看屋筆記:左營區本業高潭市(個案+價格分析)

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看屋筆記:左營區本業高潭市(個案+價格分析)

本業高潭市

近幾年因為少子化的議題嚴峻,但仍有部分的人認為房價對市區的衝擊較小,因此也成為房價高漲其中之一的原因,於是選擇具有價值性的產品更加重要。根據市場統計,如果房子鄰近公園綠地、交通建設、百貨商圈等優勢,房價的保值性將更加突出,而本次帶來分享的「本業高潭市」除了鄰近以上所述,亦便於前往高雄知名景點-蓮池潭,整體而言為價值性相對高的產品,至於其他細節的部份就從文章中進一步探索吧~

「本業高潭市」外觀圖:

「本業高潭市」外觀圖
 

建案特點:
 

  1. 單純住宅:社區規劃不達40戶,為相對單純的社區住宅,可減緩人員出入的複雜性,並且打造較為安全的社區環境。樓層高也僅建置至10F,控管方面亦更容易。
     
  2. 交通便利:鄰近諸多公共交通建設旁,同時兼具高雄捷運、台鐵、高鐵三鐵共構的新左營車站,以及可以橫跨高雄南北的國道10號,對於有交通需求的民眾,頗具優勢。
     
  3. 建材設備:即便戶數不多,但所配置的設備相當有誠意,擁有國際牌廚具、矽鋼石檯面、美國Reco不鏽鋼龍頭、林內三機、ARISTON嵌入式烤箱、喜特麗炊飯鍋收納櫃、國際牌智能馬桶、暖風機、DoRis面盆、INAX淋浴、日本富士達電梯、德國grunbeck過濾設備等,整體為中高級的設備規劃。
     

建案平面分析:


一樓平面分析:
 

一樓平面分析
 

  1. 基地面積273坪,社區雙面(前後)臨路,分別為政德路(約20M路寬)、重安路43巷(約8M寬道路)。社區主要進出入為重安路43巷,有設計退縮空間,助於提升居住環境的安全性。
     
  2. 兩側建築分別為4F透天與11F建築,邊間的房型需確保有足夠的棟距;此外,由於部分房型面朝西邊,因此得留意西曬狀況。
     
  3. 社區採獨棟規劃,10F/B3電梯大樓,1戶店面、2戶透天、36戶住家,共規劃39戶。公設有規劃接待大廳、空中花園、交誼廳、健身房、KTV、曬被曲等,其公設比36.6%,屬於略為偏高的配比。
     
  4. 社區採雙向車道規劃,其出入口前方同為重安路43巷,並且在退縮設計的條件下,保護了用路人與駕駛者的安全,此外該道路的車流量不多,便於進出社區。
     
  5. 採汽機車分離式的設計,機車每戶配一車位並且停放於1F位置;汽車則皆配置坡道平面車位,但僅供32車位,部分樓層房型無法配得車位需格外留意。
     

標準層平面分析:

標準層平面分析
 

  1. 社區每層4戶,2部電梯,梯戶比1:2,總梯戶比1:18,為相當充足的配置,且在樓層不高的情況下,即使是上下班時段,等候電梯的時間相較短暫。
     
  2. 黃色區域為2房房型,約28~30坪。藍色區域為3房房型,約43坪。A1~A3須留意西曬狀況,A3、A5須留意與鄰棟的距離。
     
  3. 社區皆規劃為高雄厝陽台,能享有更加舒適的景觀空間,亦能增添居家的綠意氛圍,即使不出門也能接觸大自然。
     
  4. 格局方正,對於擺放傢俱、電器櫃等家庭設備相較便利,但部分房型有壓樑情形須留意。無過多走道空間,整體坪效表現不錯。
     

A1傢配圖:

A1傢配圖
 

  1. 客餐廳空間舒適,並且為直接採光,光線效果佳,但仍需留意西曬狀況。
     
  2. 廚房採開放式設計,但鄰近於開窗位置,將有助於降低室內油煙狀況;須留意是否有預留電器櫃擺放空間。
     
  3. 格局規劃採動靜分離式,可大幅減緩臥房受到客餐廳的聲音干擾,為相當不錯的設計;其中的雙臥房亦鄰近於次衛浴,行走動線更加順暢。
     
  4. 次衛浴規劃於中間位置,但由於全室皆有開窗,其室內的溼氣狀況較不受影響。
     
  5. 冷氣室外機置放於陽台空間,稍影響陽台的使用狀況。


實價登錄分析:
 

「本業高潭市」位在生態園區
 

  1. 生態園區個案:
    近一年屋齡0~5年成交價約落在30.63萬/坪。
    由2017~2020的整體成交價來看,約落在20~23萬/坪,且價格有逐漸上漲的趨勢。該區的大樓屋齡較低,目前未有超過30年的大樓產品。

    本業高潭市 預售屋。開價25萬/坪起。

    M1精品 屋齡5年。平均成交價23.44萬/坪。近一年無交易資訊。

    靜漢神 屋齡5年。平均成交價24.1萬/坪。近一年成交價26.24萬/坪。

    生態園區個案
     
  2. 巨蛋生活圈個案:
    近一年屋齡0~5年成交價約落在29.83萬/坪。
    由2017~2020的整體成交價來看,約落在20~21萬/坪,為價格與交易量相對平穩的區域。 

    ihome-NO5 屋齡3年。平均成交價27.43萬/坪。近一年成交價28.26萬/坪。

    敦園 屋齡5年。平均成交價23.11萬/坪。近一年無交易資訊。

    棋琴15重奏 屋齡7年。平均成交價23.89萬/坪。近一年成交價23.48萬/坪。

    巨蛋生活圈
     
  3. 生態園區由於鄰近巨蛋商圈,因此可享有發達商圈的便利性,並且也有不少休閒綠地為該區增添愜意氛圍,因而拉高整體的區域房價。以近幾年成交的資料顯示,生態園區整體(含中古屋)房價約落在20~23萬,而在近一年更是突破3字頭,其中的原因是京城V Park、時尚京城等價格相對較高昂的標的出現,因此也意味該區逐漸走向高級、高素質的社區環境;然而以「本業高潭市」所坐落的地理位置來說,開價25萬起,屬於尚為合理的範圍內。
     

評價:


高雄生態園區屬於相對近期開發的區域,由於環境舒適且鄰近眾多商圈,逐漸成為高雄當地的高級地段。坐落在諸多保值性高的「本業高潭市」擁有地理位置的優勢,尚屬於鬧中取靜的環境;在格局方面除了部分房型有壓樑以及西曬的狀況,其餘為中規中矩的規劃,且搭配的中高級配備再為本案加分不少。由於本案戶數不多,因此即便公設略為簡約,但仍擁有高公設比的情形,因此民眾方得留意。整體而言,低總戶數有著環境單純,但高公設比的情形,倘若讀者認為「本業高潭市」在其他方面能夠彌補高公設比的狀況,不妨實地至現場參觀看看吧~

更新時間 2021/06/04
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