看屋筆記：桃園市中壢區實德璞園的家(個案+價格分析)

璞園建築向來帶給大家的印象就是施工品質及口碑很好，之前大都在台北市推案居多，最近開始往桃園發展。這一次來介紹他在桃園青埔高鐵特區的推案實德璞園的家。

建案特色：

1. 交通便捷：離高鐵站約650公尺（走路約8分鐘），離A18站約800公尺（走路約10分鐘），開車上大竹交流道約5分鐘，開車到機場約10分鐘。

2. 蛋黃地段：位於青埔的中心商業區，未來的青埔主要商業活動主要會以這邊為中心向外礦張，這一區目前的推案其實並不多。

3. 建築品質：璞園的自建案均提供10年防水保固、7年設備保固、2年物業代管，為業界首創。(一般個案通常保固1年)

實德璞園的家格局分析：

1. 全區分成A、B兩棟，為2~3、3+1房28~45坪規劃。

2. 二樓為公設層，車道出入口不會影響到樓上住家。

4. 黃色區塊為2房28坪規劃，較佳戶別為A3、B3戶，格局相似雙面採光，無暗房空間，外露樑柱室內較好規劃，衛浴無開窗，面社區花園廣場視野較佳。

5. 綠色及藍色區塊為小三房32～36坪規劃，較佳戶別為B4戶，邊間3面採光，外露樑柱室內較好規劃，格局無瑕疵，主浴、客浴皆有開窗以小3房來說相當難得，面社區花園廣場視野較佳。

6. 橘色區塊為3+1房45坪規劃，較佳戶別為A4戶，邊間3面採光，以45坪一般只能做3房空間使用，這邊多一個房間可以做成書房或客房空間，空間機能性比起傳統3房規劃較佳，客浴及主浴皆有開窗，面社區花園廣場視野較佳。

實價登錄分析：

如果對青埔的區域行情不是很熟悉的話，可以先看我們拍攝的影片。

1. 實德璞園的家目前開價約42萬，但要特別說明的是，每一戶都會由璞園來施作簡易裝潢，裝修價格是含在房價內。

2. A18站附近個案：

華爾道夫NO2屋齡1年，平均成交約33.03萬，近期成交約31-34萬。

中悅八京NO1屋齡1年，平均成交約36.02萬，近期成交約36-38萬。

中悅八京NO2屋齡0年，目前開價約42萬，實際會比中悅八京NO1高一些。

3. A19站附近個案：

竹風高鐵特區青塘區屋齡2年，平均成交約31.32萬，近期成交約26.58萬。

宜誠當代國瑭屋齡1年，平均成交約24.81萬，近期成交約23-24萬。

新潤明日苑NO2國璽苑屋齡2年，平均成交約26.09萬，近期成交約25萬。

4. 實德璞園的家跟A18站個案相比，目前價格會與中悅八京NO1、中悅八京NO2價格較差不多，但是總價來說因為中悅八京NO1及中悅八京NO2坪數較大，總價會較高。A18站個案整體來說會比A19站來高的許多，以地段來說，整個青埔還是會以高鐵站這邊為主軸，價格會較A17、A19高。

實德璞園的家評價：

現在提到青埔，很多人第一個直覺-大概是二十幾萬吧。這個數字某種程度上沒有錯，不過這個是比較外圍區域的價格。也因為這樣的直覺，造成一個現象，在青埔最核心的A18蛋黃區上，建商大多選擇延後推案。實德璞園的家看起來價格高出青埔其他個案一大截，是有幾個原因所造成：1.如同前面所說，把蛋白區和蛋黃區的建案做比較，基礎點會有所不同。2.璞園本身的施工品質口碑相當好，價值性也會比較高。3.目前的價格是含裝修的價格。一開始在去訪前，的確有被這個案子的開價嚇到，但實際看完以後，會覺得有它的價值性在，如果不是唯一價格取向的客戶，其實很建議來實際了解實德璞園的家。