看屋筆記：高雄市左營區京城大苑(個案+價格分析)

高雄左營區為近期北高的發展重點，不管是機能便利的巨蛋與瑞豐商圈，亦或者橫越高雄南北的捷運紅線與三鐵共構的新左營車站，皆讓左營區的房價保有其價值性，與穩定的成長。今天所帶來介紹的「京城大苑」坐落於捷運紅線生態園區站附近的29F超高大樓案，並且同時擁有鄰近商圈、學區、公園等優勢，可謂當地眾所皆知的指標案，那麼就讓小編趕緊來帶你認識吧！

「京城大苑」外觀圖：
 

建案特色：
 

1. 戶戶邊間：享有2~3面採光，室內光線表現不錯，且再加上三面臨路與退縮規劃等優勢，部分高樓層的景觀視野更是能夠眺望連池潭與市區街容。
    
2. 豐富公設：規劃多達20餘項的休閒設施，顛覆一般住宅僅提供的住宿滿足，讓即使在家中社區也能兼具娛樂活動，打造成媲美五星級渡假村的生活氛圍。
    
3. 建材設備：採美國EPS制震系統；配備方面則有規劃德國Pronorm廚具、大雅廚具，並配置伊萊克斯雙口爐、洗碗機、烤箱；衛浴採用V&B面盆、GROHE免治馬桶、GROHE定溫龍頭、Panasonic暖風機等，整體為中上水準的設備規格。
    

京城大苑格局分析：

一樓平面分析：


 

1. 基地面積1,171坪，社區三面臨路，分別為孟子路(約21M道路)、文萊路(約12M道路)、立大路335巷(約8M道路)。大廳位置在立大路335巷，有規劃退縮空間，助於提升居住環境的安全性。
    
2. 社區緊鄰11F建築、16F建築，因此低樓層的邊間房型需留意棟間距離與隱私性，且是否有影響到採光的狀況。
    
3. 採三棟規劃，29F/B6超高電梯建築，9戶店面、275戶住宅，共規劃284戶。1F、2F、13F，以及頂樓皆有規劃公設，其中的13F為中繼水箱層，因此上下樓層須注意。
    
4. 公設有規劃20餘項精品公設，包括2F露天泳池、親子休閒設施、兒童賽車道、小王子棋藝場、家教教室、KTV視聽室、外燴宴會廳、麻將室、運動吧檯區、撞球檯、頂樓健身房、烤肉區、開心農場等特殊設施，且公設比35%落在正常的範圍，因此整體為CP值頗高的規劃。
    
5. 1F接待大廳挑高8.5M，並且設有迎賓迴車道，可謂移植五星飯店的規劃，且標準層樓高也有做挑高設計，採約3.24M，讓居家環境更加舒適，沒有壓迫感。
    
6. 社區採雙向車道規劃，其出入口前道路為立大路335巷，該道路的車流量不多，便於進出社區。汽車位皆設置為坡道平面車位，共384個車位，因此車位數量充足，但地下室深達至6F，選車位時仍須留意。
    

標準層平面分析：


 

1. 三棟建築分別為A、B、E，三個區域。
    
2. A區與B區皆規劃為每層3戶併2梯，梯戶比1:1.5；E區則每層4戶併2梯，梯戶比1:2。由於規劃為29F超高建築，因此梯戶比屬於正常的水準，且樓層環境更加的單純。
    
3. A、B兩區的格局為鏡射格局，A1與B1、A2與B2、A3與B3格局相似。採光面數量A3>A2>A1、B2>B2>B1。其中在衛浴的規劃上，部分衛浴未開窗須留意室內濕氣狀況。
    
4. A1、A2、B1、B2面朝西西邊，可能將有西曬狀況，但同時可以遠眺蓮池潭日落美景，各有利弊。
    
5. E區戶戶三面採光，且全室皆開窗，無案房的情形，室內採光與通風性極佳。
    

A1傢配圖：


 

1. 本傢配圖規劃為三房，如需要可再將客廳空間隔成一間+1房。
    
2. 進門有規劃玄關空間，可達到工作與居家氛圍的心境緩衝。
    
3. 寬敞的大客餐廳空間，營造氣派的視覺感受，並且可從整片的落地窗達到借景的效果，讓室內與室外做到視覺的連結。
    
4. 廚房採半開放式，由於鄰近通風位置，可減緩室內油煙狀況，亦有預留電器櫃空間，整體尚可接受。
    
5. 有配置前後陽台，雖然可以享有更豐富的景觀視野，但工作陽台的空間稍顯大些，且為L型，實際可運用的空間須注意。
    
6. 主臥室寬敞，且配置兩個寬闊更衣空間，使男、女主人可有獨立的衣櫥空間；其衛浴採四合一式，兼具淋浴與泡澡的享受，但與公共衛浴一樣未開窗，室內濕氣須留意。
    
7. 雙臥房的採光需透過工作陽台，且緊鄰廚房的臥室有光線略受影響及空間較小的情況，建議規劃為單人房、兒童房、書房等。
    

A3傢配圖：


 

1. 規劃為四房房型，皆已做隔間，不須再額外支出隔間的費用。
    
2. 格局方正且梁柱不大影響室內空間，且無過多的走道虛坪，整體坪效發揮得不錯。
    
3. 整體屬於長方形的房型，進門則有規劃玄關空間，可做為工作與居家的心情調適。
    
4. 廚房採獨立式設計，可避免油煙影響到室內，且有預留電器櫃空間，但與其他空間相比，廚房屬於較小的規劃。
    
5. 每間臥房相當寬敞，足夠配置雙人床，且有充裕的採光面，居住起來更加舒適。行徑至公共衛浴的路線規劃也通順，為不錯的格局設計。
    

實價登錄分析：
 

「京城大苑」位在生態園區
 

1. 生態園區個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在30.63萬/坪。
   由2017~2020的整體成交價來看，約落在20~23萬/坪，且價格有逐期上揚的趨勢。該區的交易也相當活絡，平均成交量也有600筆以上。
   
   京城大苑　屋齡7年。平均成交價34.22萬/坪。近一年成交價37.89萬/坪。
   
   時尚京城　屋齡7年。平均成交價36.24萬/坪。近一年成交價45.26萬/坪。
   
   國泰YOO馥建築　屋齡10年。平均成交價27.91萬/坪。近一年無交易資訊。
   
   日大雍禾　屋齡5年。平均成交價29.61萬/坪。近一年無交易資訊。
   
   
    

2. 高雄美術館特區個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在30.47萬/坪。
   由2017~2020的整體成交價來看，約落在22~25萬/坪，近三年上漲幅度不小，且年交易量皆有700筆以上的水準。
   
   京城美術皇居　屋齡7年。平均成交價32.57萬/坪。近一年成交價41.19萬/坪。
   
   龍騰　屋齡7年。平均成交價29.11萬/坪。近一年成交價37.29萬/坪。
   
   鑫首璽/山海匯　屋齡9年。平均成交價27.98萬/坪。近一年成交價29.5萬/坪。
   
   
    

3. 「京城大苑」為生態園區當地其中之一的指標案，所規劃的29樓建築可享壯闊的頂樓美觀，以及有著鄰近綠地、學區、捷運等優勢，成為區域議題焦點。生態園區近年因推出幾個高單價社區，也逐期拉高區域的行情來到了3字頭，堪比美術館特區的行情。以開價31萬的「京城大苑」雖然高於區域水準，但所使用的建材、設備、公設等，皆明顯朝向高收入族群為導向，因此價格並非本案的優勢。
    

京城大苑評價：

「京城大苑」基地鄰近微笑公園與原生植物園區，擁有豐富的休憩綠地圍繞著，可謂市區一大享受，並且同時享有生活機能、交通、教育等便利性高的價值優勢，成為地理環境不俗的地段。在格局方面則有部分衛浴未開窗的情形須留意，且除了A3、B3的房型之外，如果要再規劃為4房的空間則需再自行隔間，所花費的成本也必須納入購屋考量。西曬也是本案會面臨的情況，但能在傍晚時分看著夕陽也是相當愜意舒適的。身為當地29樓高的指標案「京城大苑」，公設規劃無可挑剔，倘若對於渡假村般的生活感興趣，且擁有足夠的預算條件下，不妨實地前往參考看看唄~