看屋筆記：高雄市苓雅區京城逸文苑(個案+價格分析)

內政部營建署公布，高雄超過30年老屋多達53萬戶，占高雄總數比率49.83%，等於每兩戶就有一戶是老屋，不過從內政部營建署公布數據來看，截至6月30號，高雄已核定46件，申請件數僅56件，為六都後段班。原因是高雄重劃區過多，且都更整合不易，導致建商都更意願低。高雄第一個成功都更案是由京城建設申請並通過。原本是屋齡42年的老舊社會住宅，蛻變為全新29層住宅大樓，也讓老舊建物的重生，為高雄都更案打響第一炮。

一起來看看高雄第一個都更建案：京城建設『逸文苑』

逸文苑外觀圖

建案特色：
 

1. 明星學區：學區是信義國小，五福國中是高雄明星學區之一，對於注重孩子教育的家庭來說是加分選項，附近還有道明中學，走路約10分鐘內 。擁有完整的12年國教。
    
2. 建案配備：建案採用豪宅等級的配備，如Villeroy & Boch衛浴、GROHE淋浴龍頭及五金配件、Panasonic四合一暖風機、德匠廚具都屬於中階以上規格。
    
3. 豪宅秘書：29坪房型也能享有豪宅對待，建案門廳挑高8.3米，面寬22米寬敞，且安置住戶禮賓車道，配有豪宅秘書。
    
4. 地理位置：基地位置位於文化中心生活圈，屬於成熟商圈。步行5分鐘可達文化中心、捷運O7文化中心站，車程15分左右可上國道1號。且建案正面對彩虹公園園道，周圍綠意盎然。
    

京城逸文苑格局分析：

標準層分析

1. 基地面積698.77坪，基地形狀為三角形，獨棟設計，一層共6戶，地上29樓/地下6F，屬於超高SRC大樓設計，無店面規劃，社區共159戶。
    
2. 建案雙面臨路，分別為和平一路，河南路(約5米寬)，大門面兩路交接處，建案房型面彩虹公園園道和平和一路為永久棟距，高樓層通風採光表現良好。
    
3. 需要留意的是，河南路並不寬敞，且為單行道；面七賢一路的房型，有風水上路沖的考量。
    
4. 建案每層6戶併兩梯，電梯戶數比和樓層戶數尚可接受。兩部電梯都可直達地下室，皆為高速電梯。梯間有開窗，採光良好。
    
5. 建案採多元規劃兩房(29坪)~三房-四房(51~93坪)。建案坪數落差大，日後住戶品質差距也不小。29坪CP值高，可和大坪數房型享受一樣的公設。
    
6. 車道由河南街下地下室，採雙車道出入口，汽機車分開，B1為機車停車位，每戶配一機車位。社區皆規劃為坡道平面車位。共有180個。車位比1:1.13，有些房型需購買到雙車位。兩房只能配B6車位。
    
7. 公設有接待大廳、中庭花園、空中花園、交誼廳、會議室、閱覽室、視聽室、健身房、KTV、瑜伽教室、信箱區、曬被區、宴會廳、多功能才藝教室等，公設比36%，略高市場行情。
    
8. 管理費：68/坪，車位清潔費：300，相較於市場行情，尚屬合理。

B1傢配圖

1. 權狀為61.9坪/3房格局，客廳採光通風良好，室內空間感大，第三房和客廳需自行隔間，室內有樑柱穿越情況。
    
2. 獨立式廚房，因靠近工作陽台，通風表現佳，使用明火設施，有明確冰箱擺放位置。
    
3. 雙衛浴都有開窗，採光通風沒有問題。主臥浴室空間大，採用乾濕分離衛浴，主臥衛浴配有浴缸。
    
4. 單一陽台規劃，使用空間稍嫌不足，工作陽台面對天井，但天井棟距不大，採光通風稍嫌不足。
    
5. 三間臥室都有開窗，且主臥間空大，還可以規劃更衣室。
    
6. 該房型有建物外觀玻璃設計，整體接受度因人而異。
    

實價登錄分析：

京城逸文苑位於文化中心生活圈 
 

1. 文化中心生活圈 個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在28.8萬/坪。
   由2017~2020的整體成交價來看，約落在20-24萬/坪，從2017-2020不管是成交量或房價都有逐年上漲的情況，該區是高雄傳統富人區。
   
   京城逸文苑：屋齡6年。 平均成交價35.74萬/坪。 近一年成交價32.98萬/坪。
   
   聯上居謙：屋齡5年。 平均成交價26.83萬/坪。 近一年成交價36.69萬/坪。
   
   華尚DEAR：屋齡8年。 平均成交價27.35萬/坪。 近一年成交價33.89萬/坪。
   
   
    
2. 文化中心特區
   
   敘上景　屋齡1年。平均成交價24.53萬/坪。近一年成交價24.95萬/坪。
   
   永信君峰　屋齡2年。平均成交價26萬/坪。近一年成交價26萬/坪。
   
   鳳凰中正　預售屋。開價27萬/坪起。
   
   頂誠文化　屋齡2年。平均成交價32.16萬/坪。近一年成交價33.49萬/坪。
   
   
   
    
3. 信義國小生活圈個案：
   
   近一年屋齡0~5年成交價約落在25.04萬/坪。
   由2017~2020的整體成交價來看，約落在19-20萬/坪，價格波動不大，相較穩定。2019年成交量與成交價較為熱絡。
   
   京城圓頂　屋齡11年。平均成交價21.1萬/坪。近一年無交易資訊。
   
   時尚帝寶　預售屋。開價28萬/坪起。
   
   福懋心湛　屋齡1年。平均成交價21.91萬/坪。近一年成交價21.91萬/坪。
   
   
    
4. 以上提供實價登錄資料參考。
    

京城逸文苑評價：

目前文化中心附近，陸續有新建推出，互相參考比較樣本多，不過都是依大坪數居多，鮮少像逸文苑這樣有小坪數包含在裡面，容易造成客群差異性大。京城建設近來推出的建案規格辨別度大，如豪宅等級的KING PARK到首購型建案森遠都有，逸文苑在高雄屬於千萬規格以上的建案，不管是建材還是規格都有一定的程度。在風水上面也下了許多功課。住在擁有豪宅秘書的建案裡面，到底是甚麼感覺~小編好想體驗阿~