看屋筆記：高雄市新興區聯上居謙(個案+價格分析)

說到高雄富人區，如果是年輕人或外地人通常第一印象都是美術館特區或是農16特區，但是除了以上特區之外，許多在地超過30年的高雄人則異口同聲認為是『苓雅區文化中心』。高雄市文化中心位於發展成熟的苓雅區，且高雄師範大學也座落在這裡，擁有公園綠地及學區的優勢，因此早期就是著名的文教特區，住戶多是「三師」：老師、醫師、律師，區域居民生活水準高且自住戶居多，也成為大家嚮往的區段之一，新推建案總價多以大坪數和千萬起跳。

一起來欣賞鄰近文化中心的建案：聯上建設『聯上居謙』

建案特色：
 

1. 單純戶數：隨著市面上飯店宅樓層戶數越來越多，許多電梯大樓或是超高大樓，戶數都常上看150戶以上，住戶品質控管不易。總戶數約僅77戶，相對來說單純。
    

2. 明星學區：學區是信義國小，五福國中，師大附中是高雄明星學區之一，對於注重孩子教育的家庭來說是加分選項，附近還有道明中學 。擁有完整的12年國教。方便家長接送。
    

3. 地理位置：基地位置屬於鬧中取靜，鄰近六合商圈、和平商圈，車程2分鐘內可抵達，擁有便利生活與日常消費機能。交通方面距離捷運橘線文化中心站、信義國小站，步行都在10左右可到；到國道1號中正交流道車程約5分，附近交通機能成熟便捷。
    

聯上居謙格局分析：

一樓平面分析

1. 基地面積594.71坪，社區雙面臨路，分別為中東街(10M路寬)、尚義街(6M路寬)，周圍道路並不寬敞；大廳由中東街進出。周圍為5F-6F的建築，因此高樓房型採光通風佳
    
2. 社區採A/B兩棟規劃，地上A棟15F/B棟11F/B4電梯大樓，1戶店面，共規劃77戶住家。公設有規劃接待大廳、空中花園、交誼廳、健身房、信箱區、曬被區等，公設單純，公設比36%，略高於市場行情。
    
3. 採用雙向車道口，其出入口前方同為中東街，汽車停車位則配置全坡道平面，共85車位，車位比1:1.1，有些房型需要配雙車位，另有規劃每戶配一機車位。垃圾環保室位於B1樓。
   
    

標準層分析

1.  A棟每層2戶併1部電梯，電梯戶數比和樓層戶數佳，不過只有1部電梯，日後電梯維修時稍微麻煩，B棟每層4戶併2部電梯，電梯戶數比和樓層戶數佳，皆可通達地下室。
    
2. A棟皆為4房格局，約70坪左右；B棟為3-4房規劃，B1/B2為四房，坪數約65，B3/B5為3房設計，坪數約45坪。主打換屋族。
    
3. 戶戶都是邊間設計，基本上都有雙面採光，某些房型有到三面採光，梯間有開窗，整體採光通風性佳。
    
4. 建案規格：美國ERIE自動過濾淨水、日本AVS活水系統、TOTO衛浴、五合一暖風機、GROHE水龍頭、Villeroy＆Boch下崁盆面盆、義大利MITON廚具等，都屬於中階以上等級。
    

B5傢配圖

1. B5/三房房型，權狀約45坪，格局方正、無室內穿樑或明顯壓樑情況、走道動線流暢、客廳採光通風佳，第三房和客廳需自行隔間。
    
2. 一字型廚房，靠近工作陽台，通風良好。三房配置明火廚房。有開門見灶情況，可擺設屏風改善即可。
    
3. 三房擁有三面採光且有雙陽台，另有冷氣室外機安裝空間，增加使用空間。該房型非高雄厝。
    
4. 3房搭配雙衛浴，雙衛浴都有開窗並且採用乾濕分離。主臥並設置浴缸。
    

實價登錄分析：

聯上居謙位於文化中心生活圈 
 

1. 文化中心生活圈 個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在28.8萬/坪。
   由2017~2020的整體成交價來看，約落在20-24萬/坪，從2017-2020不管是成交量或房價都有逐年上漲的情況，該區是高雄傳統富人區。
   
   聯上居謙：屋齡5年。 平均成交價26.83萬/坪。 近一年成交價36.69萬/坪。
   
   京城逸文苑：屋齡7年。 平均成交價35.74萬/坪。 近一年成交價33.62萬/坪。
   
   華尚DEAR：屋齡8年。 平均成交價27.48萬/坪。 近一年成交價34.19萬/坪。
   
   
    
2. 文化中心特區
   
   敘上景　屋齡1年。平均成交價24.53萬/坪。近一年成交價24.95萬/坪。
   
   永信君峰　屋齡2年。平均成交價26萬/坪。近一年成交價26萬/坪。
   
   鳳凰中正　預售屋。開價27萬/坪起。
   
   頂誠文化　屋齡2年。平均成交價32.16萬/坪。近一年成交價33.49萬/坪。
   
   
    
3. 從實價登錄資料來看，除了京城逸文苑的價格差異性較大外，不列入參考，該區域的行情大約落在25-26萬/坪，依照聯上居謙的規格，房價落在25萬來看，屬於當地合理的行情。
    

聯上居謙評價：

文化中心特區一直是在地高雄人所嚮往的區域之一，其生活環境和品質都屬上乘。聯上居謙整體規劃不管是公設、房型、戶數、環境來看，都相對非常單純，適合自住的建案，除了低樓層的採光稍差和周圍道路較不寬敞外。大統百貨甚麼時候才會又有新的廠商進駐阿，小編好懷念喔~