看屋筆記：台南市歸仁區泳鑫NO1(個案+價格分析)

台南歸仁區在台南高鐵的助益下成為現今的火熱焦點，歸仁除了高鐵特區之外，亦有發展悠久的歸仁圓環生活圈為眾多民眾所關注的區域。當地已經擁有發展40年的生活機能，為歸仁目前最成熟的商圈，不管是日常生活採買，或者前往市區、國道、台南高鐵等地方，皆有相當便捷的優勢。由於歸仁圓環周遭有航高的限制，因此主要產品型態為透天與華廈標的，然而今天帶來介紹的「泳鑫NO1」為華廈案，那麼我們就趕緊讓小編帶來你認識唄~
 

「泳鑫NO1」外觀圖：

建案特色：
 

1. 雙衛浴規劃：戶戶皆有配置雙衛浴設備，享有更佳的隱私空間，且兩房房型有配置雙衛浴屬於較難得的規劃，可降低遇到搶廁所的窘境。
    

2. 產品稀缺性：歸仁圓環雖然以透天與華廈產品佔多數，但近期周遭所推出的華廈產品相比透天案來得少量，因此新華廈標的成為相較特殊的物件。
    

3. 工程0付款：華廈產品擁有低總價的優勢，且本案所推出的工程0付款讓首購族或有預算考量的民眾，有比較輕送的付款方式，減緩支應款項的壓力。
    

泳鑫NO1格局分析：

標準層平面分析：

1. 基地面積539坪，本次介紹的一期約367坪。社區後方道路為中山路一段319巷。鄰旁為2、3F建築，對面則有3、4F透天，棟距仍屬足夠。
    
2. 社區採雙棟建築規劃，5F~6F華廈標的，本次的一期則先推出36戶住宅。
    
3. 公設有規劃信箱區，公設占比27.3%，仍屬略顯偏高的占比(以華廈產品來說)。
    
4. 1F挑高約4.8M，屬於相當寬敞的華夏案規劃；其餘樓層高度約3.2M，室內空間無壓迫感。
    
5. 汽車車位有預留電動車充電管線，其規劃一樓平面與倉儲車位，每戶配一車位，共56位。機車車位也是每戶配一個車位。
    
6. 2棟建築可分為，A、B區一棟，D區一棟。A、B區相鄰但沒有互通，每層規劃3戶併1梯；D區則每層2戶併1梯。由於樓層不高，因此梯戶的配比仍屬充足。
    
7. A3、B3規劃為2房房型，約23坪，且有配置雙衛浴。其餘戶別皆規劃為三房，且位於邊間位置，約31坪。
    

A1/B1/B2傢配圖：


 

1. 雙面採光。客廳為半直接採光，與餐廚空間相通，因此仍有光線照明，但需留意廚房的油煙狀況是否影響室內。
    
2. 客廳電視機的擺放位置須留意；廚房有預留電器櫃空間，但仍須衡量實際空間是否足夠規劃其他家電設備。
    
3. 採動靜分離的規劃，能避免臥房的人員受到客餐廚聲音的影響，為不錯的格局規劃。
    
4. 每間房間皆有開窗，光線效果佳。相鄰廚房的臥室空間較小，建議規劃為兒童房、單人房、書房等。
    
5. 衛浴皆有開窗，且在主臥室有規劃陽台空間，便於戶外透透氣，整體通風性佳。
    
6. 主臥的陽台受到梁柱的影響，且冷氣室外機皆放置於陽台空間，將會影響陽台整體的使用空間。
    

A3/B3 傢配圖：


 

1. 格局方正，且梁柱相較不影響室內，無過多的走道虛坪，整體坪效不錯。
    
2. 廚房除了須留意油煙狀況，其電器櫃空間規劃在客廳位置，行走動線相較不便。
    
3. 房間皆有開窗，採光明亮，且無暗房的情形，增加居住環境的品質。
    
4. 次臥房到公共衛浴須行徑客廳，整體行走動線須留意，且公共衛浴未開窗，可能會有濕氣影響的狀況。
    
5. 兩房有規劃雙衛浴與雙陽台，屬於非常難得的設計，打造出全方位的顧及。
    

實價登錄分析：
 

由於華廈產品擁有低公設比的特點，因此一般都不會拿單坪的價格進行比較，反而相似於透天案，會以總價作為較量的依據。根據內政部實價登錄分析，目前歸仁區的2~3房華廈成交價約莫落在500萬~800萬之間，而「泳鑫NO1」目前所公開的價格為510~710萬，因此可解釋，本案所開出的價格，尚落在合理範圍內。
 

泳鑫NO1評價：

台南高鐵特區近期因為建商瘋搶土地，未來成交價高機會站穩2字頭，但當地卻仍未有成熟的生活機能；反觀相比已經發展40年的歸仁圓環將受益匪淺，除了既有的成熟機能之外，亦可享10分鐘抵達高鐵特區的便捷性，其中低基期也將成為該區房市的一大優勢。「泳鑫NO1」在3房的表現相較突出，擁有雙面採光且動靜分離的格局規劃；2房雖然有規劃雙衛浴與陽台，但行走路線、衛浴未開窗，以及空間較小，為需要留意的地方；況且本案公設比27.3%略顯偏高，因此空間的運用得更加謹慎。整體而言，以總價符合區域行情的「泳鑫NO1」為可以參考的住宅標的。