看屋筆記：高雄市左營區時尚京城(個案+價格分析)

目前北高雄房市重心的發展，是以左營區漢神巨蛋生活圈和鼓山區的美術館特區為主，享受寧靜生活的客群偏好美術館特區，喜愛便利市中心就選巨蛋生活圈，其中漢神巨蛋百貨不但是高雄年營業額最高的百貨公司，也是吸引大眾不斷北漂的關鍵之一，不僅可以帶動鄰近房市上漲，更因巨蛋生活圈具備完整生活機能，休閒與交通集於一身的完整生活圈，成為高雄精華地段。 　 　

一起來欣賞鄰近漢神巨蛋百貨的建案：京城建設『時尚京城』

時尚京城外觀圖

建案特色：

1. 單純戶數：在精華地段的飯店宅樓層戶數越來越多，許多電梯大樓或是超高大樓，戶數都常上看150戶以上，住戶品質控管不易。總戶數約僅111戶，相對來說單純。
    
2. 建案規格：建案使用廚具：伊萊克斯雙口爐、烤箱、洗碗機，林內抽油煙機，喜特麗電子收納櫃，衛浴：主臥V&B面盆，GROHE全自動馬桶、五金龍頭、定溫淋浴龍頭，當層排氣、Etag車道、影視對講機、電梯單層管制、電子數位信箱等，皆屬於中階以上的配備。
    
3. 地理位置：建案位於新莊一路上，屬於精華的市區中心，基地位置為最大賣點，生活機能便利。步行10分就能到漢神巨蛋、瑞豐夜市商圈等，車程10分左右可以到達義享天地百貨、左營新光三越百貨，交通方面步行約10分可以到捷運紅線巨蛋站，學區為：勝利國小、左營國中，車程都在5分以內左右。未來還有富邦BOT案等利多話題加持。

時尚京城格局分析：

標準層

 

1. 基地面積549坪，一幢一棟，地上29樓/地下5F，屬於超高大樓，無店面規劃純住宅，社區共111戶，較為單純戶數。
    
2. 雙面臨路，大樓面新莊一路，後面有約6米道路，大樓東側除了一側有21F大樓，A1/A5面該側採光稍嫌不足外，建案中高樓層整體採光通風表現佳，面新莊一路為永久棟距。
    
3. 建案社區有退縮規劃，且附近為透天和汽車接待中心，周圍環境整體乾淨舒適。
    
4. 房型A1/A2有路衝風水的考量。
    
5. 每層4戶併兩梯，電梯戶數比和樓層戶數表現佳。兩部電梯都可直達地下室，但只有一部能到頂樓。梯間有開窗，採光良好。
    
6. 建案規畫：三房(49~55坪)，戶戶邊間且雙面採光。單純大坪數建案，適合大家庭或換屋族。
    
7. 車道由新莊一路下地下室。社區皆規劃為坡道平面車位。每戶配一機車位。平面車位共148個，車位比1:1.33，有些房型需購買到雙車位。機車皆停在B1。
    
8. 建案非高雄厝建案，比較可惜的是，4種房型都只有1個工作陽台，陽台使用空間稍嫌不足。
    
9. 公設單純，規劃在1樓和頂樓，一樓有門廳接待座區、健身房、多功能圖書閱覽區、與頂樓空中花園、KTV室、烤肉區等，公設比36%，略高於市場行情。
    
10. 管理費：79/坪，車位清潔費：300，略高於市場行情。

A3傢配圖

1. 權狀49.67坪/室內約28坪/3房房型，格局方正，室內空間大，客廳採光通風良好，留意房內有梁柱穿越。
    
2. 獨立式廚房，靠近工作陽台，通風良好，採用明火設施。
    
3. 三房搭配雙衛浴，主臥衛浴有開窗，客用則沒有開窗，須注意潮濕問題。主臥衛浴有另外浴缸，雙衛浴都採用乾濕分離衛浴。
    
4. 只有單一陽台規劃，且沒有規劃冷氣室外機擺放位置，以三房來說，陽台使用空間稍嫌不足。
    
5. 三間臥室都有開窗，且主臥空間感佳。

實價登錄分析：

時尚京城位在生態園區
 

1. 生態園區個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在30.63萬/坪。
   由2017~2020的整體成交價來看，約落在20~23萬/坪，且價格有逐期上揚的趨勢。該區的交易也相當活絡，平均成交量也有600筆以上。
   
   京城大苑　屋齡7年。平均成交價34.22萬/坪。近一年成交價37.89萬/坪。
   
   時尚京城　屋齡7年。平均成交價36.24萬/坪。近一年成交價45.26萬/坪。
   
   國泰YOO馥建築　屋齡10年。平均成交價27.91萬/坪。近一年無交易資訊。
   
   日大雍禾　屋齡5年。平均成交價29.61萬/坪。近一年無交易資訊。
   
   
    
2. 巨蛋生活圈個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在29.83萬/坪。
   由2017~2020的整體成交價來看，約落在20~21萬/坪，平均價格變動不大，且即使屋齡20年的大樓，仍有20萬/坪以上的水準，屬於保值性較高的區域。
   
   ihome-NO5　屋齡8年。平均成交價28.57萬/坪。近一年無交易資訊。
   
   敦園　屋齡10年。平均成交價24.45萬/坪。近一年成交價38.36萬/坪。
   
   棋琴15重奏　屋齡12年。平均成交價26.7萬/坪。近一年成交價37.8萬/坪。
   
   
    
3. 以上價格僅提供參考。
    

時尚京城評價：

富邦人壽BOT案，在通過環評審查之後，已經開始動工興建，包含商辦、旅館、以及商場，投入資金總額約350億元，打造48樓高的建築物，日後是高雄第三高的商用大樓，和巨蛋百貨和義享天地組成北高百貨黃金三角地段，帶來的不止滿滿的人潮還有無限商機，讓該區域房價也純純欲動，房價能否站穩3字頭，富邦BOT案會是關鍵之一。時尚京城擁有絕佳的地段優勢且和朝自住產品規劃，建案整體表現佳，但不少人提到的路衝風水疑慮，就看大家怎麼想了。小編真的覺得『名副其實』耶，外觀真的很時尚~