看屋筆記：台南市安南區樂沐學東(個案+價格分析)

閱讀重點

樂沐學東格局分析：
樂沐學東評價：

由於眾多的台南核心發展建設將有助於提升安南區的未來可塑性，因此成為房市重點議題。除了當地原有的新吉與台南科技工業園區，亦有北外環道路的議題與鄰近北區與南科的地理優勢。本次帶來介紹的「樂沐學東」即坐落於安南區新興開發的學甲寮(學東)重劃區，兼具著完善教育、低密度開發與低總價的特點，那麼「樂沐學東」具有什麼優勢以及需要留意的事項呢？就讓小編帶你走訪這場建案吧~

「樂沐學東」外觀圖

建案特色：

稀缺性高：該區產品多為透天案，較少推出華廈標的，兼具小宅與低總價的優勢，對於首購族又或者有預算考量的民眾較為友善。
靜謐環境：社區環境簡單、純樸，可享有更加幽靜的居住氣息，並且區域的房子都是新建案居多，亦有豐富的綠地圍繞，整體視覺感受格外舒適。
兩房雙衛：顛覆以往兩房產品僅有的一套衛浴設備，更改為雙衛浴的配置，並且雙衛浴皆有附設淋浴配備，除了消滅搶廁所的窘境，連沐浴也不需再受設備不足的約束。

樂沐學東格局分析：

生活機能圖：

標準層平面分析：

基地面積1,103坪，為該區佔地相較大的基地空間。社區雙面前後臨路，分為公學路六段721巷、慈興七街。
社區為3棟建築，7個區域規劃，地上5F華廈標的，共規劃110戶純住宅，為目前重劃區域總戶數數一數二多的建案。
公設有規劃接待大廳、交誼廳、閱覽室、曬被區，公設比25.1%，以華廈產品來說，尚為合理範圍。
汽車停車位規劃為坡道平面，共54車位，因此部分房型無法配得到車位需留意；機車位則每戶配一位。
社區由於在一樓有規劃停車空間，因此整體環境有較為寬敞舒適的空間感受，棟距明顯、充足。
全區(A、B、D、E、F、G、H區)皆為4戶併1梯，梯戶比1:4，但由於僅規劃5F住宅，因此屬於尚可接受的範圍。
規劃2房房型約24坪，以及3房(2+1房)房型約27坪。除G、H區以外，其餘區域皆為邊間，採光效果表現佳。
由於D、E區直接面朝西邊，因此將有西曬狀況需要格外留意。

A2傢配圖：

擁有雙面採光，室內光線不錯，且房間明亮，無暗房的情況。
可規劃小玄關空間，但需留意與餐廳的位置是否充足，不會造成過於擁擠的情形。
客廳光線由工作陽台照射，仍屬直接採光，但仍需留意是否足夠。
廚房採開放式，可增加室內空間寬敞的感受，且鄰近於通風處，可降低油煙狀況，也有預留電器櫃空間，為不錯的格局規劃。
主、次臥房皆有壓樑的情形，但可靠床頭櫃與設計規畫改善，空間仍屬足夠。
主衛浴有開窗，但公共衛浴未開窗，將影響室內濕氣狀況。

實價登錄分析：

「樂沐學東」所位在的學甲寮(學東)重劃區由於以透天案為主要產品，因此較少標的能與本案相比，但如果抓鄰近的佃北生活圈屋齡5年的華廈產品－遇見幸福華廈區，其成交價格亦有約15萬/坪的水準。雖然佃北生活圈相較於學甲寮重劃區熱鬧，但「樂沐學東」有鄰近公園、學校與靜謐的生活氛圍等優勢，前往土城、前寮商圈也相當便利，因此以本案來說，仍具有15萬/坪的水準，合理範圍可達15~16萬/坪上下。

樂沐學東評價：

新興開發的學甲寮重劃區為目前較多透天案進駐的區域，因此以千坪土地開發的「樂沐學東」華廈顯為格外獨特。本案擁有兩房雙衛浴規劃、無過多走道虛坪空間，以及充足採光等優勢，整體格局規劃除了部分房型有西曬狀況，以及公共衛浴未開窗的情況，其餘則為尚可接受的範圍。周遭環境除了可步行抵達學東公園、學東國小、土城高中完全中學，亦有公學路與安明路兩大核心道路可運用，即便如此，當地的生活機能仍屬於發展中階段，未來是否能夠成功建造獨立自主的生活圈仍有待商榷。