2021-08-24
看屋筆記看屋筆記：高雄市鳳山區春園首綻(個案+價格分析)
閱讀重點
高雄市鳳山頂庄路附近的頂新特區生活圈，因鄰近鳳山區、小港區、大寮區三個行政區域，成為區域之間的交通樞紐，且靠近88線快速道路鳳山交流道，可迅速連接屏東市區，交通優勢便利。頂新特區域內公設規劃逐漸完善，包括多座公園、國民小學、消防隊、便利超商等，不但擁有鳳山區的門牌，房價卻還在1字頭，吸引大眾的目光。
一起來看看鳳山區建案：春園建設『首綻』
建案特色：
- 建案配備：建案屬於首購族產品，其配備有：SVAGO雙口感應爐、櫻花標配淨水器、櫻花三機、TOTO、和成超級馬桶、哈適奇五合一除菌離子暖風機、A棟全棟配備5+5膠合玻璃氣密窗、元一氣密窗、waferlock三合一電子鎖、公設人臉辨識系統等，屬於中階以上的規格。
- 低公設比：單純公設，如：接待大廳、交誼廳、親子遊戲區、兒童遊戲區、閱覽室、健身房、廚藝教室、信箱區、曬被區等，且公設比僅有33.6%，略低於市場行情。
- 建案規格：擁有鳳山門牌，但新屋價還在1字頭，且主打兩房搭配雙衛浴都開窗的規格。
- 地理位置：建案基地位於過埤路上，生活機能需依賴頂新生活圈，車程約5分鐘可抵達。學區方面，車程約5分鐘內即可抵達學區過埤國小、距明義國小、鳳翔國中，車程約5分可上88快速道路，可迅速串連高雄屏東生活圈。
春園首綻格局分析：
標準層分析：
- 基地面積1166.53坪，分成A.B前後兩棟，A/B棟每層7戶，地上15樓/地下2F，屬於電梯大樓，沒有店面的純住宅社區，共200戶，總戶數稍多，地下室可棟與棟互通。
- 單面臨過埤路，該路段大型車輛多，同時A棟也是面88快速道路，到時候可能須留意88道路車輛的聲音，建案兩側為14F大樓和廠房，A棟採光通風受影響較多，B棟的採光通風整體表現佳。
- 大門面過埤路，面過埤路退縮10米，社區兩側退縮4~5米。AB兩棟棟距約11米，建案周圍屬於未開發環境，生活稍嫌不便。
- A/B棟每層7戶併兩梯，電梯戶數比稍嫌不足，樓層戶數也稍微過多。
- 建案規畫二房(25~28坪) 、三房(35坪)。單純房型，建案客群以首購族為主，非高雄厝建案。
- 建案規畫戶戶皆雙面採光，除了A5/B5以外。 全棟使用IH電子爐。
- 車道由過埤路下地下室。車道規劃雙車道，社區規劃全平面車位。每戶配一機車位。平面車位共平面160個，車位比1:0.8，車位比尚可接受，兩房低樓層無法購買車位，機車位停放1樓。
- 管理費：60/坪，平面車位清潔費：300/月，機車清潔費：50/月，相較於市場行情，稍微偏高。
B6傢配圖
- 正2房/28.64坪，格局方正，客廳採光通風良好，動線流暢且室內空間感大，沒有壓梁的問題，。
- 一字型廚房，採用IH電子爐設施。有開房見灶的狀況，可設置玄關改善。靠近工作陽台，通風表現佳。
- 兩房搭配雙衛浴且都有開窗，是少數的加分規格，通風沒有問題，都採用乾濕分離衛浴。
- 規劃前後陽台規劃，增加可使用空間，且有另外規劃冷氣室外機擺放位置。
- 兩間臥室都有開窗，且都放得下雙人床，屬於大坪數的兩房房型。
實價登錄分析：
- 頂新特區區域個案：
近一年屋齡0~5年成交價約落在17.77萬/坪。
由2017~2021的成交價約落在15~16萬/坪，該區域早期以透天為主，近年來逐漸有大樓建案推出，高雄少數1字頭的區域。
首綻：屋齡0年。 平均成交價15.64萬/坪。 近一年成交價26.47萬/坪。
多成國際MM：屋齡10年。 平均成交價20.02萬/坪。 近一年成交價28.04萬/坪。
匯美：屋齡10年。 平均成交價17.61萬/坪。 近一年成交價26.07萬/坪。
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- 桂林生活圈個案：
近一年屋齡0~5年成交價約落在16.13萬/坪。
由2017~2021的整體成交價來看，約落在13萬左右，整體區域房市相當穩定，但交易量有逐漸下降的趨勢。
常景錄 預售屋。開價23萬/坪起。
日光YOUNG 屋齡4年。平均成交價14.21萬/坪。近一年無交易資訊。
名發新境 屋齡7年。平均成交價15.11萬/坪。近一年成交價17.73萬/坪。
- 頂新特區的房價不斷高漲，也已經接近2字頭了，首綻目前還在預售階段，尚未有實價登錄出爐。我們可以參考頂新特區和桂林區新屋價大約落在16~17萬，依照生活環境來評估的話，首綻開價18萬，還有議價的空間。
春園首綻評價：
頂新特區生活圈的開發區域逐漸擴大，鄰近的鳳山77期重劃區也開發到階段完成，陸續有建商推案，可望開闢出另一個南高大生活圈發展情勢。首綻擁有鳳山區門牌優勢，和建商主打1字頭房價的加持，吸引不少首購族目光，不過基地位置較靠近88快速道路和周圍環境，就看大家是否可以接受了。小編發現頂新特區真的變很多耶~一直在進步中~