看屋筆記：高雄市三民區開遠K-HOUSE(個案+價格分析)

高雄三民區為當地發展相當悠久的市區，擁有成熟的生活機能與交通路網，目前為高雄人口第二多的行政區。然而今天將帶來介紹的「開遠K-HOUSE」即坐落在該區機能發達的陽明生活圈，並且同時享有陽明明星學區的優勢，為許多在地人相當嚮往的學校。由於三民區屬於較早開發的地區，因此目前剩餘的土地並不多，本案為當地難得的新案，那麼趕緊來一同揭曉吧！


「開遠K-HOUSE」外觀圖：

建案特色：
 

1. 雙衛浴規劃：全戶皆配有雙衛浴設備，可享有更多隱私空間，並且有做開窗設計，可降低室內濕氣狀況。兩房房型採雙衛浴設計屬於較少見的規劃，可減緩遇到搶廁所的窘境。
    
2. 戶數單純：零店面，打造為純淨住宅社區，總戶數僅40戶，且每層樓也僅3戶，因此屬於出入相較單純且安全的住宅環境。
    
3. 戶戶邊間：社區房型皆位於邊間，可享有雙面採光，室內光線充足，通風性與採光效果較佳。
    

開遠K-HOUSE格局分析：

一樓平面分析：


 

1. 基地面積106坪，社區雙面臨路，分為應安街(約10M路寬)、覺民路286巷(約10M路寬)，位處於高速公路第一排可享有遼闊棟距，但部分樓層將稍受車流聲干擾。
    
2. 社區周遭多為透天案，約4~5F高，因此採光與通風性相較不會受到建築的影響。
    
3. 社區建築採獨棟規劃，公設有接待大廳、信箱區、曬被區、垃圾暫存區，整體而言為實用性高的規劃，無過多設施，可避免設施閒置浪費與日後難以維護等；公設比33.2%，為偏低的配比。
    
4. 汽車車位採一樓平面與倉儲車位，共18車位，因此部分房型無法配得車位。
    
5. 基地鄰近陽明商圈、覺民商圈、大昌商圈，以及文山特區，便於解決日常採買所需。約2分鐘即可抵達國道1號、10分鐘抵達火車站(小站)、亦有未來捷運黃線Y16的加值。
    

標準層平面分析：


 

1. 每層3戶，配置1部電梯，梯戶比1:3，總梯戶比1:40。以15F建築來說，只搭配一部電梯相較起來較為不足，中高樓層的住戶等候電梯時間較久。
    
2. 皆為二房的規劃，其中A3可再自行隔間+1房，但空間相較來得擁擠，建議打造為開放式房間或直接以二房居住，將較為合適。
    
3. A1與A3為高雄厝陽台，可享寬敞舒適的獨立戶外空間，增添與大自然的連結。雖然A2未有高雄厝陽台，但也節省花錢買陽台的錢。
    
4. A1與A2除了面朝高速公路，亦有西曬狀況，須格外留意。
    
5. 全室開窗，未有暗房的情形，但如果有規劃+1房，則可能會有暗廳的情況。
    
6. 設備有配置大雅廚具、林內三機、和成衛浴、BWT淨水器、以及有助於減緩噪音的5+5mm膠合玻璃等。
    

A1傢配圖：



擁有三座陽台規劃，一工作陽台，雙景觀陽台。廚房採開放式設計，須留意電器櫃擺放空間，以及使用空間較小的情形。主臥房有稍受梁柱影響，且空間(不含衛浴)相比次臥房小；次臥空間規畫良好，且空間充足。無過多走道虛坪的空間，但冷氣室外機放置位置將影響陽台使用空間。
 

A3傢配圖：



可規劃玄關，但無餐廳空間，倘若常在家用餐者須留意。採獨立式廚房，可降低油煙狀況，也有預留電器櫃空間，為不錯的規劃。主臥衛浴空間較小，須留意。次臥房則建議規劃為單人房、兒童房、書房等。＋１房則可作為遊戲區、開放閱讀空間等。無過多走道虛坪空間，坪效發揮不錯。
 

實價登錄分析：

「開遠K-HOUSE」位在陽明生活圈
 

1. 陽明生活圈個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在25.85萬/坪。
   由2017~2020的整體成交價來看，約落在14~17萬/坪。價格波動起伏較大，在2018年與去年皆有跌幅的狀況。
   
   開遠K-HOUSE　屋齡2年。平均成交價22.88萬/坪。近一年成交價35.17萬/坪。
   
   仰德喆　屋齡3年。平均成交價29.41萬/坪。近一年成交價34.99萬/坪。
   
   文山ID　屋齡6年。平均成交價23.85萬/坪。近一年成交價39.96萬/坪。
   
   
    

2. 建工生活圈個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在23.1萬/坪。
   由2017~2020的整體成交價來看，約落在14~18萬/坪。成交價與交易量皆有逐期上漲的趨勢，去年的年交易量更是突破500大關。
   
   龍騰鑫天地NO2　屋齡2年。平均成交價31.48萬/坪。近一年成交價39.75萬/坪。
   
   暉鍠時代　屋齡6年。平均成交價23.88萬/坪。近一年成交價34.6萬/坪。
   
   龍鉅MY ONLY　屋齡5年。平均成交價23.82萬/坪。近一年成交價34.69萬/坪。
   
   
    

3. 由於陽明生活圈擁有龐大的中古屋市場，因此整體成交價格與新案有明顯的落差。以該區近一年的房市行情顯示，約落在25~26萬之間，然而「開遠K-HOUSE」所開價的24萬略低於市場行情，有可能是因為地理環境的關係，因此稍微打了折扣，但以小宅產品的價格通常會再高一些些，因此本案所開立的價格仍算是屬於在合理範圍內。

開遠K-HOUSE評價：

在地人一講到三民區就會想到高雄火車站，與當地成熟的生活機能，此外陽明學區亦為三民的一大特色，深受地方父母們的愛戴。「開遠K-HOUSE」擁有鄰近學區與國道的優勢，但由於位在高速公路旁，噪音狀況也是必須得考量的議題之一；除此之外，周遭的道路並不寬敞，且多個岔路，行車需格外留意。室內格局尚為可接受的範圍，除了部分房型稍受梁柱影響，整體坪效發揮得不錯。然而在陽明生活圈的土地越來越少的情況下，倘若有辦法接受高速公路與西曬的情況，也許可以實際去「開遠K-HOUSE」參觀看看。