看屋筆記：高雄市三民區麗晶天際(個案+價格分析)

根據資料顯示，今年第一季三民區是高雄棟數移轉數量最多的行政區，高雄市地政局詳細進一步統計該區熱門交易路段排行榜，其交易熱門路段前三名分別是建興路、遼寧三街、文安南街。其中建興路已經是生活機能成熟商圈，是自住客群熱區之一，在鐵路地下化後，建興路鄰近的科工館站周邊增設綠園道路，讓居住環境質感加分。日後還有捷運黃線、輕軌話題等交通利多，自然成為關注區域。

一起來了解建興路上的建案：麗晶建設『麗晶天際』

麗晶天際外觀圖

建案特色：

1. 多元公設：建案規畫接待大廳、空中花園、交誼廳、閱覽室、視聽室、健身房、信箱區、曬被區、空中果嶺推桿區、SKY BAR、頂樓無邊際泳池等多元化公設，公設比35%，也符合市場行情。
    
2. 採光表現： 建案基地位置座落建興路上的三角窗，周圍透天居多，中高樓層擁有良好採光表現。
    
3. 地理位置：建案附近生活機能佳，車程約10分鐘內可達學區民族國小、正興國中，到國立科學工藝博物館約也在10分鐘車程左右，生活採買方面，車程約5分鐘可達傳統市場、家樂福超市、小北百貨。
    
4. 稀少建案：該區域土地稀少且多為透天和中古大樓居多，鮮少有屋齡5年內的建案可以選擇，因此該建案是區域少數的新大樓建案。

麗晶天際格局分析：

標準層分析

 

1. 基地面積621.49坪，獨棟設計。建案每層14戶，地上26F/地下4F，含5戶店面，社區共332戶，戶數稍嫌過多，日後鄰居恐品質難以掌握。
    
2. 雙面臨路，分別為建興路和建興路365巷(6米巷)，大門面建興路365巷，周圍為透天居多，建案整體採光表現佳。
    
3. 建案每層14戶併3梯，電梯戶數比稍嫌不足且樓層戶數過多。梯間沒有開窗，3部電梯都可直達地下室，其中1部可以直達頂樓和地下室。
    
4. 建物房型：二房(19.92~26.58坪) 、三房(39.62~42.16坪) 、四房(61.73坪)。房型多元，投資自住皆可參考，建案是高雄厝房型，全棟為IH電子爐，中繼水箱樓層設在11樓。
    
5. 建案車道由建興路365巷下地下室，規劃雙向坡道式，留意該路段較不寬敞且車流量不少。社區皆規劃為坡道平面車位。每戶配一機車位。平面車位共139個，車位比1:0.42，車位比不足，附近停車的地方也有限。
    
6. 建案規格：櫻花厨具、東元洗脱烘三合一洗衣機、莊頭北單口電陶爐、SAKURA雙口感應爐、主臥衛浴馬桶TOTO免治馬桶、次臥浴和成馬桶、浴厠附國際牌冷暖風機、長庚生技活水系統等，皆屬中階規格。
    
7. 管理費：60/坪、汽車清潔費：300/月，相較於市場行情，尚可接受。

B6傢配圖

1. B3/三房房型，權狀約42.16坪，格局方正、客廳採光通風佳，第三房和客廳需自行隔間。
    
2. 一字型廚房，靠近工作陽台，通風良好，採用IH電子爐。
    
3. 三房配置雙陽台，因工作陽台需放冷氣室外機，使用空間稍嫌擁擠，另外景觀陽台設立在主臥，為高雄厝陽台，坪數不小。
    
4. 三房搭配雙衛浴，客用衛浴沒有開窗，主臥衛浴則有開窗，都採用乾濕分離。
    
5. 三間臥室都有開窗，沒有暗房，但留意主臥和客臥有壓樑的情況。

實價登錄分析：

麗晶天際位於科工館生活圈

1. 科工館生活圈個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在22.56萬/坪。
   由2017~2021的整體成交價來看，約落在17萬左右，該區域房市相當穩定，但受限土地釋出少，該區推案量不多。
   
   麗晶天際： 屋齡5年。 平均成交價22.22萬/坪。  近一年成交價33.67萬/坪。
   
   龍陞夢想家： 屋齡10年。 平均成交價24.8萬/坪。 近一年成交價31.91萬/坪。
   
   和築豐光： 屋齡1年。 平均成交價25.33萬/坪。 近一年成交價31.73萬/坪。
   
   
    
2. 愛上城：預售屋。 開價29萬/坪起。 
   
   綠景苑：屋齡2年。 平均成交價22.94萬/坪。 近一年成交價23.7萬/坪。
   
   光之居：預售屋。 開價26萬/坪起。 
   
   
3. 根據實價登錄顯示，麗晶天際的平均成交價18.3萬/坪和近一年成交價21.83萬/坪，有一些差距，我們可以推估平均成交價應該是預售期間的價格，但現在建案已經是成屋銷售了，應該要參考近一年的成交價才正確。參考附近建案行情，成交價落在21萬左右，尚屬合理。

麗晶天際評價：

麗晶建設向來都以大坪數換屋族群的建案為主，麗晶天際是少數該建商推出的小坪數首購型建案，且建案附近擁有學生約5萬多的人口紅利，也吸引投資客群進場。除了戶數過多和停車位不足是需要考慮的因素外，其他表現中規中矩。小編好想在無邊際泳池游泳喔~~