看屋筆記：高雄市苓雅區繽海(個案+價格分析)

高雄的亞洲新灣區是南高雄未來發展核心之一，建案每坪3字頭起跳，且都以中大坪數為主，想入住市中心的首購族或小資族根本無力承擔，尤其大遠百商圈更連續多年榮獲高雄地王，因此每當有小坪數建案推出時，總會獲得關注。加上政府積極推動亞洲新灣區生活圈，多項重大建設集中該區，包含高雄市立總圖書館、高雄展覽館、輕軌第一階段、流行音樂中心、港埠旅運中心等重大工程，讓南高雄亞灣區也能和北高雄的科學園區一樣擁有話題度。

一起來欣賞苓雅區的建案：都山林開發、郡都機構、甲山林集團『繽海』

繽海外觀圖

建案特色：

1. 包租服務：全案採用飯店式管理，因附近辦公大樓多，市區有出租房屋的剛性需求，該建案有提供3年包租代管的活動，強調投資報酬率保證15%的優惠，在低利率的時候，吸引不少想當包租公(婆)前去了解。
    
2. 多元公設：建案擁有豐富的公共設施，1F設計挑高7米且面寬30米迎賓大廳、多功能媽媽教室、讀書閱覽室、交誼廳； 2F安排ＫＴＶ、兒童遊戲室、運動Bar、休閒遊憩區等，頂樓設計類似新加坡金沙飯店般的空中無邊際泳池、星空skylounge、天空之橋、BBQ烤肉區、空中露營活動廣場、陽光曬衣平台、觀景休憩平台、綠野天空步道、空中主題花園、空中海景健身房、空中水景沙發交誼廳等達20項休閒公設。公設比35~36%，上可接受範圍。
    
3. 地理位置：基地位置是本案最大賣點，位於亞洲新灣區，周圍生活機能方便，已經是成熟區域。車程5分內可抵達成功國小、苓洲國小，家長接送方便，步行10分鐘可至高雄市立圖書館、三多商圈、星光碼頭、四維香花公園等。交通方面，步行5分左右，可至捷運紅線三多商圈站。日後還有亞灣區話題利多加持。

繽海格局分析：

一樓平面分析：

1. 基地面積1117.73坪，社區三面臨路，分別為三多四路(25米路寬)、自強三路(20米路寬)、永興路99巷(6米路寬)；由永興路99巷進出，周圍有高雄地標85大樓、25F辦公大樓等，大樓整體採光尚可接受。
    
2. 社區共有3棟設計，房型面自強三路的採光通風表現佳，面永興街99巷目前為停車場，日後不排除有新建案推出，房型D10、D11、D12/A棟/B棟有面超高大樓的情況，採光通風稍嫌不足。
    
3. 社區採大樓和透天店面規劃，為15F/B5電梯大樓，共580戶/21戶店面，總社區規劃601戶住家，戶數稍嫌過多，社區都有退縮6-7米。
    
4. 採用5.5米雙向車道口，其出入口為永興路99巷，該路段較不寬敞，日後大批住戶入住時，須留意會車情況。汽車停車位則配置坡道平面、坡道機械，平面車位355個車位，機械車位49個，車位比1：0.67，稍嫌不足夠。
    
5. 周遭環境生活機能完善，而且位於南高雄市中心和話題區域，不過建案附近晚上時會有聲色場所營業。

標準層分析：

1. 每層14戶併3部電梯，3棟各有2台電梯可直達頂樓以及B1-4，只有一台能夠到B5，電梯戶數比配置較為不足，如果選擇高樓層的住戶，上下班時段可能會遇到久候電梯的情形。
    
2. 大樓主打1+1房(18坪)、2+1房(28坪) 、3房(35~42坪)，偏向首購族或投資組群。
    
3. 建案不是高雄厝建案，大多是單面採光，只有邊間才有雙面採光。
    
4. 1+1房和2+1使用IH電子爐，3房使用明火設施。
    
5. 大樓管理費：55/坪，對比市場行情，尚可接受。

A10傢配圖

1. 為A10/3房格局，格局為長方形，有特別規劃玄關位置，客廳採光尚可接受，無需自行隔間。
    
2. 獨立式廚房，使用明火設施，有明確冰箱擺放位置。
    
3. 雙衛浴都有開窗且採用乾濕分離。
    
4. 三房單一雙陽台規劃，需放冷氣室外機和洗衣機，使用空間稍嫌不足。
    
5. 三間臥室都有開窗且主臥空間大。

實價登錄分析：
 

繽海位於光榮碼頭生活圈
 

1. 光榮碼頭生活圈個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在27.79萬/坪。
   由2017~2020的整體成交價來看，約落在19-20萬/坪，該區為亞洲新灣區，目前南高話題最多的地區，成交價量還算穩定。
   
   濱海：屋齡2年。 平均成交價29.24萬/坪。 近一年成交價35.56萬/坪。
   
   星玥灣：屋齡0年。 平均成交價36.75萬/坪。 近一年成交價40.08萬/坪。
   
   和宜漂亮：屋齡7年。 平均成交價23.61萬/坪。 近一年成交價29.03萬/坪。
   
   
   
    
2. 三多生活圈個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在27.79萬/坪。
   由2017~2020的整體成交價來看，約落在20萬/坪，三多商圈屬於高雄市區，近年不管是成交量成交價相對穩定，該生活圈為2021年Q1捷運站交易量最多區域。
   
   京城世界心：屋齡1年。 平均成交價33.66萬/坪。 近一年成交價42.25萬/坪。
   
   和陸寓邸：屋齡2年。 平均成交價38.33萬/坪。 近一年成交價49.59萬/坪。
   
   棋琴17重奏：屋齡10年。 平均成交價24.79萬/坪。 近一年無交易資訊。
   
   
    
3. 目前繽海還在預售階段，還沒有實價登錄出爐，可以參考附近其他預售建案的價格，因為該建案有1+1房小坪數的房型，這類的房型需要用總價來參考，其餘房型則可以用坪數來評估，如果依照該建案的規劃和類型，開價30萬來看，應該有議價的空間。

繽海評價：

隨著亞洲新灣區的大型建設陸續到位，整個南高雄房市就看亞洲新灣區。繽海剛推出時，廣告量充斥整個高雄，行銷方面相當的成功，也引起了一定的討論度，又是該區少數擁有小坪數的建案。建案路線明確，不管是規劃和後續管理都是以投資型產品走向，且該區租屋剛性強烈，是許多人考慮投資的標的，不過附近的營業場所會是需要顧慮的地方。如果85大樓有企業好好經營的話，小編覺得亞灣區不止這樣而已耶~