看屋筆記：台中市北屯區元城文學苑(個案+價格分析)

元城文學苑位於北屯區松安街，基地雙面臨路，正對面就是北屯松安國小，屬學區第一排之建案，周圍生活機能完善，往松安街走50公尺就是松竹商圈，商圈內以小吃店為主，還有家樂福、楓康、全聯、寶雅及大樹藥局等，7分鐘可達北屯COSTCO，生活機能完善，距雙鐵共構G4松竹站僅需5分鐘，交通便利。元城文學苑為純三房規劃，相對來說住戶較單純，屬自住需求的建案。
一起來看看元城文學苑還有哪些特色吧！

元城文學苑外觀

建案特色：

1. 純三房規劃：元城文學苑為純三房規劃，單層戶數少，坪數均質38坪，以自住客為主，住戶單純，邊間臥室及衛浴皆有開窗，採光通風良好。
    
2. 豪宅大師建築團隊：由七期建築大師劉界禮、國際紅點金獎設計師張清平及名宅景觀設計許富居三大設計師所規劃，為住宅增添豪宅氣息。
    
3. 學區第一排+三大商圈：為學區第一排，與松竹國小為鄰，近明道普霖斯頓、衛道高中、華盛頓小學明星學區，出家門50公尺就是松竹商圈，加上500公尺的昌平商圈和900公尺的崇德路商圈，三大商圈串聯，生活機能相對完善。

元城文學苑格局分析：

1. 元城文學苑基地面積約524坪，獨棟規劃，樓層規劃地上14層，地下3層，共60戶住家，2戶店面(辦公室)。一層5戶，配有兩部電梯，兩座逃生梯，使用上充足。
    
2. 公設規劃友善廣場、迎賓大廳、交誼廳、Lounge Bar、兒童遊戲室、健身房、中庭觀景平台。
    
3. 大廳進出口為8米松安街，朝北為3F/4F舊透天，棟距約6米，3、4樓住戶視野稍受影響 ; 朝東為14F長虹建設舊大樓，E棟住戶視野受影響 ; 朝西為8米松安街，對面為松安國小 ; 朝南為8米松安街及3/4F透天。
    
4. 汽車進出由8米松安街進出，車道為獨立車道，不影響住戶生活品質。規劃全76個平面車位，車位配比1：1.23。機車車位一戶配一車位。
   
   元城文學苑一樓平面圖
   
    
5. 整體格局規劃皆為三房兩衛設計
   白色區塊A/C/E戶為約37.5坪三房兩衛。藍色區塊B/D戶違約38.5坪三房兩衛。建案規劃在C戶的位置有做內凹設計，讓戶戶皆有雙面採光，算是滿難得的設計。
   A/B/D/E為邊間三房兩衛規劃，雙面採光，廚房為開放式廚房，客餐廳空間分明，餐桌可擺在次臥旁的位置。主次臥皆有開窗，採光通風良好，靠近客廳的次臥可規劃為小孩房或書房空間。衛浴部分，主衛浴標配浴缸，為類四件式規劃，公共衛浴為三件式規劃，且有開窗於工作陽台。陽台為雙陽台規劃，曬衣空間足夠。C戶差異為次衛浴部分未開窗，需注意潮濕問題。整體無走道空間浪費，無暗廳暗房，坪效佳。
   
   元城文學苑標準層平面圖
   

實價登錄分析：

元城文學苑位於松竹生活圈
近一年屋齡0~5年成交價約落在27.47萬/坪。
由2017~2021的整體成交價來看，約落在18-22萬/坪，從2017-2021房價有明顯的上漲，2021年達到高峰，成交量在2019年達到高峰。

1.松竹生活圈區域個案

元城文學苑 屋齡4年。 平均成交價32.08萬/坪。  近一年成交價47.93萬/坪。

富宇松禾苑 屋齡4年。 平均成交價32.81萬/坪。 近一年成交價41.52萬/坪。

大漁所在 預售屋。 開價38萬/坪起。

松竹生活圈區域個案


2.十一期重劃區區域個案

國泰Plus+ 屋齡6年。 平均成交價35.18萬/坪。 近一年成交價59.94萬/坪。

唐盟馥家JIA 屋齡8年。 平均成交價38.34萬/坪。 近一年成交價47.24萬/坪。

大毅一遇 屋齡10年。 平均成交價33.25萬/坪。 近一年無交易資訊。

十一期重劃區區域個案


3.松竹生活圈緊鄰十一期重劃區，生活機能相同倚賴松竹、昌平及崇德三大商圈，以交通機能來說，松竹生活圈較靠近雙鐵共構G4站，十一期重劃區較靠近74快速道路開車通往各屯區，元城文學苑臨路不寬，但周遭生活機能完善，單價符合區域行情。

元城文學苑評價：

元城文學苑為北屯精華市中心住宅案，與重劃區價格相比較高，周圍生活機能依賴舊市區，地段力更強，而且元城文學苑位於兩重劃區之間，未來發展更能支撐房價，主要訴求自住及舊市區換屋客，若有在北屯找房或換屋需求的，可以參考看看學區第一排的元城文學苑。