看屋筆記：新北市淡水區達欣海都(個案+價格分析)
閱讀重點
淡海新市鎮的房價相較市區親民許多，而近年輕軌陸續完工、淡江大橋預計在2024年開通...等交通建設陸續到位，更是受到不少首購族群的青睞。本次要介紹的達欣海都基地位置位於美麗新影城週邊，臨近輕軌淡海新市鎮站及崁頂站，為海洋都心三期規劃，面積約4893坪，屬於當地大型造鎮指標社區，坪數規劃18-68坪，相較前兩期多了1房及4房的規劃。讓我們來看看達欣海都還有哪些特點吧。
達欣海都外觀
建案特色：
1.近輕軌站：達欣海都鄰近輕軌淡海新市鎮站與崁頂站，走路約5分鐘。
2.周邊發展：走路約5分鐘可達美麗新影城商場，集結電影院、美食餐廳及百貨商品、親子娛樂設施等。車程約3分鐘可達家樂福商圈及淡水運動中心。至中山北路水碓商圈約5分鐘車程。
3.豐富公設：包含50米無邊際泳池、SPA、健身房、瑜伽教室、兒童遊戲室、親子閱讀區、中庭花園等十多樣全齡化公設。
達欣海都格局分析：
1.達欣海都共分為2棟，地上28，29層，地下5層。共1842戶住家與84戶店面。
2.A棟、C棟標準層為22戶4部電梯，B棟、B棟標準層為15戶4部電梯，1房約17-25坪，2房約28-29坪，4房約61-71坪，邊間皆為3房雙面採光規劃，1-2房為單面採光規劃。
3.休閒公設包含接待大廳、無邊際泳池、SPA三溫暖、健身房、瑜伽教室、桌球室、兒童遊戲區、閱覽室、中庭花園等豐富設施。
4.車位部分規劃有1978個平面車位，機械車位540個。
達欣海都1F平面圖
達欣海都AB棟 標準層平面圖.jpg)
達欣海都CD棟 標準層平面圖.jpeg)
5.藍色區塊為套房規劃，整體空間寬敞，可利用書櫃做簡單隔間區隔，保持室內空間感。面寬近4米，單面採光設計，廚房為獨立式設計，搭配的衛浴為三件式，將採光保留給廚房及衛浴，通風減少油煙及潮濕，並擁有獨立的陽台空間，不過受限於空間較為狹長，衛浴門口會正對廚房，會介意的朋友再稍加留意。
6.綠色區塊為1房規劃，整體格局安排與套房格局相似，差別在於多了臥室空間，臥室有直接對外窗，擁有良好的採光及隱私性，客餐廳空間可做更多的彈性安排。
7.黃色區塊為2房規劃，分為兩種格局：B、C棟位於建築外側的兩房，在入口的地方設有鞋櫃收納空間。主、次臥及廚房位於採光面上，在私人空間擁有較好的採光。主臥規劃較大的空間，可額外做更衣間規劃；衛浴為四件式衛浴。A、D棟位於建築內側的兩房，整體規劃與B、C棟格局相似，主要差別在於廚房的位置位於主次臥的中間，可再依使用及生活習慣做選擇。
8.橘色區塊為4房規劃，邊間雙面採光規劃，A14、B12、C12、D14戶有玄關空間，可做鞋櫃收納。樑柱外推，格局方正好規劃，無多餘走道空間，使用坪效高。規劃兩間較大的臥室及兩間較小的房間，皆為在採光面上，無暗房暗廳問題，可再依需求規劃為小孩房或書房使用。規劃有雙衛浴，D14戶的主衛浴有直接對外窗，通風不易潮濕。
實價登錄分析：
近一年屋齡0~5年成交價約落在22.15萬/坪。由2017~2020的成交價來看，約落在19~23萬/坪，從2019年起價格逐漸上升。
1.淡海新市鎮－美麗新影城周邊實價
達欣海都 屋齡5年。 平均成交價25.03萬/坪。 近一年成交價28.61萬/坪。
佳陞Park189 屋齡1年。 平均成交價23.51萬/坪。 近一年成交價29.74萬/坪。
頤昌耘萃 屋齡4年。 平均成交價23.41萬/坪。 近一年成交價33.59萬/坪。
近一年屋齡0~5年成交價約落在24.58萬/坪。由2017~2020的成交價來看，約落在21~24萬/坪，從2017年起價格逐漸上升。
宏盛蒙德里安 屋齡7年。 平均成交價27.1萬/坪。 近一年成交價32.53萬/坪。
新市一丁目 屋齡1年。 屋齡1年。 近一年成交價30.74萬/坪。
台北灣NO6江南大宅 屋齡5年。 平均成交價26.82萬/坪。 近一年成交價30.83萬/坪。
3.淡海新市鎮－濱海路南側周邊發展較早，除了鄰近舊市區與沙崙區域機能，加上地段上鄰近淡江大橋，未來淡江大橋開通後會是最直接的受惠區域，價格會比淡海新市鎮－美麗新影城來得高些。美麗新影城一帶的機能正在逐步完善，區域發展也是量價俱漲，達欣海都與區域個案相比，算是符合區域行情。
達欣海都評價：
淡海新市鎮的推案量不少，達欣海都位於該區域中心商業區新影城廣場正對面，目前主要機能須依靠家樂福商圈，而社區部分規劃了專屬的商店街，未來商店進駐後將可滿足一定程度上的採買。除了基地臨近輕軌淡海新市鎮站及崁頂站，備受注目的淡江大橋預計於113年完工，屆時通車後將串聯淡水、八里，交通便利性大增。有在此區尋找新案的朋友可以參考看看達欣海都的規劃。