看屋筆記：高雄市鳳山區頂誠御丰景(個案+價格分析)

高雄鳳山衛武營國家藝術園區為整個鳳山區帶來濃烈的休憩文藝氣息，加上衛武營廣大的綠色覆蓋率，成為該區域居民補充芬多精的最佳場所，運動養生話題也為該區帶來房市抗跌效益，帶動附近房市發展。加上國泰重劃區的話題，讓衛武營生活圈，不亞於北高房市的熱度。

一起來欣賞衛武營生活圈的建案：頂誠建設『頂誠御丰景』

建案特色：
 

1. 建案工法：建案屬於超高大樓，建築工法使用安全性較高的SRC(B1-2F)+RC建築結構，打造堅固的建築主體，全棟使用台灣水泥。
    
2. 建案規格：全棟廚房使用德匠廚具、林內三機；TOTO衛浴、ROCA浴櫃、主臥衛浴配有Panasonic免治馬桶；另外附有德國BWT淨軟水等，屬於中階以上規格，並且戶戶可以搭配平面車位。
    
3. 地理位置：建案位於武營路上，屬於鬧中取靜地段。車程5分內可至衛武營都會公園，生活採買方面車程5分內可達瑞隆商圈、鳳山特力屋等，交通方面，車程7分鐘可至衛武營捷運站，鄰近國道一號及88快速道路。未來還有捷運黃線利多。
    
4. 完整學區：建案附近擁有瑞豐國小、新甲國小、瑞豐國中、鳳新高中等，完整12年國教且車程都在10分內，方便家長接送。
    

頂誠御丰景格局分析：

標準層分析

1. 基地面積1393.6坪，A.B 2棟設計。A.B兩棟10樓(含)以下每層6戶，10樓以上每層4戶，10樓以上都是3-4房設計，地上20F/地下3F，屬於超高電梯大樓，2戶店面，社區共188戶。1樓挑高8.5米。
    
2. 雙面臨路，分別為武營路(10米路)，武營路134巷(6米巷)，大門面武營路134巷，周圍5F透天居多，中高樓層採光表現良好，不過距離國道1號大約87米，開窗後可能會有聲音的影響。
    
3. 建案周圍都有退縮，面武營路的退縮空間大，有植栽造景和人造公園，社區整體環境佳。A.B棟距約5米5。
    
4. 建案A.B棟每層併兩梯，電梯戶數比和樓層戶數尚可接受。梯間有開窗且明亮，電梯都可直達地下室。
    
5. 建物房型多元：二房(29~33坪) 、三房(43~47坪) 、四房(57~61坪)。首購族和換屋族皆可參考。
    
6. 建案車道由武營路134巷下地下室，規劃5.5米雙向坡道式，社區皆規劃為坡道平面車位。每戶配一機車位。平面車位共222個，車位比1:1.18，有些房型須購買雙車位。
    
7. 公設集中在一樓有：接待大廳、中庭花園、空中花園、交誼廳、閱覽室、健身房、廚藝教室、信箱區、曬被區等，相對單純。公設比33.8%，合理範圍。
    
8. 管理費：60/坪、汽車清潔費：350/月、機車清潔費：100/月，相較於市場行情，尚可接受。
    

B5傢配圖

1. 為B5/權狀33.96坪/2房房型，少見兩房擁有廊道規畫，室內走道動線流暢，客廳採光通風良好，室內無樑柱穿越或壓樑情況。室內挑高3.25米。
    
2. 一字型廚房，需注意開門見灶的狀況。因為靠近工作陽台，通風表現佳。使用IH電子爐(三房使用明火)。
    
3. 少數2房三面採光且擁有雙陽台，另有冷氣室外機安裝位置，增加使用空間，是加分的條件。
    
4. 2房搭配單一衛浴，衛浴有開窗並且採用乾濕分離。
    
5. 該建案為高雄厝，房型陽台坪數大約6坪左右，坪數稍微過多，有花大錢買陽台的感覺。
    
6. 景觀陽台連接客廳和主臥，須留意隱私部分。

實價登錄分析：
 

頂誠御丰景位於衛武營生活圈

1. 衛武營生活圈個案：
   近一年，屋齡0~5年成交價約落在20.28萬/坪。
   由2017~2021的整體成交價來看，約落在15-16萬，由於該區的老舊房屋和透天較多，且土地釋出量少，新屋價已經接近20字頭。
   
   頂誠御丰景：屋齡5年。 平均成交價22.05萬/坪。 近一年成交價32.32萬/坪。
   
   仁發兩廳院：屋齡6年。 平均成交價19.96萬/坪。  近一年成交價31.82萬/坪。
   
   龍鉅建設：屋齡3年。 平均成交價32.71萬/坪。 近一年成交價35.93萬/坪。
   
   
    
2. 籬仔內生活圈個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在22.3萬/坪。
   由2017~2020的整體成交價來看，約落在20-22萬/坪，從2017-2020不管是成交價還是成交量都有明顯上升的跡象。
   
   心灣LRT：屋齡0年。 平均成交價21.35萬/坪。 近一年成交價21.35萬/坪。
   
   百達君品：預售屋。 開價26萬/坪起。 
   
   百達悅品：屋齡6年。 平均成交價20.41萬/坪。 近一年成交價23.28萬/坪。
   
   
    
3. 整個鳳山房市除了文山特區外，就屬衛武營生活圈最受到關注，越靠近衛武營，房價越貴。由於頂誠御丰景屬於超高大樓，其造價也會比一般大樓來的高，所以對比附近的大樓來看，成交價落在19.5萬，尚屬合理，不過也接近2字頭了，日後來到2字頭就看當地居民會不會買單了，附近也有龍鉅建設建案正在動工，也可以等價格出來後再參考也不遲。
    

頂誠御丰景評價：

國泰重劃區已經如火如荼的發展中，建商已經喊出未來房價上看3字頭的口號，預算不足又想要享受的衛武營公園文藝氣息的客群只能向外擴散。頂誠御丰景就有這樣的優勢，距離衛武營公園步行大約12分左右，是最大賣點，建案整體規劃來看是自住或投資皆可的產品，不過陽台坪數過多，並不是大多住戶可以接受的。話說小編還沒有去衛武營看過表演耶~