看屋筆記：高雄市楠梓區文陽景湛(個案+價格分析)

高雄市地政局今年(110)首次標售土地，而這次土地溢價率最高則出現在高大特區的藍田西段1800多坪住三建地，底價28萬，最後遠雄建設以每坪43萬、總價約8億元，以溢價率53%得標。根據實價登錄資料，該地段土地歷年均價最高落在33~35萬左右，此次建地以單坪43萬標出，除了該筆土地方正外，也代表建商看好楠梓高大特區未來性。

一起來欣賞位於高大特區的建案：文陽鑫建設『文陽景湛』

建案特色：
 

1. 無價景觀：建案周圍透天居多為永久棟距，且附近環境綠意盎然，中高樓層可以欣賞到高大校園、橋頭都會公園等綠覆蓋率高的無價景觀。
    
2. 戶戶平車：建案規劃全平面車位，車位比1：0.87，除了2+1房低樓層以外，其餘房型都可以分配到平面車位。
    
3. 地理位置：基地位於大學東路上，其周邊環境清幽單純的住宅區。車程10分內即可抵達學區援中國小、國昌國中，到高雄都會公園、右昌森林公園也在10分鐘車程內，生活採買方面，距離楠梓家樂福大約5分鐘左右。

文陽景湛格局分析：

標準層分析

1. 基地面積1119坪，一幢分成A.B左右兩棟，A.B棟每層5戶，地上15樓/地下2F，屬於電梯大樓，無店面規劃純住宅設計，社區共146戶，戶數尚可接受，地下室可棟與棟互通。
    
2. 單面臨路，面大學東路，兩邊為透天和空地，周邊空地不少，日後都有機會推出大樓。建案中高樓層採光通風表現佳，面大學東路則是永久棟距，採光良好，但有西曬的情況。
    
3. 大門面大學東路，建案有退縮，大門前面整體空間感官寬敞。A棟和B棟棟距約6米左右。附近生活機能不足。
    
4. 建案每層5戶併2梯，電梯戶數比和樓層戶數表現佳，適合自住產品，2部電梯都可直達地下室，但只有1部可以到頂樓。
    
5. 建案規畫2+1房~3房，三房(34~42坪) 、2+1房(33~34坪)。單純房型，建案客群適合自住首購型和換屋族。
    
6. 車道由大學東路下地下室，車道規劃5.5米雙向車道，社區皆規劃為坡道平面車位。每戶配一機車位。平面車位共127個，車位比1:0.87，車位比稍嫌不足。
    
7. 公設包含：接待大廳、中庭花園、空中花園、交誼廳、會議室、閱覽室、健身房、信箱區、曬被區，單純公設，公設比約：33.18%，略低於市場行情。
    
8. 管理費：65/坪，車位清潔費：300，相較於市場行情，尚屬合理。
   
    

A5傢配圖
 

1. 為3房/34坪格局，整體格局方正，客廳採光通風良好，室內沒有樑柱穿越情況，走道動線流暢。
    
2. 獨立式廚房，靠近工作陽台，通風良好。使用明火設施，廚房空間佳。
    
3. 三房搭配雙衛浴，主臥衛浴有開窗且採用乾濕分離。比較可惜客用衛浴沒有開窗，日後可能有潮濕問題。
    
4. 雙陽台規劃，增加可用空間，該房型不是高雄厝。
    
5. 3間臥室皆有開窗採光且無暗房，留意可能有壓樑的情況。
   
    

實價登錄分析：

文陽景湛位於高雄大學特區

1. 高雄大學特區區域個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在18.01萬/坪。
   由2017~2021的成交價約落在17~18萬/坪，並且高雄大學特區年均成交價有逐年攀升的趨勢。
   
   文陽景湛：屋齡5年。 平均成交價20.01萬/坪。 近一年無交易資訊。
   
   文陽：屋齡9年。 平均成交價20.59萬/坪。 近一年成交價30.44萬/坪。
   
   遠見晶悅：屋齡5年。 平均成交價18.27萬/坪。 近一年成交價35.92萬/坪。
   
   
    
2. 京城柏克萊　預售屋。開價23萬/坪起。
   
   悦讀平均綠　預售屋。開價21萬/坪起。
   
   富旺微美居鉑金特區　預售屋。平均成交價-萬/坪。
   
   大學17-NO2　屋齡5年。平均成交價15.54萬/坪。近一年成交價20.18萬/坪。
   
   
   
    
3. 百達卓悅：預售屋。 開價17.5萬/坪起。 
   
   水悅集：屋齡2年。 平均成交價18.66萬/坪。 近一年成交價18.23萬/坪。
   
   水丰光：屋齡0年。 平均成交價18.98萬/坪。 近一年成交價19.1萬/坪。 
   
   
    
4. 目前文陽景湛還沒有實價登錄出來了，我們可以從周邊建案的行情去參考，可以看出來目前高大特區行情大致落在17~19萬，因為樓層和建商的不同有所差異，不過近一年比較有品牌加分的建商成交價已經來到20萬大關了。

文陽景湛評價：

根據各方資訊顯示，普遍一致看好高大特區未來發展，不管在楠梓科學園區還是新台17線等利多上，高雄市政府扮演積極助攻的角色，也使得該區土地不斷創新高，房價站穩20萬大關，指日可待。文陽景湛整體規劃單純朝自住為主，樓層戶數和電梯比舒適簡單，不過附近生活機能稍嫌不足，採買還需交通工具。小編覺得打開門窗，看到的是一片樹海，真的很舒服~