看屋筆記：台南市仁德區和通和謙(個案+價格分析)

台南仁德區由於地理位置鄰近於發展成熟的舊市區，因此在市區房價高漲的情況下，有著低基期，以及尚可接受的生活機能，於是成為眾多當地首購或換屋族的首選。本次將介紹的「和通和謙」位於仁德區的德南商圈，為當地罕見的社區大樓產品，其基地位置除了鄰近學區，亦有國道1號、86快速道路，以及台南高鐵特區的加持，整體而言，可謂台南眾多交通建設的中心。

「和通和謙」外觀圖：

建案特色：
 

1.  建築設備：社區外觀打造為精品住宅感，其內裝設備有規劃櫻花廚具、TOTO衛浴、豪宅專用的Yale電子密碼鎖，以及有防火功效的住家大門等，整體而言尚為中上等級的規格。
    
2. 低公設比：公設比僅31.9%，為目前市場上屬於偏低的公設占比，所購得的私有空間更多。此外，即使擁有低公設比的優勢，卻仍配置多項豐富的休閒設施，為CP值相當亮眼的公設規劃。
    
3. 保障機制：除了建材採用高強度的水泥增強建築耐震性之外，亦規劃窗框角隅補強提高防水性能，並且延長防水保固至5年與結構保固至25年，使民眾居住得更加安心。
    

和通和謙格局分析：

一樓平面分析：


 

1. 基地面積614坪，社區雙面臨路，分別為德崙路(約15M寬道路)、德崙路21巷(約10M寬道路)。社區有規劃退縮空間，有助於提升居住環境的安全性。
    
2. 社區採雙棟規劃，14F/B3電梯大樓。10戶店面、120戶住家，共規劃130戶。由於區域以透天案居多，因此本案所規劃的14F建築屬於當地相較稀缺的標的。
    
3. 公設有規劃挑高6M的接待大廳、中庭花園、交誼廳、閱覽室、健身房、兒童遊戲區、瑜伽教室、廚藝教室等，且公設比僅31.9%，屬於偏低的占比。
    
4. 社區採雙向車道規劃，其出入口前方為德崙路21巷。汽車停車位皆為坡道平面，共90車位，因此部分樓層的2房無法配車位，須格外留意。
    

標準層平面分析：


 

1. 分為A、B兩棟，兩棟相連但樓層不相通。每層5戶，2部電梯，梯戶比1:2.5，總梯戶比1:30，為相對足夠的配置，整體中規中矩。 
    
2. A3、B3為2房房型，約26坪，皆為單面採光。其餘房型為3房格局，約35~40坪，皆為雙面採光。
    
3. 每戶的臥房皆有做開窗設計，其光線效果表現不錯，無暗房的情形。
    
4. 樓層有做挑高規劃，客廳空間充足、舒適；三房的客廳皆採大面落地窗，增加整體的視覺感受。
    
5. 整體格局方正，便於規劃傢俱擺設位置，其梁柱影響室內空間較小，且每戶無過多的走道虛坪，為不錯的坪效表現。
    

A3傢配圖：


 

1. 廚房採開放式設計，且鄰近於通風位置，可減緩室內油煙狀況，但仍須留意是否會影響相鄰的臥房。傢配圖未預留電器櫃空間。
    
2. 客廳為間接採光，須考廚房光線，可能會有暗廳的狀況。
    
3. 規劃一衛浴且鄰近於主臥，對次臥房而言，必需經由客餐廳才能抵達衛浴位置，行走動線須留意。另外有未開窗的情況，室內濕氣亦得注意。
    
4. 陽台空間兼具了景觀陽台與工作陽台的功能，節省陽台的額外花費，增加整體CP值，且冷氣室外機放置在雨遮位置，不占用陽台空間。
    

A5傢配圖：


 

1. 客廳為直接採光，光線表現佳，亦可透過景觀陽台達到借景的效果，空間感更加舒適。
    
2. 廚房可規劃為獨立式，有助於降低油煙狀況，另有規劃電器櫃空間，擺放家電更加便利。
    
3. 客廳旁的臥房空間較小，建議規劃為單人房、兒童房、書房等。
    
4. 雙次臥房皆須經由客餐廳才能抵達衛浴，行走動線須格外留意。公共衛浴未開窗，室內濕氣需留意。
    
5. 冷氣室外機放置於陽台位置，稍影響陽台的使用空間。
    

實價登錄分析：
 

「和通和謙」位在東勢頭生活圈
 

1. 東勢頭生活圈個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在18.96萬/坪。
   由2017~2020的整體成交價來看，約落在12~15萬/坪，交易量有明顯下降的趨勢。
   
   和通和謙　屋齡3年。平均成交價22.3萬/坪。近一年成交價29.56萬/坪。
   
   崇品NO3　屋齡8年。平均成交價17.21萬/坪。近一年無交易資訊。
   
   開將峰尚　屋齡9年。平均成交價14.63萬/坪。近一年成交價22.56萬/坪。
   
   
    
2. 歸仁圓環生活圈個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在18.82萬/坪。
   由2017~2020的整體成交價來看，約落在12~15萬/坪，近10年內的建案，尚有約16萬/坪的水準。
   
   天下歸仁華廈區　屋齡4年。平均成交價19.57萬/坪。近一年無交易資訊。
   
   幸福時光　屋齡7年。平均成交價17.66萬/坪。近一年無交易資訊。
   
   北揚夏川NO5華廈區　屋齡7年。平均成交價17.39萬/坪。近一年無交易資訊。
   
   
    
3. 東勢頭生活圈由於區域多為華廈與透天案，有類似「和通和謙」的競品實在不多，可謂當地的指標標的。以目前該區的新屋成交約落在19萬左右，而本案所開的24萬/坪，確實略為偏高於當地行情，但如果考量到位處在國道、高鐵特區、未來仁德捷運站等議題的核心位置，其價格仍有站上2字頭的條件。
    

和通和謙評價：

「和通和謙」擁有當地稀缺性產品的優勢，雖然公設比不及華廈，但本案所規劃的豐富多元公設為相對值得考慮的物件。在日常生活機能方面雖然無法堪比市中心的表現，但所座落的基地位置，往返台南幾個核心區域也相當便利。

本案的2房需留意單面採光、電器櫃空間，以及行走動線；3房則須留意部分衛浴未開窗、西曬狀況、臥房空間大小；此外，本案亦有小路衝的狀況需再留意。以上皆為小問題，接受程度也因人而異，倘若對「和通和謙」的低公設精品宅感興趣，不妨至現場進一步瞭解吧~