看屋筆記：高雄市鳳山區文山聚匯(個案+價格分析)

鳳山區緊臨高雄市區，擁有高雄市行政區人口最多的紅利加持，加上捷運、衛武營都會公園等公共建設助攻，成為高雄房價最保值地段。最近市政府提出的「鳳山中城」計畫，期望能夠結合文策院、國家設計研究院能來南部設分院，包含公車建軍站的彩繪藝術村、藝文中心、博物館、藝術文創市集等複合都市功能，能增加高雄文創和數位產業在這發展的機會。

一起來欣賞鳳山區建案：大郡建設『文山聚滙』

文山聚滙外觀圖

建案特色：

1. 單純戶數：隨著市面上飯店宅樓層戶數越來越多，許多電梯大樓或是超高大樓，戶數都常上看150-200戶以上，住戶品質控管不易。總戶數約僅108戶且沒有店面，相對來說單純。
    
2. 完整學區：學區為文德國小、文山高中國中部、文山高中，完整12年國教。其中國小和國中車程都在10分左右可以抵達，省去家長接送的時間。
    
3. 地理位置：位於高雄市鳳山區文殿街，屬於鬧中取靜地段，鄰近文山特區生活圈，生活機能便利，車程約5分鐘內可至寶業滯洪公園。交通方面，車程約10分鐘內可至橘線捷運大東站、鳳山站、鳳山車站、正義車站、九如交流道等。
    
4. 建案配備：全棟採用建材：德國Duker鑄鐵管、瑞典Durgo吸氣閥、輕質灌漿隔間牆、總存水灣、油毛氈防水、微電腦瓦斯表、Waferlock三合一電子鎖、中華電信顯示對講機，衛浴：TOTO免治馬桶、PANASONIC四合一暖風機、DORIS臉盆浴櫃，廚具：櫻花整體廚具、DORIS微氣泡水龍頭，都屬中階規格以上。

文山聚匯格局分析：

標準層分析

1. 基地面積674.3坪，獨棟大樓，每層9戶，地上13樓/地下3F，屬於電梯大樓，無店面規劃純住宅設計，社區共108戶，戶數單純。
    
2. 單面臨路，面文殿街(8米寬)，日後建案後面有有規劃計畫道路，計畫道路另一側為空地，未來都有機會推出建案，兩側都都是透天，建案和透天棟距約在2米左右，兩側的低樓層採光通風稍嫌不足。面文殿街則是有15F大樓，因為大樓有退縮，採光通風尚可接受。
    
3. 大門面文殿街，會退縮32米，有迎賓花園，設置綠廊步道，提升整個社區質感。
    
4. 建案每層9戶併兩梯，電梯戶數比稍嫌不足，樓層戶數也稍微過多。
    
5. 建案規畫 二房(26坪) 、三房(35~41坪) 、2+1房(31坪)。單純房型，建案客群包含首購型和換屋族。
    
6. 車道由文殿街下地下室。社區規劃平面車位和機械車位。每戶配一機車位。平面車位共平面69個，機械車位33個，車位比1:0.94，車位比佳。且建案規畫汽機車分道，增加安全性，機車停放規劃在1樓。
    
7. 公設包含：7米高接待大廳、中庭花園、空中花園、交誼廳、健身房、KTV、信箱區、曬被區，公設單純，公設比約：36.8%，稍高於市場行情。
    
8. 房型規劃樓高3.2米，整體空間感佳，A1/A2為高雄厝房型。
    
9. 管理費：70/坪，車位清潔費：300，機車清潔費：100，相較於市場行情，稍微偏高。

A6傢配圖

1. 40.75坪/3房房型，格局方正，客廳空間感大、採光通風良好，室內動線流暢，沒有梁柱穿越明顯問題。
    
2. 開放式廚房，通風形況良好，使用明火設施，需擺設屏風避免開門見灶的情況。
    
3. 3房搭配2衛浴，主臥有開窗，通風沒有問題，比較可惜客用衛浴沒有開窗，容易有潮濕情況。主臥浴室有浴缸，採用通用化衛浴，雙衛浴皆採用乾濕分離衛浴。
    
4. 前後陽台規劃，增加可以使用空間，且有另外規劃冷氣室外機擺放位置。

實價登錄分析：

文山聚滙位於鳳山火車站生活區
 

1. 鳳山火車站生活區個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在23.41萬/坪。
   由2017~2020的整體成交價來看，約落在16-18萬/坪，該區以透天建案為主，大樓建案為輔，不過近年來大樓建案有越來越多的趨勢。
   
   文山聚匯：預售屋。 開價27.5萬/坪起。  
   
   文森青：屋齡0年。  平均成交價27.29萬/坪。  近一年成交價27.29萬/坪。
   
   崑庭文德苑：屋齡8年。 平均成交價16.84萬/坪。  近一年成交價18.49萬/坪。
   
   
    
2. 文山特區生活圈個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在26.3萬/坪。
   由2017~2020的整體成交價來看，約落在22-23萬/坪，2020的成交量或房價都有明顯上漲的情況，達到25萬/坪是該區的表現亮眼的一年。
   
   御廳苑：屋齡1年。  平均成交價27.33萬/坪。 近一年成交價27.58萬/坪。
   
   帝之匯：屋齡7年。  平均成交價26.3萬/坪。 近一年成交價27.44萬/坪。
   
   文山方程式：屋齡4年。  平均成交價23.69萬/坪。 近一年成交價25.92萬/坪。
   
   
    
3. 目前文山聚滙還在預售階段，尚未有實價登錄出爐，因為鄰近文山特區，所以我們可以和文山特區的建案互相參考，目前文山特區新屋成交價大約落在26萬左右，依照建商規格、區域價格參考的話，文山聚滙開價27.5萬，還有討論價格的空間。

文山聚匯評價：

文山特區房價逼近3字頭，讓許多喜愛該區的年輕人只能選擇相對可負擔房價的外圍區域，文山聚滙建案整體規劃適合自住或投資皆宜商品，擁有單純戶數、單純公設、為建案加分不少，不過建案出入道路較不寬敞和兩房房型都有暗房，會是需要留意的部分。小編覺得走路就可以到文山特區真的很方便耶~