看屋筆記：高雄市鼓山區京城美術皇居(個案+價格分析)

閱讀重點

京城美術皇居格局分析：
實價登錄分析：
京城美術皇居評價：

高雄鼓山區為北高雄房價最高的區域，美術館園區為區域內的核心亮點，街廓整齊有序、環境愜意舒適，再加上市府近期開拓的馬卡綠園道，相與愛河河畔景觀共創造優質的水岸綠化環境，成為民眾重要的休閒休憩場域。今天所帶來認識的「京城美術皇居」除了坐落於唯一縱貫美術館特區的美術東二路上，亦有鄰近交通建設、醫療場所等優勢，同時兼具休憩環境與生活機能便捷性，那麼我們趕緊來瞭解這場吸睛當地的指標案吧~

「京城美術皇居」外觀圖：

建案特色：

豐富公設：
規劃高達31項頂級休閒設施，移植渡假村的氛圍，提供美式運動吧、電影院、KTV室、廚藝教室、家教教室、宴會廳、私人接待會所、兒童遊戲區，以及全台唯一的50M無邊際泳池等多項獨特公設，且公設佔比僅31%，屬於CP值極高的規劃。
建築工法：
採日本最新的中空樓板工法，擁有高性能隔音，隔絕上下樓層噪音，並且搭配美國EPS制震器，有效減緩地震對建築的衝擊，減少結構受力程度，達到安心住宅的標準。
建築設計：
色彩繽紛的跳tone的外觀，成為高雄美術館特區的指標性建築。大膽採用20世紀初藝術家Paul Klee的夜火名畫作為意象，詮釋該區的藝術與人化氣息。社區內亦有梵谷、莫內、畢卡索等名人的作品，深深烙印美術館的氛圍。

京城美術皇居格局分析：

一樓平面分析：

基地面積3,008坪，雙面臨路，分別為美術東二路(約30M路寬)、美術北五街(約10M寬道路)。主要進出為美術北五街，擁有街廓整齊且車流量稀少的優勢，社區進出相對安全。
社區相鄰15F建築，但棟距空間充足，採光相較不受建築影響。在旁亦有停車場，未來將有規劃為大樓可能性，須格外留意。
社區採雙棟規劃，29F/B4電梯大樓，12戶店面、354戶住宅，共規劃366戶。配置31項豐富公共設施，集中於1F、29F與頂樓，且公設比僅31%，為相較低占比的公設規劃，可實際享有的坪數更多。
1F梯廳廊道挑高7.4M，且深長高達70M，為極其氣派的空間感受，讓你一進社區就享有尊榮與高貴的氛圍，可媲美五星級飯店的規劃。
社區採雙向車道約6.5M，其出入口前方同為美術北五街，並且有做退縮設計，保護用路人與駕駛者的安全。全區皆規劃為坡道平面車位，共826位，滿足擁有多輛轎車的停車需求。
學區為中山國小與七賢國中，兩間皆為高雄知名的明星學校，除了擁有總量管制，中山國小尚為雙語學校，深受父母們愛戴。

標準層平面分析：

社區兩棟共分為A、B、D、E，4個區域，A、B、D區為一棟，E區則獨立為一棟。
A、B、D區規劃為每層3戶併2梯，並且搭配17人座的快速電梯，其梯戶比1:1.5，為相對充足的配置。每層房型規劃為1戶約70坪與2戶約120坪。
E區規劃為每層4戶併2梯，梯戶比1:2，由於也有配置17人座快速電梯，以29層樓高的本案來說，為尚可接受的範圍。每層房型則皆規劃為約60坪。
每戶皆位在邊間，享有良好的採光效果與通風性，亦可飽覽美術館周遭的黃金景觀。
由於棕色區域(120坪)面朝西邊，將可能有西曬狀況，須格外留意，但高樓層的住戶除了擁有美術館園區與夕陽景觀，亦有機會遠眺高雄壽山與海景。
每戶房型皆規劃為三房，並且主打寬敞舒適的客餐廚空間，打造壯麗氣派的居住感受。
主臥衛浴有配置流線型浴缸與雙面盆設計，且空間寬敞不擁擠，營造豪華飯店的居住風格。

A1傢配圖：

規劃為約120坪大坪數房型，並採動靜分離規劃，可減緩臥房受到客餐廳聲音的影響，為不錯的格局規劃。
無過多的走道空間，坪效發揮得不錯，但部分人認為餐廳位置過於寬敞，降低整體實用性。
每間臥房皆有配置獨立的衛浴設備，可享有更佳的隱私空間，但相鄰客餐廳的次臥衛浴未開窗，濕氣表現需留意。
主臥衛浴與更衣間分離，採取比較明顯的乾濕分離規劃，同時也避免衛浴濕氣問題而影響更衣間的狀況。
有規劃傭人房，空間尚可接受，但僅配置半套衛浴，無淋浴設備可使用，為規劃相較可惜的地方。

B3傢配圖：

規劃為約70坪的房型，格局方正，樑柱外推，室內空間較不受梁柱影響，且無走道空間，整體坪效表現卓越。
客廳為直接採光，後方空間可規劃為和室、閱讀室等，但由於未配置景觀陽台，客廳視覺感受略顯普通。
獨立室廚房設計，助於降低油煙狀況，並且有預留電器櫃空間，便於家電擺放。
雙次臥則規劃為一套房、一雅房，其套房衛浴有開窗，不受濕氣影響，但公共衛浴未開窗，須留意室內濕氣狀況，且空間較為狹小。

E1傢配圖：

規劃為約60坪的房型，格局方正，並採動靜分離規劃，可減緩臥房受到客餐廳聲音的影響，為不錯的格局規劃。
進門為玄關空間，可增添進入住宅的感受，並且達到緩和心情的功效。
客廳旁無景觀陽台，視覺感受略顯一般；前方位置可規劃為和室、遊戲室等空間。
工作陽台雖然寬敞，但實際運用空間是否需要這麼多，得留意。
公共衛浴鄰近於雙臥房位置，行走動線表現佳，且衛浴皆有開窗，降低室內濕氣狀況。

實價登錄分析：

「京城美術皇居」位在高雄美術館特區

高雄美術館特區個案：
近一年屋齡0~5年成交價約落在30.47萬/坪。
由2017~2020的整體成交價來看，約落在22~25萬/坪，至18年起，每年漲幅逾1萬/坪，且成交量逐期上升。

京城美術皇居　屋齡4年。平均成交價31.53萬/坪。近一年成交價35.5萬/坪。

鑫首璽/山海匯　屋齡7年。平均成交價27.82萬/坪。近一年成交價32.18萬/坪。

龍騰　屋齡5年。平均成交價28.38萬/坪。近一年成交價32.5萬/坪。
農十六特區個案：
近一年屋齡0~5年成交價約落在37.92萬/坪。
由2017~2020的整體成交價來看，約落在23~25萬/坪，價格有逐步上漲趨勢，且交易量呈現穩定型態。

漫光蒙梭　屋齡7年。平均成交價35.11萬/坪。近一年無交易資訊。

華人匯　屋齡8年。平均成交價28.72萬/坪。近一年成交價29.16萬/坪。

皇苑世紀館　屋齡8年。平均成交價40.95萬/坪。平均成交價40.95萬/坪。
高雄美術館特區由於街廓整齊、靜謐氛圍、綠海景觀，營造高雅貴氣的生活品質，深得在地民眾芳心，也讓房價不斷地屢創新高。以近一年屋齡0~5年的大樓產品顯示，平均成交價已站上3字頭了，成為高雄少數幾個站穩3字頭的區域；然而，在「京城美術皇居」的低公設比優勢與獨特外觀設計下，為此搶得高美特區的一席風采，實際成交價約莫落在30~31萬/坪，尚屬合理範圍。

京城美術皇居評價：

在地人夢寐以求的高美特區，猶如台中七期的名號如此吸睛。以下為「京城美術皇居」整理出幾項核心重點：

搶眼外觀讓他成為當地的指標建案，辨識度極高。
低公設比，搭配豐富設施為社區增添居住與休閒兼顧的場域，但仍需留意本身對公設的實用性，以及日後公設維護管理的狀況。
由於空間寬敞，且僅規劃3間臥房，無過擁擠的狀況，但需衡量房間數是否充足，以及客餐廳與陽台空間是否過於浪費。
總戶數破300戶，出入環境相對複雜，日後社區管理難度可能會提高，但由於每層樓僅3戶，樓層環境佳。
部分房型要求配雙車位，需衡量是否有額外車位的需求。

倘若對「京城美術皇居」仍感興趣，不妨實地前往參觀這場以藝文氣息打造的大樓標的吧~