看屋筆記：高雄市前鎮區城揚YOU STAR(個案+價格分析)

高雄亞洲新灣區重大建設陸續動工中，也讓鄰近區域內的不動產市場熱度不亞於北高，包含前金區、苓雅區、新興區、前鎮區等都有受惠於亞灣區的助攻，其中資料顯示，前鎮區近10年間的房市變化，從2012年到2020年來看，平均單價上漲就達近30%。前鎮區的籬仔內生活圈也是南高房市近期頗熱地帶，擁有輕軌的加持且房價相對較親民，也是許多人關注區域之一。

一起來欣賞前鎮區建案：城揚建設『城揚YOU STAR』

城揚YOU STAR外觀圖

建案特色：
 

1. 完整學區：建案學區有光華國小、光華國中、英明國中、中正高工、高雄師範大學，完整16年國教。其中國小和國中步行都在10分內可以抵達，省去家長接送的時間。
    
2. 公園住宅：基地附近擁有4個公園，分別為聖和公園、二聖公園、英明公園、中正體育場等，且都在步行5分鐘內可以到，提升整體生活休閒感。
    
3. 採光表現：建案周圍透天或公寓居多，附近沒有超高大樓，擁有不錯的採光表現，建案樓高15樓，中高樓層整體採光通風表現佳。
    
4. 地理位置：基地位於和平二路上，屬於生活圈成熟地段。生活機能可至三多商圈、英明商圈、英明黃昏市場、三和市場、光華夜市等，車程都在10分內可到。交通方面，車程10分可抵達黃線捷運文化中心站、紅線三多商圈站、國道1號。未來步行10分可到輕軌C36站。

城揚YOU STAR格局分析：

​​​標準層分析

1. 基地面積732.15坪，一幢分成A.B左右兩棟，A棟每層4戶，B棟每層5戶，地上15樓/地下3F，屬於電梯大樓，9戶店面，社區共129戶，戶數單純，地下室可棟與棟互通。
    
2. 三面臨路，分別面和平二路(25米寬)，英德街(12米寬)、英德街後巷(6米寬)，旁邊為停車場，A5/A3低樓層面英德街後巷，因和建物棟距不大，該側的採光通風稍嫌不足。其餘整體房型採光良好。
    
3. 大門面和平二路，面和平二路退縮6.3米，面英德街退縮9.2米，社區整體退縮6~9.2米。建案周圍屬於舊社區環境。
    
4. A棟每層4戶併兩梯，B棟每層5戶併兩梯，電梯戶數比和樓層戶數表現佳。梯間有開窗，採光通風佳，兩部電梯都可直達地下室，1部通往頂樓。
    
5. 建案規畫2房-24/27坪 、 3房-36/42坪 、 4房-48/51坪。多元房型，建案客群包含首購型和換屋族。A.B兩棟棟距不大。
    
6. 建案規畫戶戶皆雙面採光，除了B5以外。  
    
7. 車道由英德街下地下室。車道規劃5.7米雙車道，還有設計一個車道緩衝區，社區規劃平面車位和機械車位。每戶配一機車位。平面車位共平面115個，機械車位16個，車位比1:1.02，車位比佳。機車位和環保室在B1/B2、腳踏車位和平面車位在B2、些許平面車位和機械車位在B3。
    
8. 建案規格：廚房規劃大雅廚具，附林內牌瓦斯爐、抽油煙機與落地型烘碗機，主臥衛浴有PANASONIC免治馬桶、凱樂及和成衛浴等，屬於中階規格。
    
9. 公設主要都集中在1樓，如接待大廳(挑高7.6米)、多功能空間、健身房、KTV包廂*2、中庭花園、信箱區等，頂樓則有曬被區、空中花園露營區等，公設單純。公設比約：35.5%，尚可接受範圍。
    
10. 管理費：65/坪，機械車位清潔費：500，相較於市場行情，尚屬合理。

B3傢配圖

1. 為2房坪數約25.79坪，室內坪數約16.66坪。格局方正，客廳採光通風良好，可惜的是室內都有樑柱穿越。
    
2. 開放式廚房，靠近工作陽台，通風良好，油煙問題尚可接受，使用明火設施，留意有開門建灶的情況。
    
3. 兩房搭配單一衛浴，可惜衛浴沒有開窗，採用乾濕分離衛浴。
    
4. 只有單一陽台設計，但以兩房來說使用空間尚可接受。
    
5. 兩間臥室都有開窗且採光通風良好。

實價登錄分析：
 

城揚YOU STAR位於籬仔內生活圈

1. 籬仔內生活圈個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在22.3萬/坪。
   由2017~2020的整體成交價來看，約落在20-22萬/坪，從2017-2020不管是成交價還是成交量都有明顯上升的跡象。
   
   城揚YOU STAR：屋齡1年。 平均成交價22.57萬/坪。 近一年成交價22.76萬/坪。
   
   百達君品：預售屋。 開價26萬/坪起。 
   
   英明匯：預售屋。  開價26萬/坪起。 
   
   心灣LRT：屋齡0年。 平均成交價21.59萬/坪。 近一年成交價21.59萬/坪。
   
   
    
2. 三多生活圈個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在27.79萬/坪。
   由2017~2020的整體成交價來看，約落在20萬/坪，三多商圈屬於高雄市區，近年不管是成交量成交價相對穩定，不過今年受疫情影響，各方面都有下降的趨勢。
   
   三發晶沙：屋齡4年。 平均成交價24.9萬/坪。 近一年成交價23.91萬/坪。
   
   名發晶閣：屋齡3年。 平均成交價31.18萬/坪。 近一年成交價28.81萬/坪。
   
   棋琴17重奏：屋齡5年。 平均成交價23.25萬/坪。 近一年成交價24.32萬/坪。
   
   福懋悅然：屋齡4年。 平均成交價29.89萬/坪。 近一年成交價29.2萬/坪。
   
   
    
3. 文化中心生活圈 個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在28.8萬/坪。
   由2017~2020的整體成交價來看，約落在20-24萬/坪，從2017-2020不管是成交量或房價都有逐年上漲的情況。
   
   
   敘上景　屋齡1年。平均成交價24.53萬/坪。近一年成交價24.95萬/坪。
   
   永信君峰　屋齡2年。平均成交價26萬/坪。近一年成交價26萬/坪。
   
   鳳凰中正　預售屋。開價27萬/坪起。
   
   頂誠文化　屋齡2年。平均成交價32.16萬/坪。近一年成交價33.49萬/坪。
   
   
   
    
4. 城揚YOU STAR 鄰近文化中心、三多商圈，因此這三個區域我們可以互相參考，依照行情來看的話，文化中心高於三多商圈高於籬仔內生活圈，對比建案的規劃，城揚YOU STAR成交價落在22萬左右，還在的合理範圍內。
    

城揚YOU STAR評價：

文化中心生活圈和三多商圈因為高總價的關係，許多喜愛上述兩個生活圈的首購族或換屋族只能尋找鄰近區域置產，城揚YOU STAR就會是他們的選擇之一。該建案的地理優勢佳且區域房價相對親民，建案規畫整體偏向自住產品，不過建案的店面還沒完銷，日後會有甚麼產業進駐還是未知數。小編聽說那附近有好吃羊肉店耶~