2021-07-22
看屋筆記看屋筆記：高雄市苓雅區華尚STAR(個案+價格分析)
閱讀重點
高雄市政府砸下千億元的投資金額推動相當多年的「亞洲新灣區」，左右了高雄是否能夠轉型成功的重要因素之一。該區未來將會進駐多項國家級重大建設，包含體感科技、智慧物聯網、智慧新城區、灣區藍色經濟、新南向政策基地等五大產業，已陸續到位或即將完成，日後不但是高雄的新門面，其中橫跨苓雅、前鎮、鹽埕三個行政區，成為高雄房市最具話題性的區域。
一起來欣賞苓雅區的建案：華尚建設『華尚STAR』
華尚STAR外觀圖
建案特色：
- 完整學區：建案附近擁有成功國⼩、苓雅國中、⾼雄女中學區完整等，完整12年國教且車程都在10分內，方便家長接送，其中成功國小步行只需5分以內。
- 永久棟距： 建案屬於小型建案，基地位置座落四維、成功路三角窗，擁有雙面永久棟距採光，低樓層採光也有不錯的表現。
- 地理位置：建案位於高雄市苓雅區成功一路與四維四路口 ，屬於高雄市區。生活機能成熟，⾃強夜市、苓雅市場、美式賣場、家樂福、台鋁MLD、夢時代等，車程都在10分以內。交通方面，紅線R8站步⾏約15分鐘、 輕軌C10站步⾏僅約10分鐘！以市區來說，還算方便。
- 單純戶數：市區小坪數推案大多以來飯店宅建案為主，戶數高達200-300戶，住戶品質相對難以掌握。本建案總戶數僅53戶，是非常單純的戶數。
華尚STAR格局分析：
標準層分析
- 基地面積120坪，獨棟設計。建案每層4戶，地上15F/地下4F，戶數51戶和2戶店面，社區共53戶，相對單純。1.2樓為店面。
- 雙面臨路，分別為成功一路和四維四路，大門面四維四路，周圍為透天和停車場，建案整體採光表現良好，面四維四路一側擁有綠蔭樹海。
- 建案每層只有一梯，電梯戶數比稍嫌不足，日後遇到電梯維修，稍微麻煩。樓層戶數佳。梯間有開窗且明亮，電梯都可直達地下室。
- 建物房型：二房(23~30坪) 、三房(43坪) 、店面(65~114坪)。以首購或投資為主的建案，A1/A2為高雄厝房型。兩房為IH電子爐，三房維明火。
- 建案停車入口方式採用電梯機械升降式，汽車由四維四路搭乘電梯下地下室，社區皆規劃有平面、機械車位。平面車位14個、機械車位16個，車位比1:0.57，車位比不足，B4為機械車位樓層。附近雖然有停車位，但不排除日後可能推出新建案。
- 公設單純，僅有接待大廳、空中花園、信箱區、曬被區等。公設比35%，尚可接受。
- 管理費：95/坪、平面汽車清潔費：400/月、機械車位清潔費：700/月，由於戶數較少的原因，管理費相對市場高出不少。兩房加上機械車位管理費接近3000左右，以首購或投資來說，是一筆不小的開銷。
A3傢配圖
- 為A3/權狀22.99坪/2房房型，室內採光因格局關係稍嫌不足，客廳、兩間臥室、廚房需自行隔間。
- 一字型廚房，採用IH電子爐，通風表現不足，日後恐有油煙問題，較靠近衛浴。
- 2房搭配單一衛浴，衛浴沒有開窗但是採用乾濕分離。
- 兩房規劃雙陽台，景觀陽台設立在臥室裡面，動線稍不流暢。
- 兩間臥室空間感大且採光良好，都可以擺下雙人床。
實價登錄分析：
- 光榮碼頭生活圈個案：
近一年屋齡0~5年成交價約落在27.79萬/坪。
由2017~2020的整體成交價來看，約落在19-20萬/坪，該區為亞洲新灣區，目前南高話題最多的地區，成交價量還算穩定。
華尚STAR：屋齡5年。 平均成交價26.3萬/坪。 近一年成交價34.53萬/坪。
星玥灣：屋齡1年。 平均成交價37.03萬/坪。 近一年成交價40.88萬/坪。
繽海：屋齡2年。 平均成交價29.28萬/坪。 近一年成交價35.66萬/坪。
和宜漂亮：屋齡7年。 平均成交價23.72萬/坪。 近一年成交價29.48萬/坪。
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- 灣見築：屋齡6年。 平均成交價31.12萬/坪。 近一年無交易資訊。
聯上鉑麗：屋齡3年。 平均成交價26.93萬/坪。 近一年成交價44.14萬/坪。
鳳凰灣：屋齡6年。 平均成交價24.86萬/坪。 近一年成交價37.5萬/坪。
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- 該生活圈的房市支撐來自亞洲新灣區和漢神本館，越靠近房價越高。目前華尚STAR還在預售階段，還沒有實價登錄價格出來，不過參考附近的建案，成交價落在23萬左右，華尚STAR開價25萬，應該有一點議價的空間。
華尚STAR評價：
整個苓雅區除了文化中心生活圈外，另一個受矚目的區域就是亞洲新灣區，近年來亞區灣多了許多公共建設，看的出來高雄市政府正在積極的推廣。華尚STAR建案因為地理位置的加持且附近有不少辦公大樓，所以不管是首購族或投資都是可考慮的標的之一，只是相對高額的管理費，是需要列入考慮的因素之一。小編覺得建案的外型很值得停下來看兩眼耶~