【區域解析】歸仁-台南高鐵特區解析

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【區域解析】歸仁-台南高鐵特區解析

台南高鐵為台南其中之一的重點建設,也成為連接南北兩地資源的樞紐,但由於地理位置的關係,時常飽受當地民眾的爭論,如今已經發展20餘年的台南高鐵,似乎看見了轉機的曙光,並且邁向成熟獨立的生活圈前進。那這道光芒究竟對歸仁的影響有多深遠呢? 今天我們就來為大家進行台南高鐵特區的解析說明,趕緊拿起你的筆記吧。
 

■ 歸仁區最重要的3個特性
 

  1. 低基期,房價有成長空間:

    台南各區房價表

    在去年的房地產指數表現中,台南為平均房價最低的直轄市,不外乎有著低基期的特色,也藉此吸引眾多外地人士前來置產買房。根據樂居區域房價資料顯示,台南舊市區除了南區以外,新案皆已突破2字頭,且永康房市更是在近年屢創新高,進而促使基期較低的歸仁受到注目,且在高鐵與台南重大建設的發展下,房價的漲幅空間相比市區來得顯著
     
  2. 台南重大交通建設:

    台南雙鐵共構圖

    擁有全台南唯一的雙鐵共構-高鐵台南站、沙崙車站。除了可以直接前往市區,亦可達到跨縣市的銜接,讓南北資源不需再受到地理隔閡的侷限。即使有部分民眾指出高鐵站離台南市區有一段距離,但是如果需要前往台中、新竹、台北等地區,普遍民眾仍會選擇搭乘高鐵,這也因此顯示出高鐵對於當地的重要性與價值。
     
  3. 南台灣綠能科技產業核心:

    市府積極推動的綠能產業園區落腳於歸仁地區,成為南台灣發展綠能的重鎮基地,園區內設有中研院南部院區、聯合研究中心、綠能示範場域等規劃,並且以此為核心向外拓展工業區,進而提供豐富的就業機會。

 

■ 歸仁區地理位置


歸仁區地理位置


歸仁區位在台南最南端的區域,周遭行政區有永康、仁德、關廟、新化,下方則緊鄰北高雄的路竹區以及阿蓮區,由此可見,生活機能為當地相較缺乏的區域,不便於享受到市中心所提供的機能性。

值得一提,由於高雄科學園區坐落在路竹,相較左營高鐵而言,台南高鐵站離當地更近,使路竹科學園區的人員反而會搭乘台南高鐵,而非高雄的左營高鐵,也因此為台南高鐵增添不少人員流量。
 

歸仁區產業分布圖
全境屬於平原地形,地勢平坦,是嘉南平原的一部分,過往致力於農業,近期則開始逐步邁向觀光產業發展,並且增添市府在沙崙所推動的智慧綠能科學城,使歸仁目前的產業兼具:農業、觀光、科技
 

■ 歸仁區交通路網


歸仁區交通路網圖


區域內的主要道路有台39線、182縣道(中山路)、台86快速道路。台39線為縱向的道路,可連接台南高鐵特區與歸仁圓環;182縣道(中山路)與台86快速道路則為橫向道路,可銜接國道1號與國道3號,兼具台南的主要交通路網,行徑跨縣市更加便利。

 

■ 歸仁區生活圈介紹


歸仁區的兩大生活圈,主要是分布在歸仁圓環生活圈,以及台南高鐵特區。

生活圈

  1. 歸仁圓環生活圈
  • 目前為歸仁區生活機能最成熟的區域,商圈發展歷史約莫40年,且擁有住宅與商圈緊密的特色,點到點的距離為機車皆可到達的範圍,整體生活環境更顯便利,可謂獨立自主的生活商圈。
     
  • 受到台南仁德機場航高的限制,區域以華廈與透天為主要標的。目前華廈以2~3房為主要產品,價格約落在400萬~800萬之間;透天則以60~90坪的建坪為主要產品,價格約落在1,100~1,800萬之間。
     
  1. 台南高鐵特區:

    高鐵特區
  • 台南高鐵特區總共佔地298.93公頃,其中住宅用地27.8%、產業專區15.8%、商業用地僅3.6%。從土地使用分配可發現,產業專區所占用的土地超過商業用地的4倍,可見市府將以產業為該區的主要發展核心。
  • 目前當地住宅與商業開闢率低,因此生活機能相較缺乏,日常採買僅鐵路內部的攤販、超商等,以及未來(預計2022年)三井Outlet開幕的店家,整體而言為尚未成熟的區域,倘若有自住需求得再格外留意
     
  • 市府亦有規劃7%的捷運系統用地,倘若未來捷運藍線延伸順利通車,則有機會打造為三鐵共構的特區,大幅減緩因地理位置的交通隔閡。


■ 台南高鐵特區重點建設


台南高鐵特區重點建設


台南高鐵特區的幾個重點建設除了先前所提到的雙鐵共構,亦有去年(109年)剛完工的沙崙智慧綠能科學城,以及預計在2022年開幕的三井Outlet,為帶動整體生活機能的重要關鍵。
 

根據媒體報導指出,沙崙綠能科學城與三井Outlet預估將分別提供4,300與2,000個就業機會,再加上現有陸續幾家民間企業將於周遭建置工業區,如愃耀集團、皇田集團、萬國通路產業園區等,預估增加2,250個就業機會;整體而言,如果未來發展如同報導所述,那台南高鐵特區預估會有超過8,000個工作機會,有可能因此為當地帶來不少剛性需求。
 

■ 沙崙智慧綠能科學城
 

  1. 大台南國際會展中心:
    暱稱台南小巨蛋。基地面積5.2公頃,可容納600個標準攤位的展覽館,會議室1,000人、800人各一間。室內展場採無柱空間,最多可容納5,500人,主要用途為會議與展覽功用。預定於今年(2021年)年底前完工。
     
  2. 綠能科技聯合研究中心:
    基地面積5.33公頃,位在產業專區的C區。將引進學術機構與政府機構進駐。此中心將作為「沙崙智慧綠能科學城」的樞紐,目的在將研究單位之成果轉化為產業化技術,開發新產品與系統。第一期已完工,第二期預計2023年完工。
     
  3. 綠能科技示範場域:
    基地面積7.44公頃,位在產業專區的D區。發展主軸為創能、節能、儲能及智慧系統等四項,目的是建立綠能科技開發及示範應用的環境,提供國內外綠能研發技術及產業測試、驗證及媒合場域。目前已完工。
     
  4. 中央研究院南部院區:
    基地面積7.3、7.77公頃,位在產業專區的E、F區。南部院區的研究方向包含農業生技、循環永續和台灣文史。目前E區已完工,F區尚未動工。
     
  5. X區為產業研發專區,目前配合都市計畫變更作業審查中。
     
  6. 台糖智慧綠能住宅:
    位在高鐵台南站東側的住宅區,基地面積4,233坪,共規劃351住戶與17戶店面,並且採「以租代售」方式。以循環經濟為目標理念,結合綠建築、智慧建築、低碳節能等友善環境的規劃。預計110年7月1日正式營運。(詳情可參考台糖官網)


■ 接駁時間過久


台鐵班次表

在捷運藍線延伸尚未開通之前,目前唯一通往台南高鐵的公共運輸是台鐵沙崙線。根據圖表顯示,體感車程時間相當漫長,前往南科約落在70~90分鐘,相較開車而言僅需30分鐘,足足相差將近一小時的時間,可見目前多數民眾仍會選擇以計程車或自行開車前往為主。下方範例為較多上班族搭乘的高鐵班次,並依照抵達時間試算從台南高鐵站到達目的地所需耗費的時間。


【範例一】:搭乘高鐵0203班次 (8:01抵達台南高鐵站),前往台南科學園區
搭乘台鐵3712班次(8:35抵達),等待34分鐘後搭上台鐵,前往南科車站車程約41分鐘,再從南科車站坐計程車至科學園區裡面約10分鐘,總共花費約85分鐘

【範例二】:搭乘高鐵0803班次 (8:26抵達台南高鐵站),前往台南科學園區
搭乘台鐵3712班次(8:35抵達),等待9分鐘後搭上台鐵,前往南科車站車程約41分鐘,再從南科車站坐計程車至科學園區裡面約10分鐘,總共花費約60分鐘

【範例三】:搭乘高鐵0203班次 (8:01抵達台南高鐵站),前往台南車站
搭乘台鐵3708班次(8:15抵達),等待14分鐘後搭上台鐵,前往台南車站車程約22分鐘,總共花費約36分鐘
 

■ 台南高鐵特區房市狀況:


線上個案位置圖:
線上個案位置圖

達麗國家強棒標準層圖:
達麗國家強棒標準層圖

當地大樓產品-達麗國家強棒,目前已封盤,而在封盤前,成交價約落在18~19萬/坪,部分樓層房型則有來到21~22萬/坪的水準。檢視標準層可發現,主要都是規劃2~3房的小宅產品,與前面所介紹的台糖智慧綠能住宅相符,於是可推估建商將會以有在地工作考量的小家庭或外派族為受眾,因此預計未來台南高鐵特區將以2~3房的類型為主要標的


樂居貼心的為各位整理近幾年各大建商購地的情形,並且依照購地價格預估未來售價(僅供參考,這裡的算法建商利潤率僅用20%的最低預估值,因此實際銷售仍建議依實價登錄為主)根據推算的結果顯示,未來台南高鐵特區周遭的社區,預估會站穩2字頭,且約落在20~25萬/坪,合乎目前的市場預期,但得特別強調實際房價仍會因市場供需有所變動。

建商購地分布圖

預估價格=〔(土地單價÷容積率÷銷坪係數)+營造成本〕X 管理成本 X 獲利乘數 … (公式1)
( 住宅容積率200%、銷坪係數1.6、營造成本12萬、管理成本1.15、 獲利乘數1.2 )

 

  1. 春福建設買基地1,765坪,每坪買34.21萬,未來推案價預估 每坪31.31萬。(但這一塊算是春福向台糖標地,類似合建分售,形式不同,算法僅供參考)
     
  2. 三發建設買基地3,153坪,每坪買11.2萬,未來推案價預估 每坪21.39萬。
     
  3. 寶佳建設買基地1,289坪,每坪買10.61萬,未來推案價預估 每坪21.14萬。
     
  4. 和通建設買基地2,705坪,每坪買11.07萬,未來推案價預估 每坪21.33萬。
     
  5. 寶佳集團買基地6,810坪,每坪買11.6萬,未來推案價預估 每坪21.56萬。
     
  6. 三發地產買基地4,502坪,每坪買12.06萬,未來推案價預估 每坪21.76萬。
     
  7. 遠雄集團買基地3,162坪,每坪買14.81萬,未來推案價預估 每坪22.94萬。
     
  8. 華友聯買基地7,516坪,每坪買15.5萬,未來推案價預估 每坪23.24萬。

 

■ 總結
 

綜上所述,台南高鐵特區未來房市預估會站穩2字頭,約落在20~25萬之間,且甚至往上更高。外地人表示認為在諸多重大建設確定設立於此,將為當地帶來豐富就業機會,且在社區住宅完成建置時,人員的增加將有助於生活機能的提升,為整體特區帶來不少效益,因此接受度相較在地人來得高出許多。

 

  1. 高鐵的無可取代性:高鐵在其他縣市像是新竹還有桃園,都已經證明過,有機會成為區域的核心。尤其是南科的發展,將持續為歸仁帶來穩定的人潮流量。20萬/坪以台南的角度來看算是高,但如果以高鐵沿線的角度,其他五都的高鐵站點,早就已遠超過這個價格,因此對於外地人來講,這裡就是被低估的區域,只要未來有增加公共運輸車的班次,或者捷運藍線延伸順利開通,將大幅增添往來市區與歸仁的便利性。
  2. 購物中心:購物中心的進駐,都會讓房價的支撐力往上好幾個層級。預計2022年開幕的三井Outlet將規劃160間店,並在2025年有望進駐220間店,成為台南最大的Outlet購物中心,是轉變當地生活型態的關鍵變化。
  3. 產業園區開發早於住宅區:一般的重劃區,大多是先開發主宅區,等有一定的成熟度後,重大建設與政府機關才陸續到位。但是高鐵特區反而是先有政府機關的進駐,住宅區才開始發展。起跑點是不同的。

 

儘管如此,區域的人則有相反的論述,認為台南高鐵特區既有的生活環境難以達到勘比市區的水準,但價格卻相近於市區,使民眾仍會選擇居住在市區而非台南高鐵特區。那至於答案究竟為何,也許只能等待時間來證明了。

更新時間 2021/10/07
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