2021-07-19
看屋筆記

看屋筆記:台中市南區總太女王萬歲(個案+價格分析)

閱讀重點

總太女王萬歲位於南區復興路三段&新榮街,基地雙面臨路,步行可至台鐵紅線五權站、台中國圖館,台中在鐵路高架化後,帶來許多利多,南區因市區發展得早,周邊生活機能成熟,是許多區域客戶指名入住的純住宅區,包括鐵路綠化、自行車道增設及河川整治等規劃,使南區景觀、機能皆提升許多。總太地產此次推出21-39坪的二、三房產品,帶大家來看南區總太女王萬歲還有哪些特色吧!

 

總太女王萬歲外觀
外觀

 

建案特色:

 

  1. 機能與高綠覆:國圖館特區位在南區與西區的交界,緊鄰剛開通的捷運紅線五權車站,旁邊的復興園道更串連起了中興大學等南區重要地標,擁豐富的商圈機能。總太地產攜手國賓影城,於台中忠孝路商圈,砸3億元重金打造的「總太國賓影城」,也是總太地產首度跨足娛樂性商用不動產,距離基地僅五分鐘車程,更為周邊增加娛樂休閒氣息。鄰近的美術館特區皆有高居住品質與市區少見的高綠覆率,受到注重生活品質的客層青睞。
     
  2. 學區:總太女王萬歲鄰近中興大學、光明國中以及百年名校大同國小,除了優質學區的加持外,周圍豐富的文教氣息及綠地資源,中興大學附近的學府生活圈。
     
  3. 格局方正高坪效:總太女王萬歲格局方正,無多餘走道浪費,將坪效發揮到最大。

 

總太女王萬歲格局分析:

 

  1. 總太女王萬歲基地面積約692坪,2棟規劃,樓層規劃地上15層,地下4層,共165戶住家4店面。
    A棟為一層五戶,配有兩部電梯,兩座逃生梯。B棟為一層7戶,配有兩部電梯,兩座逃生梯。
     
  2. 公設規劃中庭花園、交誼廳、健身房、會議室、親子遊戲區、KTV。
     
  3. 大廳進出口為6米計畫道路,朝北為20米復興路,對面為3F舊透天 ; 朝東全聯福利中心(2F高) ; 朝西為6米計畫道路,6F舊透天 ; 朝南為10米新榮街,對面空地為惠宇營建機構建地,尚未推案。
     
  4. 汽車進出由10米新榮街進出,車道位於住家下方,A5低樓層住戶稍受影響,規劃119個平面式車位,46個機械車位。機車車位一戶配一車位。
     
  5. 建材規劃:日本Rinnai三機(隱藏式排油煙機、檯面式瓦斯爐、落地式烘碗機)、日本YKK氣密窗(有效阻隔30db噪音)、日本TOTO電腦馬桶座、下崁式面盆、德國GROHE龍頭及定溫花灑、日本國際牌暖風機、三合一電子感應門鎖、德國KRONOTEX精工木地板(搭配德國橡膠隔音墊)、工作陽台標配日本YKK三合一鋁門。

    總太女王萬歲一樓平面圖
    一樓
     
  6. 藍色區塊為兩房一衛格局(約21-23坪)
    (1)B6為約21坪兩房一衛格局,單面採光,廚房為獨立式規劃,並有冰箱擺放位置,主臥有開窗採光通風良好,次臥空間較小且未開窗,僅可擺下單人床,建議規劃為小孩房或臥榻,客餐廳空間較小,擺下餐桌客廳空間稍微受限,衛浴為兩件式規劃且有開窗,淋浴間乾濕分離,洗手台擺放於衛浴外,前陽台規劃,曬衣空間稍顯不足。

    (2)B1/B8為約23坪兩房一衛格局,雙面採光,B8廚房為開放式規劃,B1則為獨立式規劃,B1客餐廳較不受煮飯油煙影響。主次臥部分皆有開窗(直接採光),B8臥室空間較大。衛浴部分為三件式規劃,皆有開窗及乾濕分離。陽台部分,B1為雙陽台規劃,B8僅有前陽台,曬衣空間稍顯不足。兩種房型比較,B1較注重公領域空間規劃,B8則將主次臥空間拉大,注重住的空間。整體規劃動靜分明,無暗廳暗房,坪效佳。
     
  7. 黃色區塊為2+1房格局(約27、30坪)
    (1)B3為約27坪2+1房一衛格局,廚房為獨立空間,有冰箱及電器櫃擺放空間。主次臥皆有開窗,採光通風良好,次臥門口正對洗手台,+1空間可規劃和室、臥榻或辦公空間,衛浴為兩件式規劃且有開窗(工作陽台),洗手台擺放於外側,陽台為雙陽台規劃,曬衣空間足夠。

    (2)A3為約30坪2+1房兩衛格局,唯一兩房兩衛之房型,廚房為獨立規劃,有冰箱及電器櫃擺放空間,主次臥皆有開窗,採光通風良好,+1空間可自由規劃運用。衛浴部分,主衛浴為三件式規劃且有開窗(工作陽台),公共衛浴為三件式規劃但未開窗。陽台為雙陽台規劃,曬衣空間足夠。
     
  8. 紅色區塊為三房兩衛規劃(約36-39坪)
    A1/A2/A5/A6/A2/A5/A7為三房兩衛格局,邊間雙面採光,A1/B2進門有玄關空間,可規劃鞋櫃及收納櫃。廚房皆為獨立規劃,主次臥衛浴皆有開窗,採光通風良好,雙衛浴為三件式規劃,陽台部分為雙陽台,曬衣空間足夠。整體空間規劃佳,無暗廳暗房。


總太女王萬歲標準層平面圖
標準層

 

實價登錄分析:

 

總太女王萬歲位於忠孝生活圈
近一年屋齡0~5年成交價約落在21.11萬/坪。
由2017~2021的整體成交價來看,約落在15-18萬/坪,從2017-2021房價有明顯的上漲,2020年達到高峰,成交量持平。


1.忠孝生活圈區域個案

總太女王萬歲 屋齡0年。 平均成交價28.35萬/坪。 近一年成交價42.61萬/坪。

惠田上書房 屋齡0年。 平均成交價34.54萬/坪。 近一年成交價43.72萬/坪。

富宇沐川 屋齡1年。 平均成交價27.97萬/坪。 近一年無交易資訊。

忠孝生活圈區域個案
忠孝

2.中興大學生活圈區域個案

泰鉅興大苑 屋齡5年。 平均成交價25.81萬/坪。 近一年成交價40.23萬/坪。

崛世回興大 預售屋。 開價32萬/坪起。

允將康泊 屋齡4年。 平均成交價27.01萬/坪。 近一年成交價38.53萬/坪。

中興大學生活圈區域個案
中興

3.忠孝生活圈為南區房價最低的生活圈,區域內新建案較少,與中興大學生活圈相比,享有相同明星學區,但以交通機能來說,忠孝生活圈更為便利,臨基地旁之惠宇建設新案,以區域行情與土地取得成本推估,未來有機會上看3字頭,以單價評估總太女王萬歲相對較有優勢。

 


總太女王萬歲評價:

 

總太女王萬歲為南區難得的三面臨路基地,規劃上五戶/七戶兩梯的配置也算充足,三房部分都是邊間雙面採光,較無抗性。國圖館特區一直以來都擁有綠地優勢,周圍由新榮公園、復興園道,往南銜接美術園道、經國園道,無論到哪都有綠地園道,以及近年獲獎無數,擁有豐富數位資源及軟硬體設備的國圖館,串起中興大學及捷運紅線五權站等優點,若想在此區找房的,可以參考看看總太女王萬歲的規劃。