2021-07-01
看屋筆記
看屋筆記：高雄市左營區星潮Style(個案+價格分析)
閱讀重點
相對於巨蛋生活圈的熱鬧和繁華，也有人偏好鬧中取靜的且距離不遠的生態園區生活圈，該區周邊生活機能完整，休閒娛樂可往巨蛋商圈和左營高鐵新光三越百貨，生活採買有自由三路和孟子路口的自由傳統市場，區內還有高雄植物園、微笑公園等增添該區綠覆蓋率。因此該區新建案多以大坪數為主，一但有小坪數建案推出，總會快速吸引首購族的關注。
一起來看看位於左營區的建案：湟泰建設『星潮Style』
星潮Style外觀圖
建案特色：
- 建案配備：全棟採用V&B瓷器、GROHE銅器、PANASONIC全自動電腦馬桶、冠軍磁磚、BWT淨水設備、大雅廚具，建案配備都屬中階以上，且戶數規劃105戶，以首購型產品來說，戶數相對單純。
- 地理位置：建案基地位於左營文萊與至真路口，鬧中取靜且道路寬敞，最大賣點為距漢神巨蛋商圈場步行約10分左右，生活採買可到自由傳統市場車程約10分，交通方面距國道中山高鼎金系統和國道10號交流道車程約15分。距離捷運站R14、R15都不遠，車程約5分可達。該地段保值性高。
- 名校學區：建案學區屬勝利國小和左營國中，均為當地著名學校，車程也都在10分以內，方便家長接送。
星潮Style格局分析：
建案生活機能圖
一樓平面分析
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- 基地面積382.76坪，社區雙面臨路，分別為至聖路、文萊路；大廳由文萊路進出。鄰旁為鐵皮屋和5F透天的建築，高樓層的採光通風良好。
- 社區採大樓和透天店面規劃，為15F/B4電梯大樓共105戶和3戶店面共108戶，戶數較少且單純。
- 公設規劃在1/2/頂樓有：接待大廳、空中花園、交誼廳、閱覽室、視聽室、健身房、親子遊戲區、信箱區、曬被區等，相對簡單實用。公設比約35%，屬於市場行情。
- 一樓有規劃機車停車位，減少汽機車使用同一車道的風險。
- 採用雙向車道口，其出入口為文萊路。汽車停車位則配置坡道平面48個、坡道機械42個，共90個車位，車位比1：0.83，尚可接受，另有規劃每戶配一機車位。
- 周遭環境生活機能仍不足，目前該區域為純住宅區，生活採買還需依賴其他商圈。
標準層分析
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- 大樓為獨棟建案，每層8戶併2部電梯。電梯戶數比配置較為不足，如果選擇高樓層的住戶，上下班時段可能會遇到久候電梯的情形。樓層戶數也較多。
- 大樓主打全2-3房規劃，二房(23~25坪) 、三房(27~42坪)。A1/B1/B3為邊間三房，其餘為兩房規劃。
- 三房規劃高雄厝陽台，每個房型都有設計冷氣室外機擺放位置，增加陽台使用空間。
- 大樓管理費：65/坪、汽車：300/月、機車：100/月，對比市場，尚屬合理。
A1傢配圖
- 為3房/39.26坪格局，整體格局方正，客廳採光通風良好，第三房需自行隔間。
- 一字式廚房，靠近工作陽台，通風良好。有開門見灶的情況，可擺放屏風改善。
- 3房搭配雙衛浴，主臥衛浴有開窗且採用乾濕分離。客用衛浴沒有開窗，日後可能有潮濕問題。
- 雙陽台規劃，增加可用空間，此房型為高雄厝陽台，台陽坪數稍大。
- 3間臥室皆有開窗採光且無暗房。靠近工作陽台的客房，採光稍嫌不足。
實價登錄分析：
- 生態園區生活圈個案：
近一年屋齡0~5年成交價約落在30.63萬/坪。
由2017~2020的整體成交價來看，約落在20~23萬/坪，且價格有逐漸上漲的趨勢。該區選擇多，可以多參考比較。
星潮STYLE：屋齡3年。 平均成交價25.25萬/坪。 近一年成交價40.99萬/坪。
本業高潭市 預售屋。開價25萬/坪起。
M1精品 屋齡5年。平均成交價23.44萬/坪。近一年無交易資訊。
靜漢神 屋齡5年。平均成交價24.03萬/坪。近一年成交價26.14萬/坪。
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- 巨蛋生活圈個案：
近一年屋齡0~5年成交價約落在29.83萬/坪。
由2017~2020的整體成交價來看，約落在20~21萬/坪，該區為房市熱區，價格與交易量相對平穩的區域。
ihome-NO5 屋齡3年。平均成交價27.4萬/坪。近一年無交易資訊。
敦園 屋齡5年。平均成交價23.11萬/坪。近一年無交易資訊。
棋琴15重奏 屋齡7年。平均成交價23.89萬/坪。近一年成交價22.61萬/坪。
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- 星潮STYLE的位置比較靠近蓮池潭了，所以房價對比靠近博愛路上的建案來說，相對比較好入手。目前該建案還在預售中，沒有實際的價格出爐。該區中古屋成交價落在23-24萬左右，可以朝這個方向去和建商議價看看。
星潮Style評價：
首購族建案可以擁有高階建材配備和少戶數的優勢且坐落鄰近巨蛋商圈，再加上明星學區的加持，使得該建案一推出，銷量速度算滿快的。首購族如果可以接受一般市區大樓兩房房型客廳無採光規劃的話，這個建案值得你留意喔。