看屋筆記:鼓山區京城美術皇居(個案+價格分析)

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看屋筆記:鼓山區京城美術皇居(個案+價格分析)

京城美術皇居

高雄鼓山區為北高雄房價最高的區域,美術館園區為區域內的核心亮點,街廓整齊有序、環境愜意舒適,再加上市府近期開拓的馬卡綠園道,相與愛河河畔景觀共創造優質的水岸綠化環境,成為民眾重要的休閒休憩場域。今天所帶來認識的「京城美術皇居」除了坐落於唯一縱貫美術館特區的美術東二路上,亦有鄰近交通建設、醫療場所等優勢,同時兼具休憩環境與生活機能便捷性,那麼我們趕緊來瞭解這場吸睛當地的指標案吧~

「京城美術皇居」外觀圖:

「京城美術皇居」外觀圖
 

建案特點:
 

  1. 豐富公設:
    規劃高達31項頂級休閒設施,移植渡假村的氛圍,提供美式運動吧、電影院、KTV室、廚藝教室、家教教室、宴會廳、私人接待會所、兒童遊戲區,以及全台唯一的50M無邊際泳池等多項獨特公設,且公設佔比僅31%,屬於CP值極高的規劃。
     
  2. 建築工法:
    採日本最新的中空樓板工法,擁有高性能隔音,隔絕上下樓層噪音,並且搭配美國EPS制震器,有效減緩地震對建築的衝擊,減少結構受力程度,達到安心住宅的標準。
     
  3. 建築設計:
    色彩繽紛的跳tone的外觀,成為高雄美術館特區的指標性建築。大膽採用20世紀初藝術家Paul Klee的夜火名畫作為意象,詮釋該區的藝術與人化氣息。社區內亦有梵谷、莫內、畢卡索等名人的作品,深深烙印美術館的氛圍。
     

建案平面分析:


一樓平面分析:
 

  1. 基地面積3,008坪,雙面臨路,分別為美術東二路(約30M路寬)、美術北五街(約10M寬道路)。主要進出為美術北五街,擁有街廓整齊且車流量稀少的優勢,社區進出相對安全。
     
  2. 社區相鄰15F建築,但棟距空間充足,採光相較不受建築影響。在旁亦有停車場,未來將有規劃為大樓可能性,須格外留意。
     
  3. 社區採雙棟規劃,29F/B4電梯大樓,12戶店面、354戶住宅,共規劃366戶。配置31項豐富公共設施,集中於1F、29F與頂樓,且公設比僅31%,為相較低占比的公設規劃,可實際享有的坪數更多。
     
  4. 1F梯廳廊道挑高7.4M,且深長高達70M,為極其氣派的空間感受,讓你一進社區就享有尊榮與高貴的氛圍,可媲美五星級飯店的規劃。
     
  5. 社區採雙向車道約6.5M,其出入口前方同為美術北五街,並且有做退縮設計,保護用路人與駕駛者的安全。全區皆規劃為坡道平面車位,共826位,滿足擁有多輛轎車的停車需求。
     
  6. 學區為中山國小與七賢國中,兩間皆為高雄知名的明星學校,除了擁有總量管制,中山國小尚為雙語學校,深受父母們愛戴。
     

標準層平面分析:

標準層平面分析
 

  1. 社區兩棟共分為A、B、D、E,4個區域,A、B、D區為一棟,E區則獨立為一棟。
     
  2. A、B、D區規劃為每層3戶併2梯,並且搭配17人座的快速電梯,其梯戶比1:1.5,為相對充足的配置。每層房型規劃為1戶約70坪與2戶約120坪。
     
  3. E區規劃為每層4戶併2梯,梯戶比1:2,由於也有配置17人座快速電梯,以29層樓高的本案來說,為尚可接受的範圍。每層房型則皆規劃為約60坪。
     
  4. 每戶皆位在邊間,享有良好的採光效果與通風性,亦可飽覽美術館周遭的黃金景觀。
     
  5. 由於棕色區域(120坪)面朝西邊,將可能有西曬狀況,須格外留意,但高樓層的住戶除了擁有美術館園區與夕陽景觀,亦有機會遠眺高雄壽山與海景。
     
  6. 每戶房型皆規劃為三房,並且主打寬敞舒適的客餐廚空間,打造壯麗氣派的居住感受。
     
  7. 主臥衛浴有配置流線型浴缸與雙面盆設計,且空間寬敞不擁擠,營造豪華飯店的居住風格。
     

A1傢配圖:

A1傢配圖:
 

  1. 規劃為約120坪大坪數房型,並採動靜分離規劃,可減緩臥房受到客餐廳聲音的影響,為不錯的格局規劃。
     
  2. 無過多的走道空間,坪效發揮得不錯,但部分人認為餐廳位置過於寬敞,降低整體實用性。
     
  3. 每間臥房皆有配置獨立的衛浴設備,可享有更佳的隱私空間,但相鄰客餐廳的次臥衛浴未開窗,濕氣表現需留意。
     
  4. 主臥衛浴與更衣間分離,採取比較明顯的乾濕分離規劃,同時也避免衛浴濕氣問題而影響更衣間的狀況。
     
  5. 有規劃傭人房,空間尚可接受,但僅配置半套衛浴,無淋浴設備可使用,為規劃相較可惜的地方。
     

B3傢配圖:

B3傢配圖:
 

  1. 規劃為約70坪的房型,格局方正,樑柱外推,室內空間較不受梁柱影響,且無走道空間,整體坪效表現卓越。
     
  2. 客廳為直接採光,後方空間可規劃為和室、閱讀室等,但由於未配置景觀陽台,客廳視覺感受略顯普通。
     
  3. 獨立室廚房設計,助於降低油煙狀況,並且有預留電器櫃空間,便於家電擺放。
     
  4. 雙次臥則規劃為一套房、一雅房,其套房衛浴有開窗,不受濕氣影響,但公共衛浴未開窗,須留意室內濕氣狀況,且空間較為狹小。
     

E1傢配圖:

E1傢配圖
 

  1. 規劃為約60坪的房型,格局方正,並採動靜分離規劃,可減緩臥房受到客餐廳聲音的影響,為不錯的格局規劃。
     
  2. 進門為玄關空間,可增添進入住宅的感受,並且達到緩和心情的功效。
     
  3. 客廳旁無景觀陽台,視覺感受略顯一般;前方位置可規劃為和室、遊戲室等空間。
     
  4. 工作陽台雖然寬敞,但實際運用空間是否需要這麼多,得留意。
     
  5. 公共衛浴鄰近於雙臥房位置,行走動線表現佳,且衛浴皆有開窗,降低室內濕氣狀況。
     

實價登錄分析:


「京城美術皇居」位在高雄美術館特區
 

  1. 高雄美術館特區個案:
    近一年屋齡0~5年成交價約落在30.47萬/坪。
    由2017~2020的整體成交價來看,約落在22~25萬/坪,至18年起,每年漲幅逾1萬/坪,且成交量逐期上升。

    京城美術皇居 屋齡2年。平均成交價31.2萬/坪。近一年成交價30.61萬/坪。

    鑫首璽/山海匯 屋齡5年。平均成交價27.61萬/坪。近一年成交價29.57萬/坪。

    龍騰 屋齡3年。平均成交價28.22萬/坪。近一年成交價28.7萬/坪。

    高雄美術館特區個案
     
  2. 農十六特區個案:
    近一年屋齡0~5年成交價約落在37.92萬/坪。
    由2017~2020的整體成交價來看,約落在23~25萬/坪,價格有逐步上漲趨勢,且交易量呈現穩定型態。

    漫光蒙梭 屋齡5年。平均成交價34.49萬/坪。近一年成交價37.08萬/坪。

    華人匯 屋齡6年。平均成交價28.82萬/坪。近一年成交價26.67萬/坪。

    皇苑世紀館 屋齡6年。平均成交價39.84萬/坪。平均成交價39.84萬/坪。

    農十六特區個案
     
  3. 高雄美術館特區由於街廓整齊、靜謐氛圍、綠海景觀,營造高雅貴氣的生活品質,深得在地民眾芳心,也讓房價不斷地屢創新高。以近一年屋齡0~5年的大樓產品顯示,平均成交價已站上3字頭了,成為高雄少數幾個站穩3字頭的區域;然而,在「京城美術皇居」的低公設比優勢與獨特外觀設計下,為此搶得高美特區的一席風采,實際成交價約莫落在30~31萬/坪,尚屬合理範圍。
     

評價:


在地人夢寐以求的高美特區,猶如台中七期的名號如此吸睛。以下為「京城美術皇居」整理出幾項核心重點:

  1. 搶眼外觀讓他成為當地的指標建案,辨識度極高。
  2. 低公設比,搭配豐富設施為社區增添居住與休閒兼顧的場域,但仍需留意本身對公設的實用性,以及日後公設維護管理的狀況。
  3. 由於空間寬敞,且僅規劃3間臥房,無過擁擠的狀況,但需衡量房間數是否充足,以及客餐廳與陽台空間是否過於浪費。
  4. 總戶數破300戶,出入環境相對複雜,日後社區管理難度可能會提高,但由於每層樓僅3戶,樓層環境佳。
  5. 部分房型要求配雙車位,需衡量是否有額外車位的需求。

倘若對「京城美術皇居」仍感興趣,不妨實地前往參觀這場以藝文氣息打造的大樓標的吧~

更新時間 2021/06/10
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