看屋筆記：高雄市左營區居采麓園(個案+價格分析)

閱讀重點

居采麓園格局分析：
居采麓園評價：

高雄榮總生活圈位於左營和仁武交界處，因近20年來高雄人口逐漸向北發展，該區的生活機能及房市也都逐漸發展起來。地理位置方面榮總生活圈相對靠近北高生活圈，如巨蛋、凹仔底、高鐵特區等。由於大中路過去2年因道路施工造成車潮壅塞，近期也完工通車，日後可從國道10號直接上南北國道1號，有效紓緩大中路交通，有助於榮總生活圈的房市成長。

一起來欣賞位於榮總生活圈的建案：振美團隊『居采麓園』

居采麓園外觀圖

外觀圖

建案特色：

建設公司：此次建案是由振美團隊推出，該建商多以大坪數豪宅建案為主，如：漫光蒙梭、貝拉莫里等，第一次在市場上以49-59坪數的建案推出。有機會以相對可負擔的價格體驗到豪宅的規格。
建案規格：建案採用豪宅等級的配備，如：日本YKK氣密窗、荷蘭原裝防霾紗窗、中空樓板、美國SPC地板、浴室雙層板、美國奇異淨軟水、維夫拉克電子鎖、德國LEICHT廚具、林內瓦斯爐、德國VB衛浴、國際牌冷暖機等，都屬於中階以上規格。
明星學區：擁有完整學區，國教12年包含：福山國小、福山國中、新莊高中皆為明星學校，車程都在10分左右，方便家長接送。

居采麓園格局分析：

標準層分析

基地面積702坪，一幢分成A.B兩棟，地上15樓/地下4樓，有店面規畫的住宅大樓，建案含店面總共110戶。戶數單純。
三面臨路，分別面榮耀街、榮富街、榮成三街(約6米寬)，附近較多大樓和店家，雖然社區有推縮5-6米，但還是稍微有擁擠的感覺。房型A1/A3面公園，永久棟距，B1/B3房型都面大樓(15F)，A2/A5/B2/B5面華廈(8F)，高樓層採光通風會比較好。街景仍屬老舊社區。
A.B棟建物每層4戶併兩梯，電梯戶數比和樓層戶數佳。梯間有開窗，採光來自天井尚可接受。
整棟規劃3-4房，49-59坪。戶戶邊間且雙面採光，層樓會因陽台坪數不同，坪數會有稍微不一樣，非高雄厝建案。
A1/A2/B1/B2為59坪，A3/A5/B3/B5為49坪。房型單純兩兩對稱相同。
車道由榮成三街進入。規劃5.5米雙車車道，社區規劃皆為坡道平面車位。每戶配一機車位。平面車位共平面158個，59坪房型須購買雙車位。
公設規劃在1/2/頂樓：會議廳、虛擬高爾夫球室、健身房、多功能交誼廳圖書館、家教室、琴房、spa按摩室、頂樓空中花園、BBQ烤肉區、曬被區等等。
公設比34.8%，在尚可接受範圍。管理費：80/坪，車位清潔費：300/月，機車清潔費：100/月。略高於市場行情。

A5傢配圖

傢配圖

A5/3+1(4房)/49坪/房型，格局方正、無室內穿樑情況、走道動線流暢、客廳採光通風佳。第+1房(第四房)和客廳需自行隔間。
開放型廚房，靠近工作陽台，通風良好。採用明火瓦斯爐。有開門見灶的情況，但建商會幫忙設置屏風改善情況。
房型擁有雙陽台，且有另外的冷氣室外機擺放位置，可增加陽台使用空間。
3房搭配雙衛浴，雙衛浴都有開窗並且採用乾濕分離。主臥並設置浴缸。
靠近工作陽台的客臥，因為採光來自工作陽台，恐稍嫌不足。

實價登錄分析：

居采麓園位於榮總生活圈

榮總生活圈個案：
近一年，屋齡0~5年成交價約落在20.24萬/坪。
由2017~2021的整體成交價來看，約落在18-19萬/坪，榮總生活圈可分成左營區和仁武區，目前左營區的新成屋建案較少，大多是20年以上的中古屋。

居采麓園：屋齡2年。平均成交價24.89萬/坪。近一年無交易資訊。

鼎宇花園：屋齡28年。平均成交價16.53萬/坪。近一年無交易資訊。

鼎宇陽光：屋齡27年。平均成交價18.01萬/坪。近一年成交價25.13萬/坪。
仁武區霞海重劃區

興連城@99：屋齡3年。平均成交價21.54萬/坪。近一年無交易資訊。

大子雲：屋齡7年。平均成交價19.45萬/坪。近一年成交價34.6萬/坪。

侑城M+/好野時代：屋齡6年。平均成交價24.7萬/坪。近一年成交價33.48萬/坪。
根據數據顯示，目前左營區的榮總生活圈沒有0-5年的新屋實價登錄，所以我們可以比較鄰近的仁武霞海重劃區的房價。居采麓園還在預售階段，沒有實價登錄價格出來，不過我們可以參考仁武門牌的榮總生活圈房價已經站上2字頭，新成屋加上左營門牌優勢的居采麓園房價，一定會比霞海重劃區內的房價在高的。

居采麓園評價：

榮總生活圈因為有榮總醫院的加持，讓該生活圈成為剛性房市需求的區域，但近年來該區都沒有建案推出，所以居采麓園還沒開賣前就引起當地不小的旋風。居采麓園不管是建材或是房型都媲美豪宅等級，且坪數規劃是較多人可以負擔的設計，適合自住的產品。不過周圍的大樓、街道較為擁擠，會是需要留意的地方。小編覺得這個建案可以幫忙很多人入住豪宅的夢想耶~