看屋筆記：高雄市左營區一森青(個案+價格分析)

都市開發不斷進行中，讓公園綠地更顯珍貴，公園第一排的住宅具有一定的詢問度。以第一排的公園住宅來說，由於面對的是廣闊綠地樹海的開放空間，永久棟距的利多，且中高樓層也具備難得的景觀優勢，不管是採光或是隱密性相對較好，所以寧願增加預算都要入住的人越來越多，『公園第一排』也成為房地產市場上最有用的廣告。

一起來了解公園第一排的建案：新堀江建設『一森青』

一森青外觀圖

建案特色：
 

1. 永久棟距：建案基地正對文府公園，為公園景觀第一排，擁有永久棟距，且周圍沒有大樓建案，整棟採光通風表現良好。
    
2. 完整學區：學區為文府國小、文府國中、新莊高中，完整12年國教。其中國小和國中步行都在10分左右可以抵達，省去家長接送的時間。
    
3. 單純戶數：隨著市面上飯店宅樓層戶數越來越多，許多電梯大樓或是超高大樓，戶數都常上看150戶以上，住戶品質控管不易。總戶數約僅96戶，相對來說單純。
    
4. 地理位置：基地位置單純寧靜不吵雜，生活採買依賴高鐵商圈，車程約5分左右可到。交通方面車程10分左右可連接國10和國1。
    

一森青格局分析：

標準層分析

1. 基地面積571坪，A.B 2棟設計。A棟每層4戶/6F，B棟每層3戶/15F，地下3樓，屬於電梯大樓，社區共96戶，戶數不到百戶，相對單純。
    
2. 雙面臨路，分別為文學路611巷(6米路寬)，文學路655巷(4米路寬)，大門面文學路611巷且有公園景觀，為永久棟距，環境清幽。
    
3. 需要留意建案周圍道路不寬敞，會車較不容易。且周圍有中華電信工程單位和高壓電塔。
    
4. 建案A棟每層4戶併兩梯，電梯戶數比和樓層戶數佳。建案B棟每層3戶併兩梯，但10樓以上只有一梯，電梯戶數比和樓層戶數佳。電梯都可直達地下室。
    
5. 建物房型單純：二房(28~34坪) 、三房(43~50坪)。首購族和換屋族皆可參考。
    
6. 建案車道由文學路611巷下地下室，規劃雙向坡道式，社區皆規劃為坡道平面車位。每戶配一機車位。平面車位共63個，車位比1:0.68，車位比略低。2房無法購買車位，比較可惜。
    
7. 公設有：接待大廳、中庭花園、空中花園、交誼廳、健身房、瑜伽教室、信箱區、曬被區、拳擊區等，相對單純。公設比34.68%，合理範圍。
    
8. 房型標配：寶緯鋁隔柵氣密窗、神盾3合1電子鎖、HCG衛浴、德匠廚具、櫻花3機、美國Erie淨軟水系統等，屬於中階規格。
    
9. 管理費：58/坪、汽車清潔費：300/月、機車清潔費：100/月，相較於市場行情，尚可接受。
    

B2傢配圖

1. 為B2/3房房型，權狀50.38坪，室內約32.9坪，格局屬於長方形，需自行隔間客廳、2間客臥，客廳恐有採光不足問題。
    
2. 開放式廚房，採用明火設施。無油煙問題且通風佳。
    
3. 雙衛浴規劃，客用衛浴有開窗，但主臥衛浴沒有開窗。都採用乾濕分離設計。
    
4. 雙陽台設計，此房型為高雄厝陽台，坪數約9-10坪左右，且連接廚房和兩間客臥。有花大錢買陽台的感覺。

實價登錄分析：
 

一森青位於榮總生活圈

1. 榮總生活圈個案：
   近一年，屋齡0~5年成交價約落在20.24萬/坪。
   由2017~2021的整體成交價來看，約落在18-19萬/坪，榮總生活圈可分成左營區和仁武區，目前左營區的新成屋建案較少，大多是20年以上的中古屋。
   
   侑城M+ 屋齡1年。平均成交價22.63萬/坪。近一年成交價22.27萬/坪。
   
   一森青 屋齡1年。平均成交價23.61萬/坪。近一年成交價24.4萬/坪。
   
   多城植栽 屋齡3年。平均成交價23.15萬/坪。近一年成交價26.01萬/坪。
   
   
    
2. 左營高鐵特區個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在26.8萬/坪。
   由2017~2020的整體成交價來看，約落在18-21萬/坪，該區成交價穩定上漲，成交量則是平穩狀態，但該區近來推案多，未來成交量上升機會大。
   
   新驛城：屋齡1年。  平均成交價23.91萬/坪。  近一年成交價24.18萬/坪。
   
   鑫高鐵1期：屋齡1年。  平均成交價21.48萬/坪。 近一年成交價25.13萬/坪。
   
   鑫高鐵2期：預售屋。  平均成交價-萬/坪。  
   
   
    
3. 仁武霞海重劃區
   
   興連城@99：屋齡3年。 平均成交價21.54萬/坪。 近一年無交易資訊。
   
   大子雲：屋齡7年。 平均成交價19.45萬/坪。 近一年成交價34.6萬/坪。
   
   
    
4. 一森青基地剛好靠近榮總商圈、高鐵商圈、仁武霞海重劃區，因此我們可以用這三區來比較行情價格。目前房價行情來看的話，高鐵商圈>榮總商圈>霞海重劃區，一森青平均成交價落在23.61萬，雖然和高鐵商圈的房價相差不多，不過因為該建案有公園第一排的利多下，還算可以再接受的範圍以內。
    

一森青評價：

每個人對生活的喜好都不一樣，有人喜歡熱鬧的市中心，有人偏愛寧靜清幽的生活圈，一森青就是為後者來推出的。除了公園景觀外，建商還推出防水5年的保固，高於業界的標準，但是道路條件和鄰近高壓電塔是需要留意的抗性喔。小邊也想住看看公園第一排是甚麼感覺啦~