看屋筆記：高雄市三民區達麗上東京(個案+價格分析)

根據實價登錄資料指出，從去年初截至今年4月份，高雄市不動產交易有五大熱區，其中三民區6141件榮登熱區王座，再來是鳳山區4778件、楠梓區4385件、左營區3947件與苓雅區3223件。高雄市三民區擁有人口紅利優勢，加上商圈生活機能成熟，房市發展穩定求發展，近年交通建設利多加持，除了火車站地下化外，捷運黃線也規畫設點，輕軌二期也將在大順路附近經過。

一起來欣賞鼎中生活圈的建案：達麗建設『達麗上東京』

建案特色：
 

1. 採光表現：建案周圍透天或公寓居多，附近沒有超高大樓，擁有不錯的採光表現，建案樓高24樓，中高樓層整體採光通風表現佳。
    
2. 稀少建案：基地附近大多是透天建物或屋齡超過15年的大樓，因為土地趨於飽和，該區鮮少有5年內新成屋大樓建案可以選擇。
    
3. 地理位置：基地在鼎力路上，周圍即有全聯和屈臣氏等店家，生活便利性高，休閒娛樂方面車程10分內可達鼎山家樂福、大樂、悅誠廣場、巨蛋商圈等。交通部分通往中山高速公路鼎金系統交流道，約3分鐘車程左右。地理位置優勢卓越。

達麗上東京格局分析：

1樓平面分析

1. 基地面積1334坪，社區四面臨路，分別為鼎力路、鼎力路35巷(約6米寬道路)、鼎強街、鼎力路53巷(約6米寬道路)，社區大門門廳7.4米，主要進出入為鼎強街，有設計退縮空間，助於提升居住環境的安全性。
    
2. 周圍建築分別為5F透天或平房店家，建案兩側道路並不寬敞，但建案整體採光通風良好。
    
3. 社區採A.B兩棟和獨棟透天店面規劃，24F/B3超高電梯大樓，4戶店面、共規劃324戶，戶數整體來看稍嫌過多。
    
4. 社區公設安排一樓中庭花園泳池、降版式多功能交誼廳、會議室、多功能教室、兒童遊戲室、運動休閒吧、健身房與頂樓空中花園、屋頂聊天區等，公設比34.5%符合市場行情。
    
5. 車道由鼎力路35巷下地下室，社區採雙向車道規劃，並且在退縮設計的條件下，保護了用路人與駕駛者的安全，另外該道路較不寬敞，機車流量不小，須留意小心。
    
6. 社區規劃平面車位和機械車位。每戶配一機車位。平面車位共平面162個，機械車位161個，車位比1:1，車位比佳。不用購買多車位或無車位可買。社區還有設置電動車充電站，符合市場需求。
    
7. 建案學區：獅湖國小、鼎金國中、三民高中、文藻外語大學。

標準層分析

1. AB兩棟每層7戶併2部電梯，樓層戶數稍微偏多，因為樓高24樓的關係，戶數電梯比稍嫌不足，日後電梯等待時間稍長。電梯都可以直達地下室。
    
2. 建案規畫房型單純，有二房(21坪) 、三房(29~39坪)，主要以三房為主，每個樓層只有一戶是兩房，分別是A8/B8房型。
    
3. 梯間有開窗，樓層通風性以及採光效果不錯，AB兩棟棟距有17米。
    
4. 社區為高雄厝建案，只有兩房房型(A8/B8)沒有高雄厝。留意A2/A3/A5/A6房型有西曬的情況。

A3傢配圖

1. 權狀29.49坪，為2+1房房型，單面採光。+1房需自行隔間，客廳採光需依賴+1房的形式。
    
2. 獨立式廚房，採用明火設施，通風情況稍嫌不足。有明確冰箱擺放位置。
    
3. 少數兩房搭配雙衛浴，且有設置主臥。比較可惜的是雙衛浴都沒有開窗，但都使用乾濕分離。
    
4. 兩房雙陽台規劃，增加可運用空間，為高雄厝陽台，三間臥室採光通風都尚可接受

實價登錄分析：

達麗上東京位在鼎中生活圈
 

1. 鼎中生活圈個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在21.62萬/坪。
   由2017~2021的整體成交價來看，約落在17萬左右，三民區整體房市相當穩定，不管是成交量或成交價上面。
   
   達麗上東京：屋齡1年。 平均成交價25.15萬/坪。 近一年成交價37.93萬/坪。
   
   城揚J-WORD：屋齡4年。 平均成交價22.78萬/坪。 近一年成交價39.06萬/坪。
   
    MANY協勝發：屋齡8年。 平均成交價23.51萬/坪。 近一年成交價40.02萬/坪。
   
   
   
    
2. 建工生活圈個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在21.8萬/坪。
   由2017~2021的整體成交價來看，約落在14-17萬/坪，該區成交量起伏不大，且穩定成長中。成交價方面，由於該生活圈目前的新成屋數量少，導致新屋價格高出舊屋不少。
   
   鑫天地2期：預售屋。 開價25萬/坪起。 
   
   鑫天地：屋齡0年。 平均成交價21.16萬/坪。 近一年成交價23.97萬/坪。
   
   龍距 MY ONLY：屋齡0年。  平均成交價22.22萬/坪。 近一年成交價22.53萬/坪。
   
   
    
3. 目前達麗上東京還在預售的階段，也尚未有預售實價登錄出爐，不過附近未來有許多空地都會陸續推出建案，我們可以從附近的建案去參考，鄰近新屋平均成交價落在21萬左右，建案開價24萬還算可以接受範圍，應該還有議價空間。

達麗上東京評價：

三民區有許多的生活圈，各自生活圈的成交數字都很穩定，有自己的客群在。達麗上東京周圍5年內的新建案並不多，有換屋需求和地理位置的優勢，以市區超高大樓的採光通風表現來看也十分卓越，不過日後車道的巷弄要面對300多戶的車輛進出，略顯擁擠，需留意交通會車情況。小編在想，是不是會有建商專門挑全聯附近推案阿~因為真的很方便耶~