看屋筆記：高雄市楠梓區清景麟白易居(個案+價格分析)

惠民重劃區又稱第82期市地重劃區，該重劃區未來看好成為低密度、交通路網最完整又具備水岸、綠廊的重劃區之一。外圍擁有楠梓溪流過，沿線規劃河堤步道，區域帶出綠意盎然環境。其中惠民重劃區鄰近100公頃全台最大都會公園，交通方面以國道、省道、鐵路、捷運等重大建設環繞，日後有機會成為北高雄著名的河堤水岸之都。

一起來欣賞位於惠民重劃區建案：清景麟開發『白易居』

白易居外觀圖

建案特色：

1. 建築工法：建案採用知名結構技師戴雲發的Alfa Safe柱中柱耐震結構，整體耐震強度優於傳統建築工法。
    
2. 售後服務：建商提供前3年每年歲末健檢、2年社區代管服務與1名建商派駐秘書、3年建材保固、5年防水與結構25年保固，都優於市場上售後服務的條件。
    
3. 地理位置：建案對於惠民重劃區，擁有未來話題性，車程10分鐘內可抵達學區楠梓國小、楠梓國中，距橋頭都會公園約5分鐘車程。步行約5分鐘可至捷運都會公園站，距楠梓車站10分鐘車程內，大眾交通便利。

清景麟白易居格局分析：

一樓標準層分析

1. 基地面積802.78坪，社區雙面臨路，分別為惠正街(12M路寬)、惠誠街(12M路寬)；大廳由惠正街進出。鄰旁為球場和空地，周圍空地日後都有機會推出建案。
    
2. 社區採大樓和店面規劃，為14F/B3電梯大樓，共156戶和店面共7戶，辦公室2戶，總社區規劃165戶住家，戶數來說還可以接受的範圍。
    
3. 一樓公共設施區：接待大廳、游泳池、健身房等，頂樓則有空中花園，和樓層住戶分開。公設比約37%，偏高於市場行情。
    
4. 社區都有退縮5~20米左右，並打造綠廊走道，提升社區整體質感。
    
5. 採約雙向車道口，其出入口為惠正街。汽車停車位則配置全坡道平面，共123個車位，車位比1：0.75，稍嫌不足，另有規劃每戶配一機車位。
    
6. 周遭環境生活機能仍尚待開發，目前該區域為純住宅區，生活採買還需依賴楠梓火車站商圈。

標準層分析

1.  大樓為一幢分成A.B兩棟，兩棟每層6戶，兩棟棟距約8米，地下室是相連的。
    
2. 每層6戶併2部電梯，都可通達地下室。電梯戶數比和樓層戶數都在可接受範圍。
    
3. 大樓主打2房-3房規劃，2房20~23坪、2+1房28~30坪，另有3房33~41坪，A2/A6/B3/B5為2房房型，適合首購族的建案。
    
4. 房型每層樓高約3.2M，室內高度空間感來說尚可接受。全棟使用IH電子爐，多數房型為高雄厝。
    
5. 大樓管理費：55/坪，尚屬合理。
    
6. 建案配備：廚具：林內三機，衛浴：TOTO、Panasonic暖風機、賀眾牌全棟淨軟水、三協氣密窗、spc石晶木紋隔音地墊、台達電新風系統等，屬於中階以上規格。

B1傢配圖

1. 權狀37.96坪/3房房型，格局方正，室內空間大，客廳採光通風良好，且梁柱都外推。
    
2. 獨立式廚房，靠近工作陽台，通風良好，採用IH電子爐。
    
3. 三房搭配雙衛浴，主臥衛浴有開窗，客用則沒有開窗，須注意潮濕問題。主臥衛浴有另外浴缸，雙衛浴都採用乾濕分離衛浴。
    
4. 雙陽台規劃，增加使用空間，可惜的是沒有專屬冷氣室外機擺放位置，景觀陽台為高雄厝。

實價登錄分析：

白易居位於楠梓火車站生活圈

1. 楠梓火車站生活圈個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在17.23萬/坪。
   由2017~2020的整體成交價來看，約落在15-16萬/坪左右，因為區域內的重劃區尚未交屋，整體區域房價還有上漲空間。
   
   白易居：屋齡4年。 平均成交價22.24萬/坪。 近一年成交價28.71萬/坪。
   
   鋭揚天鵝堡 屋齡3年。平均成交價20.52萬/坪。近一年成交價30.55萬/坪。
   
   漾CITY-NO2 屋齡4年。平均成交價19.21萬/坪。近一年成交價35.78萬/坪。
   
   太子學： 屋齡0年。平均成交價17萬/坪。近一年成交價17.15萬/坪。
   
   
    
2. 後勁生活圈個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在17.5萬/坪。
   由2017~2020的整體成交價來看，約落在16-17萬/坪左右，由於鄰近工業區的關係，所以該區房價目前還在1字頭。
   
   聯上捷運之星：屋齡2年。 平均成交價15.7萬/坪。 近一年成交價31.47萬/坪。
   
   捷客：屋齡8年。 平均成交價17.16萬/坪。 近一年成交價29.58萬/坪。
   
   國城MRT：屋齡10年。 平均成交價20.2萬/坪。 近一年成交價28.97萬/坪。
   
   
    
3. 惠民重劃區目前還沒有建案完工並交屋，所以該區域尚未有實價登錄，不過我們可以參考鄰近區域或是一樣有大眾交通優勢的區域的價格，周圍建案成交價格都還落在1字頭，白易居開價24萬來看，還有不小議價的空間。
    

清景麟白易居​​​​​​​評價：

惠民重劃區現在還在開發階段中，該地段因為有擁有重劃區、鄰近橋科園區、捷運站等利多議題，區內建案開價已經2字起跳，但目前區內並沒有重大設施或知名廠商進駐，未來是否能夠成為指標重劃區還需時間的驗證。白易居整體規劃為自住或投資皆可的產品，其建案配備和建築工法都有豪宅的規格，目前建案周圍空地不少，日後都會有建案推出，挑選房型時需想到未來是否有棟距的問題。小編聽說惠民重劃區附近有阿勃勒樹海耶~