看屋筆記：台中市東區鵬程星境界(個案+價格分析)
閱讀重點
鵬程星境界位於東區干城重劃區，該重劃區已經完成重劃20年，因早期多為地上權用地，造成此區無吸引力讓廠商或是建商進駐，近來開放土地標售，南山人壽辦公大樓及秀泰商場紛紛進場，而麗寶集團擁有兩塊地，其中一個就是鵬程星境界，下一案也正在規劃中。台中車站台鐵高架化後，台中市府在推出「台中大車站計畫」，解決現有台中車站周邊公車轉運所產生的交通問題。東區發展最大亮點就在台糖湖濱園區，佔地22公頃的三 井LALA PORT，預計招商250間專櫃，打造台中正核心的購物中心。社區斜對面也就是秀泰影城站前店，不管是購物、看電影或吃美食都很方便。鵬程星境界為小坪數大二房，基地又鄰近站前秀泰影城，對於小資族或小家庭來說，有滿好的吸引力。
帶大家來看看鵬程星境界的其他特色吧！
鵬程星境界外觀
建案特色：
- 大台中車站計畫：鐵路高架化開啟了臺中舊城區再生的機會，以臺中新車站為核心，利用便利交通系統、生活機能及人潮等優勢，引入創新創意新產業，以及未來捷運藍線和機場捷運線與捷運紅線形成三鐵共構，將東區舊區域翻新，也將成為台中新交通核心區域。
- 三井LALAPORT：三井不動產集團在台中市東區投資興建Mitsui Shopping Park LaLaport，目標2022年下半年開幕，規劃約有270家店舖進駐，基地步行僅約9分鐘(650公尺)，以及原有的秀泰影城，讓生活機能及休閒娛樂更完善。
- 純兩房規劃：鵬程星境界為27.5坪純兩房一衛產品，並有兩種房型規劃，相對來說規劃比較單純，鎖定客群為小家庭及年輕族群。
鵬程星境界格局分析：
- 鵬程星境界基地面積約934坪，1幢2棟規劃，樓層規劃地上15層，地下4層，共252戶住家，3戶店面。A、B棟皆為一層9戶，配有兩部電梯，兩座逃生梯。電梯為17人座快速電梯。
- 公設規劃接待大廳、空中花園、交誼廳、會議室、閱覽室、健身房、桌球室、撞球桌、廚藝教室。一樓大廳挑高5米2。
- 大廳進出口為15米公園東路，朝北目前為空地，但未來會標售 ; 朝東也為空地，未來會標售 ; 朝西為12米自由二街，對面為12F南山人壽辦公大樓，12F以下住戶視野稍受影響 ; 朝南為15米公園東路，對面為15F名軒練武段1055(未公開)，A、B棟朝南視野受影響。
- 汽車進出由12米自由二街進出，車道為獨立車道，住戶不受影響。規劃255個全平面式車位，車位配比1：1。機車車位一戶配一車位。汽車車道寬度6米。
- 建材規劃：廚房標配林內三機、大雅廚具，每戶皆為ㄇ字型廚房檯面。門鎖為三星電子鎖、客廳配備60*60拋光石英磚、氣密窗品牌為5+5錦鋐氣密窗。
鵬程星境界一樓平面圖
鵬程星境界為27.5坪純兩房一衛浴產品，分為兩種房型。
(1)其餘房型為27.5坪兩房一衛產品(客餐廳臥室分開)。
A1/A6/A7/A10/B1/B6/B7/B10廚房為開放式規劃，有冰箱及電器櫃擺放空間，標配中島不用再多規劃餐廳空間，但油煙問題稍有影響。主次臥有開窗，採光通風良好，皆擺的下雙人床。衛浴部分為四件式規劃，標配浴缸，衛浴有開窗。陽台為前陽台規劃，曬衣空間稍顯不足。整體空間坪效高，無走道空間浪費。
A2/A5/A8/A9/B2/B5/B8/B9廚房為開放式規劃，有冰箱及電器櫃擺放空間，標配中島不用再多規劃餐廳空間，但油煙問題稍有影響。主次臥有開窗，採光通風良好，皆擺的下雙人床。衛浴部分為四件式規劃，標配浴缸，但衛浴未開窗，需注意潮濕通風問題。陽台為前陽台規劃，曬衣空間稍顯不足。整體空間坪效高，無走道空間浪費。當層單戶排氣。
(2)A3、B3為27.5坪兩房一衛產品(客廳於臥室中間)。
A3/B3衛浴部分未開窗，需注意潮濕通風問題。陽台為前陽台規劃，曬衣空間稍顯不足。整體空間坪效高，無走道空間浪費，次臥門口對廚房可能會造成油煙問題。當層單戶排氣。
鵬程星境界標準層
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實價登錄分析：
鵬程星境界位於台中車站生活圈
近一年屋齡0~5年成交價約落在30.62萬/坪。
由2017~2021的整體成交價來看，約落在20-28萬/坪，從2017-2021房價有明顯的上漲，2021年達到高峰，成交量在2018年達到高峰，近兩年新建案較少趨於平緩。
1.台中車站生活圈區域個案
鵬程星境界 屋齡5年。 平均成交價34.57萬/坪。 近一年成交價38.76萬/坪。
捌零寓所 屋齡3年。 開價30萬/坪起。
湖濱1號NO4湖濱雙星 屋齡8年。 平均成交價27.81萬/坪。 近一年成交價48.25萬/坪。
浩瀚湖濱城屋齡1年。平均成交價44.69萬/坪。近一年成交價48.14萬/坪。
台中車站生活圈區域個案
2.中區生活圈區域個案
鼎泰中城 屋齡1年。 開價30萬/坪起。
精匠富御觀止 屋齡4年。 平均成交價26.46萬/坪。 近一年成交價40.52萬/坪。
合勤生活提案 屋齡7年。 平均成交價26.87萬/坪。 近一年成交價38.16萬/坪。
中區生活圈區域個案
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3.台中車站生活圈與中區生活圈同樣享有台中車站的優勢，在未來藍線及橘線捷運通車後，增加交通利多。台中車站生活圈新建案較少，近年政府慢慢釋出一些地給建商標售，大多話題都圍繞著三井LALAPORT和台中火車站，這些優勢使台中車站生活圈的區域單價高於中區生活圈，鵬程星境界與區域個案相比價格相近，算是符合區域行情。
鵬程星境界評價：
台中車站高架化完成後，連接各站形成新的捷運紅線，也帶動新站周圍的發展，最有感的應該就是東區了，雖然東區新建案遠不如其他屯區，但0-5年屋齡的上漲幅度卻是25.54%，中古屋更是來到33.81%，都拜三井LALAPORT和台中近幾年在東區的規劃，最主要的原因也有一直在評估規劃的捷運藍線和機場捷運線，未來完工後，東區勢必成為南來北往交通重要核心，單一坪數的規畫，也成為此建案的特色，若想提早在此區自住或置產的，可以參考看看鵬程星境界。