看屋筆記：高雄市前鎮區京城世界心(個案+價格分析)

高雄市110年度地王商圈出爐，高雄地王商圈依舊由南高大遠百百貨脫穎而出，已經連續8年蟬聯最貴地王，公告土地現值維持每坪約188萬元，地后還是北高漢神巨蛋百貨的每坪145萬元，南北高雄商圈各自結合重大建設計劃並持續發展中，成為建商推案鎖定重點區。根據房仲公司統計高雄捷運2021年第一季各站點周邊成交價量，其中紅線三多商圈站交易量達131件為各站最高。

一起來欣賞位於三多商圈的建案：京城建設『京城世界心』

京城世界心外觀圖

建案特色：

1. 多元公設：建案公設規劃有接待大廳、空中花園、會議室、閱覽室、視聽室、游泳池、健身房、兒童遊戲區、KTV、信箱區、曬被區、Lounge Bar、宴會廳、交誼廳、運動Bar、洗衣坊、戶外運動區、烤肉休憩區等，擁有豐富的公設可以使用，且公設比約35.8%，符合市場行情。
    
2. 明星學區：建案學區為愛群國小、獅甲國中，是高雄知名的明星學區，其中距離愛群國小步行約10分左右，車程5分左右可到獅甲國中，方便家長接送。
    
3. 地理位置：建案位於一心路上，鄰近三多商圈，為最大賣點。附近生活機能成熟，步行5分鐘可到三多百貨商圈、紅線三多捷運站，交通運輸便利。車程10分內可達美式賣場、家樂福商場、台鋁影城等。未來還有亞洲新灣區等房市利多議題。
    

京城世界心格局分析：

R1F圖層

29F圖層

標準層分析

1. 基地面積929.28坪，建案分成A.B兩棟，每層20戶，地上29樓/地下6F，規劃8戶店面，社區總共532戶，總戶數稍嫌過多，地下室可棟與棟互通。
    
2. 三面臨路，分別面一心二路、文橫三路、林森三路，建案周圍大樓較少，一心二路另一側有大樓和正在動工的建案，不過棟距達30米以上，整體採光來說尚可接受。大門面一心二路。
    
3. 公設集中在頂樓居多有：接待大廳、空中花園、會議室、閱覽室、視聽室、游泳池、健身房、兒童遊戲區、KTV、信箱區、曬被區、Lounge Bar、宴會廳、交誼廳、運動Bar、洗衣坊、戶外運動區、烤肉休憩區等。
    
4. 建案規畫每層20戶併6梯，電梯戶數比偏低和樓層戶數過多，偏向飯店宅的設計，其中4部電梯可直達地下室。
    
5. 建案規畫二房(21~26坪) 、三房(37~45坪)。A6/A7/B6 三房設計外，其他都是兩房規劃。建案主打首購族群過投資群族。該建案非高雄厝規劃。
    
6. 車道由一心二路下地下室。車道採單進單出規劃，較為安全。社區皆規劃為坡道平面車位。每戶配一機車位。平面車位共311個，車位比1:0.58，車位比不足，低樓層無法購買車位。
    
7. 建案規格：廚具採用大雅廚具、Glem蒸烤箱、林內牌懸吊式烘碗機、IH爐、排油煙機。衛浴：GROHE免治馬桶、戶戶配備全熱交換器，皆屬於中階以上。
    
8. 管理費：70/坪，平面車位：300/月，相較於市場行情，尚屬合理。
    

A6傢配圖

1. 為A6/3房格局，客廳採光稍嫌不足，留意室內有樑柱穿越情況。整體格局較不方正。
    
2. 一字式廚房，採用明火設施(3房使用明火)，靠近工作陽台且有開窗，通風良好，有明確冰箱擺放位置。
    
3. 3房搭配雙衛浴，但雙衛浴沒有開窗，日後可能有潮濕問題。主臥有浴缸設備。
    
4. 單一陽台規劃，雖然有冷氣室外機放置位置，使用空間稍嫌不足。

A8傢配圖

1. 為A8/2房格局，客廳採光不足，第2房需自行隔間。
    
2. 開放式廚房，使用IH爐(2房使用IH爐)，留意有開門見灶和油煙的情況。
    
3. 單一衛浴但沒有開窗，採用乾濕分離。有設置浴缸，以兩房來說是加分的設計。
    
4. 單一雙陽台規劃，有冷氣室外機放置位置，但使用空間稍嫌不足。景觀陽台設立在主臥室，動線稍嫌不流暢。
    
5. 主臥空間大，可以隔間更衣室或第三房。
    

實價登錄分析：
 

1. 京城世界心位於三多生活圈
   
   三多生活圈個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在27.79萬/坪。
   由2017~2020的整體成交價來看，約落在20萬/坪，三多商圈屬於高雄市區，近年不管是成交量成交價相對穩定，該生活圈為2021年Q1捷運站交易量最多區域。
   
   京城世界心：屋齡1年。 平均成交價33.74萬/坪。 近一年成交價41.93萬/坪。
   
   和陸寓邸：屋齡2年。 平均成交價38.33萬/坪。 近一年成交價49.8萬/坪。
   
   棋琴17重奏：屋齡10年。 平均成交價24.79萬/坪。 近一年無交易資訊。
   
   
    
2. 光榮碼頭生活圈個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在27.79萬/坪。
   由2017~2020的整體成交價來看，約落在19-20萬/坪，該區為亞洲新灣區，目前南高話題最多的地區，成交價量還算穩定。
   
   星玥灣：屋齡0年。 平均成交價36.89萬/坪。 近一年成交價40.61萬/坪。
   
   濱海：屋齡2年。 平均成交價29.25萬/坪。 近一年成交價35.66萬/坪。
   
   和宜漂亮：屋齡7年。 平均成交價23.66萬/坪。 近一年成交價28.74萬/坪。
   
   
    
3. 整個南高雄房市基本上都是看亞洲新灣區未來的走向，建商都會希望自己的建案能跟亞灣區有更多的連結。京城世界心目前還在預售中，沒有實價登錄資料，且工期至少需要2年以上的時間，以開價36萬來看，偏向未來價格，應該還有議價的空間。
    

京城世界心評價：

京城世界心整體規劃，偏向投資出租型的建案，不管是樓層戶數或公設設計都類似飯店宅策畫，且三多商圈附近辦公大樓多，有就業人口紅利，因此該區出租報酬率應該不差。雖然入手亞灣區的新建案門檻不高，兩房加上車位可以壓在千萬以內，不過因為戶數過多，選擇較多，需要考量到日後是否能夠順利脫手賣出。小編好像在高空泳池游泳看看喔~