看屋筆記：台中市南區總太女王萬歲(個案+價格分析)

總太女王萬歲位於南區復興路三段&新榮街，基地雙面臨路，步行可至台鐵紅線五權站、台中國圖館，台中在鐵路高架化後，帶來許多利多，南區因市區發展得早，周邊生活機能成熟，是許多區域客戶指名入住的純住宅區，包括鐵路綠化、自行車道增設及河川整治等規劃，使南區景觀、機能皆提升許多。總太地產此次推出21-39坪的二、三房產品，帶大家來看南區總太女王萬歲還有哪些特色吧！

總太女王萬歲外觀

建案特色：

1. 機能與高綠覆：國圖館特區位在南區與西區的交界，緊鄰剛開通的捷運紅線五權車站，旁邊的復興園道更串連起了中興大學等南區重要地標，擁豐富的商圈機能。總太地產攜手國賓影城，於台中忠孝路商圈，砸3億元重金打造的「總太國賓影城」，也是總太地產首度跨足娛樂性商用不動產，距離基地僅五分鐘車程，更為周邊增加娛樂休閒氣息。鄰近的美術館特區皆有高居住品質與市區少見的高綠覆率，受到注重生活品質的客層青睞。
    
2. 學區：總太女王萬歲鄰近中興大學、光明國中以及百年名校大同國小，除了優質學區的加持外，周圍豐富的文教氣息及綠地資源，中興大學附近的學府生活圈。
    
3. 格局方正高坪效：總太女王萬歲格局方正，無多餘走道浪費，將坪效發揮到最大。

總太女王萬歲格局分析：

1. 總太女王萬歲基地面積約692坪，2棟規劃，樓層規劃地上15層，地下4層，共165戶住家4店面。
   A棟為一層五戶，配有兩部電梯，兩座逃生梯。B棟為一層7戶，配有兩部電梯，兩座逃生梯。
    
2. 公設規劃中庭花園、交誼廳、健身房、會議室、親子遊戲區、KTV。
    
3. 大廳進出口為6米計畫道路，朝北為20米復興路，對面為3F舊透天 ; 朝東全聯福利中心(2F高) ; 朝西為6米計畫道路，6F舊透天 ; 朝南為10米新榮街，對面空地為惠宇營建機構建地，尚未推案。
    
4. 汽車進出由10米新榮街進出，車道位於住家下方，A5低樓層住戶稍受影響，規劃119個平面式車位，46個機械車位。機車車位一戶配一車位。
    
5. 建材規劃：日本Rinnai三機(隱藏式排油煙機、檯面式瓦斯爐、落地式烘碗機)、日本YKK氣密窗(有效阻隔30db噪音)、日本TOTO電腦馬桶座、下崁式面盆、德國GROHE龍頭及定溫花灑、日本國際牌暖風機、三合一電子感應門鎖、德國KRONOTEX精工木地板(搭配德國橡膠隔音墊)、工作陽台標配日本YKK三合一鋁門。
   
   總太女王萬歲一樓平面圖
   
    
6. 藍色區塊為兩房一衛格局(約21-23坪)
   (1)B6為約21坪兩房一衛格局，單面採光，廚房為獨立式規劃，並有冰箱擺放位置，主臥有開窗採光通風良好，次臥空間較小且未開窗，僅可擺下單人床，建議規劃為小孩房或臥榻，客餐廳空間較小，擺下餐桌客廳空間稍微受限，衛浴為兩件式規劃且有開窗，淋浴間乾濕分離，洗手台擺放於衛浴外，前陽台規劃，曬衣空間稍顯不足。
   
   (2)B1/B8為約23坪兩房一衛格局，雙面採光，B8廚房為開放式規劃，B1則為獨立式規劃，B1客餐廳較不受煮飯油煙影響。主次臥部分皆有開窗(直接採光)，B8臥室空間較大。衛浴部分為三件式規劃，皆有開窗及乾濕分離。陽台部分，B1為雙陽台規劃，B8僅有前陽台，曬衣空間稍顯不足。兩種房型比較，B1較注重公領域空間規劃，B8則將主次臥空間拉大，注重住的空間。整體規劃動靜分明，無暗廳暗房，坪效佳。
    
7. 黃色區塊為2+1房格局(約27、30坪)
   (1)B3為約27坪2+1房一衛格局，廚房為獨立空間，有冰箱及電器櫃擺放空間。主次臥皆有開窗，採光通風良好，次臥門口正對洗手台，+1空間可規劃和室、臥榻或辦公空間，衛浴為兩件式規劃且有開窗(工作陽台)，洗手台擺放於外側，陽台為雙陽台規劃，曬衣空間足夠。
   
   (2)A3為約30坪2+1房兩衛格局，唯一兩房兩衛之房型，廚房為獨立規劃，有冰箱及電器櫃擺放空間，主次臥皆有開窗，採光通風良好，+1空間可自由規劃運用。衛浴部分，主衛浴為三件式規劃且有開窗(工作陽台)，公共衛浴為三件式規劃但未開窗。陽台為雙陽台規劃，曬衣空間足夠。
    
8. 紅色區塊為三房兩衛規劃(約36-39坪)
   A1/A2/A5/A6/A2/A5/A7為三房兩衛格局，邊間雙面採光，A1/B2進門有玄關空間，可規劃鞋櫃及收納櫃。廚房皆為獨立規劃，主次臥衛浴皆有開窗，採光通風良好，雙衛浴為三件式規劃，陽台部分為雙陽台，曬衣空間足夠。整體空間規劃佳，無暗廳暗房。

總太女王萬歲標準層平面圖

實價登錄分析：

總太女王萬歲位於忠孝生活圈
近一年屋齡0~5年成交價約落在21.11萬/坪。
由2017~2021的整體成交價來看，約落在15-18萬/坪，從2017-2021房價有明顯的上漲，2020年達到高峰，成交量持平。

1.忠孝生活圈區域個案

總太女王萬歲 屋齡1年。 平均成交價28.48萬/坪。 近一年成交價50.68萬/坪。

惠田上書房 屋齡1年。 平均成交價34.77萬/坪。 近一年成交價47.21萬/坪。

富宇沐川 屋齡2年。 平均成交價27.97萬/坪。 近一年無交易資訊。

忠孝生活圈區域個案


2.中興大學生活圈區域個案

泰鉅興大苑 屋齡6年。 平均成交價25.81萬/坪。 近一年成交價40.59萬/坪。

崛世回興大 預售屋。 開價32萬/坪起。

允將康泊 屋齡4年。 平均成交價27.08萬/坪。 近一年成交價39.53萬/坪。

中興大學生活圈區域個案


3.忠孝生活圈為南區房價最低的生活圈，區域內新建案較少，與中興大學生活圈相比，享有相同明星學區，但以交通機能來說，忠孝生活圈更為便利，臨基地旁之惠宇建設新案，以區域行情與土地取得成本推估，未來有機會上看3字頭，以單價評估總太女王萬歲相對較有優勢。

總太女王萬歲評價：

總太女王萬歲為南區難得的三面臨路基地，規劃上五戶/七戶兩梯的配置也算充足，三房部分都是邊間雙面採光，較無抗性。國圖館特區一直以來都擁有綠地優勢，周圍由新榮公園、復興園道，往南銜接美術園道、經國園道，無論到哪都有綠地園道，以及近年獲獎無數，擁有豐富數位資源及軟硬體設備的國圖館，串起中興大學及捷運紅線五權站等優點，若想在此區找房的，可以參考看看總太女王萬歲的規劃。