2021-07-25
看屋筆記

看屋筆記:台中市北區麗寶依公園(個案+價格分析)

閱讀重點

麗寶依公園基地位於北區三民路與興進路口,步行至中友百貨一中商圈僅需五分鐘,基地周遭商圈機能完善,周圍有一中商圈、中國醫商圈、北屯商圈及崇德商圈,學區也是北區的一大優勢,附近的育仁國小、雙十國中、新民高中、曉明女中、台中一中、台中二中、台中體育大學及台中科技大學等,從小學到大學都有非常好的選擇。麗寶依公園基地緊鄰600坪文英公園及7000坪的興進綠園道,為市中心相當稀有的角地,北區署台中地理環境中心,通往其他行政區便利,不須仰賴74快速道路,未來捷運橘線完工後,距離新民高中站步行五分鐘即可到達。麗寶依公園為麗寶建設目前在北區的最後一塊基地,這次規劃了最小坪數只有22坪的兩房產品,排除了一房的設計,不僅讓社區單純了許多,也變成此建案的賣點。

帶大家一起來看看北區的建案-麗寶依公園

 

麗寶依公園外觀
麗寶依公園外觀

 

建案特色:

 

  1. 北區優勢:台中市北區為台中市人口密度最高的區域,北區的教育、文化、醫療和商業發展相當完善,也吸引眾多在地教職、醫護人員定居。看準北區的發展優勢,加上所處位置為北屯和東區中心點,核心市區三民路,北區國民運動中心、一中街商圈、中友百貨以及崇德路、健行路、雙十路車流不息,食、衣、住、行方面都很完善,生活圈即是成熟商圈。
     
  2. 綠園道&公園圍繞:台中市政府推動「台中之心」計畫,改善既有人行、自行車道環境,以「翡翠項鍊」概念,串起草悟道、育德園道、東光園道、興大園道、興進園道、美術園道、忠明園道等7條園道及7座公園,總長約17.2公里,園道及公園串連起來方便市民進行長時間運動,提供更好休憩環境。出門就是公園綠地是麗寶依公園的亮點之一,7000坪的興進綠園道及600坪文英公園,富含休閒的氣息。
     
  3. 麗寶品牌:麗寶集團在台灣深耕41年;紮根台灣並穩健佈局,跨足不動產開發、工程營造、福容大飯店連鎖旅館事業、麗寶樂園渡假區、麗寶國際賽車場、麗寶Outlet Mall、麗寶摩天輪、生技醫學、月子中心、百貨及公益服務事業共7大事業體,對於文化公益也相當積極,盡到其企業社會責任,所以不少民眾在選擇產品、消費等,都會把麗寶集團納入考量。
     

麗寶依公園格局分析:

 

  1. 麗寶依公園基地面積約659坪,獨棟規劃,樓層規劃地上24層,地下5層,共176戶住家5戶店面。為一層8戶規劃,配有三部電梯,一部17人座及兩部12人座,兩座逃生梯,使用上充足。
     
  2. 公設規劃接待大廳、交誼廳、會議室、閱覽室、健身房、兒童遊戲區、KTV、Lounge Bar及多功能運動吧,一樓大廳挑高6米。
     
  3. 大廳進出口為朝北50米興進路進出 ; 朝東為約600坪文英公園 ; 朝西為30米三民路 ; 朝南為舊透天。
     
  4. 汽車由50米興進路進出,規劃169個車位,為平面式119個、機械式50個。
     
  5. 建材配備:廚房使用SAKURA櫻花牌整體廚具、兩房配備IH爐,2+1房和3房配備天然瓦斯,衛浴部分為TOTO全自動馬桶、五金為Hansgrohe龍頭以及五合一暖風機,大門門鎖為三星感應式電子鎖,住家保全系統為中興保全監控系統,主臥及客廳均有配備USB插座,隔音窗為5+5mm膠合玻璃等,建商特別在頂樓、露台、景觀花台使用格雷盾防水塗料,可防UV紫外線、抗熱性高 。

    麗寶依公園一樓平面圖
    一樓
     
  6. 黃色區塊為約23-25坪2房及2+1房格局。

    (1)A7/A8為約23坪兩房格局,廚房為開放式廚房,銜接大面寬陽台,採光良好。主臥有開窗,採光通風良好。衛浴部分為三件式規劃,衛浴雖然未開窗,但建案有標配五合一暖風機,能解決地板潮濕問題,陽台視野朝南面舊透天。整體規劃無走道空間浪費,坪效高。

    (2)A2/A3格局相似,為約25坪2+1房格。廚房為獨立式廚房,不用擔心油煙問題,客廳為間接採光。主次臥皆有開窗,採光通風良好,+1空間可做為主臥更衣室或者小孩書房等其他規劃。衛浴部分為三件式衛浴且未開窗。整體規劃格局方正,無走道空間浪費。
     
  7. 綠色區塊為約35-37坪3房格局。

    (1)A1/A5/A6為相似格局,35坪/37坪邊間雙面採光,廚房皆為獨立式廚房,旁為工作陽台通風良好。客餐廳空間位於主次臥中間,對外前陽台為直接採光。主次臥皆有開窗,採光通風良好,A1/A5視野面興進綠園道,A6則為600坪文英公園。衛浴部分,主衛浴為四件式規劃,公共衛浴為三件式規劃,皆未開窗, 但此案兩套衛浴皆有搭配五合一多功能暖風機。陽台為雙陽台規劃,曬衣空間相當足夠。整體格局方正,主次臥採光良好,無暗廳暗房及走道空間浪費,坪效高。

    (2)A9為35坪三房格局,雙面採光。進門有玄關空間,可規劃鞋櫃及收納系統櫃。廚房為獨立式廚房,客餐廳空間分明。主次臥皆有開窗,採光通風良好,視野面三民路。衛浴部分皆為三件式規劃且未開窗。陽台為雙陽台規劃,曬衣空間足夠。整體規劃將公私領域分開,無走道空間浪費。


    麗寶依公園標準層平面圖
    麗寶依公園標準層

 

實價登錄分析:

 

麗寶依公園位於一中生活圈
近一年屋齡0~5年成交價約落在27.43萬/坪。
由2017~2021的整體成交價來看,約落在17-23萬/坪,從2017-2021房價有明顯的上漲,2021年達到高峰,成交量再2019年達到高峰。

1.一中生活圈區域個案

麗寶依公園 屋齡1年。 價格37萬/坪起,建案為不二價銷售。

微笑之心/微笑世紀A區 屋齡2年。 平均成交價36.72萬/坪。 近一年成交價42.09萬/坪。

元城樂more 預售屋。 平均成交價26.93萬/坪。 近一年無交易資訊。

一中生活圈區域個案
一中生活圈

2.中國醫生活圈區域個案

昌平榮景 屋齡2年。 平均成交價27.49萬/坪。 近一年成交價45.56萬/坪。

惠國熱河泉 預售屋。 開價35萬/坪起。

豐穀璞實 屋齡6年。 平均成交價29.72萬/坪。 近一年成交價43.76萬/坪。

中國醫生活圈區域個案
中國醫

3.一中生活圈中國醫生活圈擁有相同的商圈機能,北區的腹地不多,推出的個案可說是推一個少一個,更不用說基地緊鄰興進綠園道及文英公園第一排,產品更顯得稀有,一中生活圈麗寶依公園為麗寶目前在北區的最後一個建案,商圈、學區及生活機能都相當成熟及完善,未來捷運橘線通車後更增加建案的價值,目前價格符合區域行情。

 

麗寶依公園評價:

 

麗寶依公園擁有四面八方的利多建設、緊鄰公園第一排、鄰近綠園道,走路就可到中友百貨和一中商圈、親親商圈、北屯商圈等,還有16年完整學區,而大眾運輸部分,除了有完整公車路網,也接近捷運紅線精武站,目前台中市捷運路網捷運綠線已通車,麗寶依公園未來也享有正在規劃中的捷運橘線崇德路新民高中站,未來捷運橘線通過北區,對於北區民眾為一大利多。麗寶依公園距離東區LALAPORT車程10分鐘即可抵達,未來啟用後除了本身基地周遭的百貨外,也多一個可以購物的地方。小坪數產品在市區已經越來越少了,麗寶依公園這次規劃22-36坪二至三房的產品,也是當地稀有的規劃,若有在北區找房的,可以參考看看麗寶依公園