外機安裝空間，增加使用空間。
    
4. 3房搭配雙衛浴，雙衛浴都有開窗並且採用乾濕分離。

實價登錄分析：

市政阿曼位於台南市政特區：
 

1. 台南市政特區個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在28.08萬/坪。
   由2017~2020的整體成交價來看，約落15~21萬/坪，因重劃區議題發酵，去年價與量皆顯著驟升，其中平均的0~5年新案與5~10年中古屋就相差近10萬/坪，為房價差異較大的區域。
   
   市政阿曼：屋齡4年。 平均成交價31.16萬/坪。 近一年成交價40.66萬/坪。
   
   景泰然　預售屋。平均成交價-萬/坪。
   
   龍騰第五大道　預售屋。開價30萬/坪起。
   
   龍騰菁英特區/鑫市政NO2/市政之星NO2　屋齡2年。平均成交價28.28萬/坪。近一年成交價30.25萬/坪。
   
   戀戀風格　屋齡4年。平均成交價26.94萬/坪。近一年成交價24.44萬/坪。
   
   
    
2. 億載國小生活圈個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在25.37萬/坪。
   由2017~2020的整體成交價來看，約落14~18萬/坪，每年交易量相當穩定，且房價約分三個區段，分別是0~5年、5~20、20年以上，其中新案與中古屋的價格差異較大。
   
   佳鋐謙邑　預售屋。開價27萬/坪起。
   
   微微風　預售屋。開價27萬/坪起。
   
   昕暉昕都心　預售屋。開價24萬/坪起。
   
   
    
3. 市政特區的建案越來越多，且都以超高大樓為主，目前市政阿曼尚無預售實價登錄資料，不過我們參考附近建案大多成交在2字頭，尤其隔壁的國泰建案，預售實價登錄落在26萬左右，市政阿曼以開價34萬來看，還有可議價的空間。

市政阿曼評價：

永華路上的新光三越台南新天地在2020年營業額達143.2億元，不僅高居全台第4名，甚至還贏過高雄漢神巨蛋購物廣場，而隨著商業地區不斷發展，人潮和錢潮持續提升，也讓安平區地價一路飆漲，土地每坪上看80萬元，除了商業機能外，生活休閒方面，永華市政大道有著佔地面積達10公頃，台南最大親子遊戲場水萍塭公園，種種利多成為這波台南房市買氣明星重點。市政阿曼建案規畫自住投資皆宜的產品，其建案配格也來到豪宅的等級，日後與兩側大樓的棟距會視需要留意的地方，小編看著這麼多建案，很少首購產品用這麼不錯的建材耶~