2021-07-01
看屋筆記看屋筆記：高雄市左營區華友聯H TIME(個案+價格分析)
閱讀重點
高雄市隨著蛋黃區土地開發殆盡，建商買地只能往郊區發展。位於左營區蓮池潭附近的海軍眷村，近年來國防部陸續釋出土地標售，因地價相對鄰近土地便宜，因此有機會成為繼果貿特區後新的造鎮計劃。該區域綠意盎然，包括壽山國家公園、蓮池潭等，也是許多首購族關注的區域之一。
一起來看看位於左營區自立新村的建案：華友聯建設『華友聯H TIME』
華友聯H TIME 外觀圖：
建案特色：
- 建案規畫：全棟規劃戶戶都可以搭配平面車位，車位比是完美的1:1，低樓層兩房也可以配有平面車位。
- 建案配備：衛浴：TOTO衛浴、Panasonic品牌電腦免治馬桶蓋、Panasonic四合一冷暖風機。廚房：櫻花牌IH電子爐、抽油煙機、烘碗機。歐規WAFERLOCK三合一電子鎖。都屬中階以上的配備。
- 地理位置：建案基地位於海富路上，正對明德國小(面海富路)，鄰近立德國中，9年國民教育孩童步行都在10分內可抵達。基地從翠華路交流道可連接上國道，10分鐘內即可到高鐵左營站；勝利路可連接新莊一路通往漢神巨蛋生活圈，車程約15分。未來還有台新17線的交通議題。
華友聯H TIME格局分析：
建案基地位置
一樓平面分析
- 基地面積1029坪，社區雙面臨路，分別為海富路(15M路寬)、海明街(12M路寬)；大廳由海明街進出。建案周圍目前都是空地，未來都有機會推出建案，須留意日後棟距。社區有再做退縮設計，目前整體空間寬敞。
- 社區採兩棟設計，15F/B3電梯大樓，共159戶住家。公設有規劃接待大廳、交誼廳、閱覽室、健身房，都設置在一樓。社區頂樓設立太陽能光電系統且屋頂樓板有加厚。公設相對單純；公設比35.6%，尚可接受。
- 採約5.5M雙向車道口，其出入口前方同為海明街，該道路並不寬敞且鄰近也有大樓建案，留意日後會車情況。汽車停車位則皆配置坡道平面車位，共159車位，每戶都有。機車停車位則規劃每戶配得一機車位。
- 附近環境屬於單純住宅區，還需要時間開發該區域，日常生活機能稍嫌不足，需依賴左營大路。
標準層分析
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- 社區採A.B棟規劃，A棟每層5戶，B棟每6戶，建案每層併2部電梯，並且皆可通達地下室。A棟電梯戶數比和樓層戶數比表現佳，B棟則尚可接受。
- 全棟規劃2-3房/24~37坪設計，適合首購族或小家庭的建案。A2/B2/B6為兩房外，其餘都是三房，每間三房都是邊間規劃。三房採光表現佳。
- 管理費：60/坪、平面車位：350/月，對比市場來說，屬於合理範圍。
B6傢配圖
- 為B6/2房格局，格局方正，留意客廳採光通風不足，客廳和主客臥房需自行隔間。
- 開放式廚房，日後恐有油煙問題，且較靠近衛浴。廚房使用IH電子爐。
- 2房搭配單一衛浴，衛浴有開窗，通風沒問題，並且使用通用化廁所，增加長輩使用衛浴便利性。
- 單一陽台規劃，設置在臥室裡面，室內動線較不流暢。
實價登錄分析：
- 蓮池潭生活圈：
近一年屋齡0~5年成交價約落在18.9萬/坪。
由2017~2021的整體成交價來看，約落在13-14萬/坪。該區為左營海軍眷村，老舊房屋、國宅居多，近期才開始有建案推出。
華友聯H TIME：預售屋。 開價23萬/坪起。
水沐蓮華：屋齡6年。 平均成交價26.05萬/坪。 近一年無交易資訊。
戀戀愛情海：屋齡18年。 平均成交價15.56萬/坪。 近一年成交價24.4萬/坪。
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- 果貿生活圈個案：
近一年屋齡0~5年成交價約落在21.2萬/坪。
由2017~2021的整體成交價來看，約落在15-17萬左右。果貿生活區近年來有建商進行造鎮活動，近兩年成交價和量有明顯成長。
翡翠流域 屋齡0年。 平均成交價21.58萬/坪。 近一年成交價21.58萬/坪。
悅誠 屋齡0年。 平均成交價17.62萬/坪。 近一年成交價19.99萬/坪。
i 世界 預售屋。 開價18萬/坪起。.png)
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目前果貿生活圈和蓮池潭生活圈都有國軍釋出土地，吸引建商進駐，並且有意在該區進行造鎮計畫。目前華友聯H TIME還在預售階段，沒有實價登錄的資料。且附近沒有條件相同的預售大樓做參考，因此我們可以參考同樣差不多條件的果貿生活圈大樓成交價。建案開價23萬來看的話，應該有機會成交在1字頭。
華友聯H TIME評價：
左營蛋黃區包含巨蛋生活圈、左營高鐵生活圈建案開價都接近3字頭，許多首購族已經無力負擔，因此左營郊區就成為了首購族新的選擇。華友聯H TIME目前是較早進入左營海軍眷村的建商，且該建案還有房屋保固期長達三年，為該區房市注入一道活水。建案整體來看偏向自住產品，建案附近空地還很多，屬於尚待開發區域，需留意日後建案推出的棟距。話說小編有去過左營軍區故事館那附近走走耶，補充芬多精的好地方~